Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу n А54-4875/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула

15 сентября 2010 года

                                       Дело № А54-4875/2007 С17

                    

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Мордасова Е.В.,

судей                                          Байрамовой Н.Ю., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер – 20АП-3554/2010) индивидуального предпринимателя Кулябиной Аллы Александровны, г.Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 21 июня 2010 года по делу № А54-4875/2007 С17 (судья Омелина Л.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Жукова Петра Андреевича, г.Рязань, к индивидуальному предпринимателю Кулябиной Алле Александровне, г.Рязань, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бари», г.Рязань, о взыскании               170 000 рублей, и по встречному иску индивидуального предпринимателя Кулябиной Аллы Александровны, г.Рязань, к индивидуальному предпринимателю Жукову Петру Андреевичу, г.Рязань, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бари», г.Рязань, о взыскании 259 477 рублей,

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, не явились, извещены судом надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель Жуков Петр Андреевич (далее –             ИП Жуков П.А.), г.Рязань, обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к  индивидуальному предпринимателю Кулябиной Алле Александровне (далее – ИП Кулябина А.А.), г.Рязань, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 30.04.2005 за период с мая по октябрь 2007 года в размере 170 000 руб. 

В свою очередь ИП Кулябина А.А. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании расходов, связанных с проведением капитального ремонта арендуемого помещения в размере 259 477 руб., которые просила зачесть в счет оплаты арендных платежей за период с 01.05.2007 по 30.11.2007 в сумме 245 000 руб. и 14 377 руб. в счет будущих периодов после 30.11.2007. Встречный иск принят к производству на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  для совместного рассмотрения с первоначальным иском.  

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует общество с ограниченной ответственностью «Бари» (далее – ООО «Бари»), г.Рязань.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 21 июня 2010 года исковые требования ИП Жукова П.А. удовлетворены в полном объеме. Встречные исковые требования ИП Кулябиной А.А. удовлетворены частично в сумме              103 170 руб. 11 коп. В остальной части исковых требований ИП Кулябиной А.А. отказано. При этом суд произвел взаимозачет заявленных первоначальных и встречных требований и признал подлежащей взысканию с ИП Кулябиной А.А. в пользу ИП Жукова П.А. задолженность по арендной плате в 66 829 руб. 89 коп.   (т.2, л.д. 3-10).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                       ИП Кулябина А.А. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просит его отменить в части удовлетворения первоначальных исковых требований и отказа в удовлетворении встречного иска в полном объеме. 

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что заключения эксперта ООО «Эоника» Белова Л.А. изготовлены с нарушением требований закона, а выводы эксперта основаны на домыслах, а не фактах, установленных в ходе проведения экспертизы. Отмечает, что в ходе осмотра не было установлено, что между пластиковой обшивкой и стенами имеется зазор, недопустимый с точки зрения требований пожарной безопасности, а электропроводка не имеет заземления. Обращает внимание на то, что в ходе дополнительной экспертизы осмотра помещения не проводилось.  

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. Дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 30.04.2005  между  ЗАО  «Восток»  (арендодатель)  и ИП Кулябиной  А.А.  (арендатор)  заключен  договор  аренды нежилого  помещения (т.1, л.д. 10-12).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование сроком на 5 лет с 01.05.2005 по 30.04.2010 часть нежилого помещения общей площадью 220,1 кв. м, расположенного  по  адресу:  г.Рязань, ул.Октябрьская, д.43, вместе с  прилегающей  территорией   и оборудованием, находящимся  в нем.

Арендуемое помещение и оборудование передается арендатору в соответствии с Приложениями №1 и №2 к договору для использования в целях организации общественного питания и оказания сопутствующих услуг (пункты 1.2 и 1.3 договора).

В разделе 2 договора стороны согласовали порядок расчетов и арендную плату, определив ее в размере 75 000 руб. в месяц. При этом арендатор обязался ежемесячно возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг (снабжение природным газом, электроэнергией, водоснабжение и водоотведение, вывоз и захоронение ТБО, услуги связи), связанных с использованием арендуемого помещения. Возмещение стоимости коммунальных услуг производится на основании счетов, выставленных арендатору арендодателем по тарифам снабжающих организаций. Платежи производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора арендатор вправе производить капитальный ремонт арендуемого помещения. При этом расходы по капитальному ремонту распределяются следующим образом: 80% расходов несет арендодатель, а 20 % - арендатор.  Стоимость произведенного  арендатором  капитального  ремонта  должна подтверждаться документально.

Дополнительным соглашением от 14.04.2006 к договору аренды стороны предусмотрели, что за использование арендуемого помещения и оборудования в периоды с 01.05.2005 по 30.04.2006 и с 01.05.2007 по 30.04.2010 арендатор уплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 75 000 руб. с учетом ежегодного увеличения на основании годового индекса инфляции, утвержденного органами государственной власти. В период с 01.05.2006 по 30.04.2007 арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 60 000 руб.   

При этом пункт  3.4.2 договора  аренды  дополнен условием  о  праве арендатора  производить капитальный ремонт с письменного согласия  арендодателя.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 30.04.2005 (т.1, л.д.110).

Договор аренды нежилого помещения от 13.04.2005 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области.

Позднее, по  договору  купли-продажи  здания  от 09.01.2007, заключенному между ЗАО «Восток» (продавец) и Жуковым П.А. (покупатель), последнему передано одноэтажное  здание  кафе, литер А, назначение - общественное  питание,  общей площадью 247,1  кв.м, расположенное по адресу: г.Рязань, ул.Октябрьская, д. 43, на земельном участке площадью 884,0 кв. м (т.1, л.д. 7-8).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей за  период с 01.05.2007  по  30.10.2007 на общую сумму 170 000 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь ответчик, указывая на понесенные расходы на капитальный ремонт арендуемого помещения в размере 259 477 руб., предъявил встречный иск.

Принимая решение, суд области исходил из установленного им факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного договора аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности первоначальных исковых требований. Частично удовлетворяя встречный иск, суд области указал, что проведение арендатором капитального ремонта в отсутствие согласия арендодателя было вызвано неотложной необходимостью исполнить предписание контролирующего органа и признал подлежащими возмещению за счет арендодателя расходы арендатора по оплате качественно выполненных работ в размере 103 170  руб. 11  коп. При этом суд области произвел взаимозачет заявленных первоначальных и встречных требований и признал подлежащей взысканию с ИП Кулябиной А.А. в пользу              ИП Жукова П.А. задолженность по арендной плате в размере 66 829 руб. 89 коп.  

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель  определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом арендной сделки являлась передача арендатору во временное пользование сроком на 5 лет с 01.05.2005 по 30.04.2010 части нежилого помещения общей площадью 220,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Октябрьская, д.43, вместе с  прилегающей  территорией   и оборудованием, находящимся  в нем.  

Имеющимся в материалах дела договором купли-продажи здания от 21.01.2007, заключенным между ЗАО «Восток» (продавец) и Жуковым П.А. (покупатель), подтверждается факт перехода права собственности к последнему одноэтажного  здания  кафе, литер А, общей площадью 247,1 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Октябрьская, д. 43.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Пунктом 5.3 договора аренды установлено, в случае смены стороны - арендодателя, на него  распространяются  все  права  и  обязанности,  предусмотренные  договором  и  данный договор считается заключенным  в его интересах. 

Таким образом, в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пункта 5.3 договора аренды истец приобрел все  права  и  обязанности арендодателя,  предусмотренные  договором  от 30.04.2005,  и  данный договор считается заключенным  в его интересах.

При этом факт передачи указанного объекта недвижимости                                   ИП Кулябиной А.А. подтверждается имеющимся в материалах дела актом сдачи-приемки (л.д.22, 27).

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче нежилого помещения в аренду выполнены арендодателем надлежащим образом и  без каких-либо претензий со стороны арендатора. 

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей за период с  01.05.2007  по  30.10.2007  в сумме 170 000 руб.  арендатором исполнены не были.

Согласно расчету истца задолженность ИП Кулябиной А.А. по уплате арендных платежей по договору аренды от 30.04.2005  за период с  01.05.2007  по 30.10.2007 составила 170 000 руб. 

Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей в указанном размере за пользование объектом аренды, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

В обоснование правомерности отказа от внесения арендной платы за период с  01.05.2007  по  30.10.2007  в сумме 170 000 руб.  ответчик сослался на понесенные им расходы по проведению капитального ремонта в арендуемом помещении в размере 259 477 руб. Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления ИП Кулябиной А.А. встречного иска.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного  в  аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми  актами или договором аренды. 

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный  договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Нарушение  арендодателем  обязанности  по  производству  капитального  ремонта  дает арендатору  право  по  своему  выбору:  произвести  капитальный  ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной  необходимостью,  и  взыскать  с  арендодателя стоимость  ремонта или  зачесть  ее  в  счет  арендной  платы;  потребовать  соответственного

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу n А68-1105/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения  »
Читайте также