Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по делу n А62-1726/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. В соответствии с п.6-8 38.2 ЗК РФ, определяющей особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны:

6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

По мнению истца не указание указанных сроков в договоре аренды ведет к его ничтожности.

Суд не может согласиться с указанным доводом, поскольку указанные  в настоящей статье требования относятся к обязательному указанию их в извещении о проведении аукциону, а не в договоре аренды.

В силу подпункта 5 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6- 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, должны быть указаны способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем, что имеет место в рассматриваемом случае.

В силу пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признается несостоявшимся в случае, если в нем принял участие только один участник. В случае если аукцион признан не состоявшимся по указанной причине, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона, что установлено пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил и это не оспаривается Обществом, что в аукционе принял участие только один участник. Следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что Общество вправе было заключить договор аренды земельного участка в порядке, определенном статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1.1 оспариваемого договора аренды №646 от 20.05.2008 предусмотрено, что земельный участок предоставлен в аренду Обществу для использования в целях: под комплексную среднеэтажную застройку жилыми домами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе. Комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной иди муниципальной собственности, которые предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Таким образом, указание в предмете договора аренды цели использования части земельного участка под комплексную среднеэтажную застройку жилыми домами соответствует требованию пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также цели и назначению предоставляемого земельного участка.

Истец в обоснование своих требований указывает на то, что данный договор №646 по своей природе является договором права на заключение договора аренды. Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным доводом истца, поскольку в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 614 ГК РФ  Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, и может устанавливаться  в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

  Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, для договора аренды существенными являются следующие условия договора: предмет, срок, арендная плата.

Пунктом 1.1. заключенного между сторонами договора определен предмет договора: предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на основании протокола о результатах аукциона от 20.05.2008 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №67:25:0010709:14, находящийся по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, ул.Энтузиастов, 2, для использования в целях под комплексную среднеэтажную застройку жилыми домами в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 271 637 кв.м.

Согласно п.2.1 договора №646 срок  аренды устанавливается на 9 месяцев, с 20 мая 2008 года до 20 февраля 2009 года.

В пункте 3.1. договора определено, что продажная цена права на заключение договора аренды (начальная цена арендной платы) земельного участка, установленная на торгах 20 мая 2008 года составляет 49 760 000 руб. В цену начальной цены арендной платы  земельного участка включена  сумма задатка в размере 9 952 000 руб.00 коп., внесенная Арендатором на счет Арендодателя. В соответствии с пл.пор.№1 от 15.05.08 г. сумма задатка была перечислена истцом на счет ответчика.

Таким образом, из буквального толкования заключенного договора следует, что это по своей природе договор аренды, и что в нем сторонами определены все существенные условия договора аренды.

Кроме того, представитель истца - Бабаян А.В. и представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснили, что их действительная воля при подписании договора была направлена на подписание договора аренды. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данный договор является договором аренды земельного участка.

  Кроме того, суд также отмечает, что в силу п.27 ст. 38.2 ЗК РФ  по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается именно договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи, или аренды  права на заключение такого договора. В случае же признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников договор аренды может быть заключен с единственным участником аукциона. Поскольку аукцион не состоялся ввиду наличия одной заявки общества, договор аренды земельного участка, право аренды которого было выставлено на продажу, мог быть заключен только с истцом.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что договор является ничтожным поскольку п.4.3. договора не соответствует ст. 329 ГК РФ не принимается судебной коллегией в силу следующего.

Заявитель не верно трактует нормы материального права. В силу ст. 329 ГК РФ, регулирующей способы обеспечения исполнения обязательств, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В пункте же 4.3 договора аренды № 646 от 20.05.2008 указаны способы обеспечения обязательств по освоению земельного участка в целях жилищного строительства, которыми являются:

- получение заключения на выделение земельного участка для строительства в Территориальном отделе Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Смоленской области в Духовщинском, Кардымовском, Ярцевском районах;

- разработать проект планировки территории;

- получить технические условия;

- получить градостроительный план земельного участка;

- провести инженерные изыскания для подготовки проектной документации;

- разработать проектную документацию на каждый жилой дом;

- провести государственную экспертизу разработанной проектной документации на жилые дома;

- получить разрешение на строительство.

Указанные в пункте 4.3 договора аренды №646 от 20.05.2008 способы обеспечения обязательств по освоению земельного участка в целях жилищного строительства соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации, и являются обязанностью Арендатора для оформления документации в установленном порядке на строительство.

Апеллянт указывает на то, что после подписания указанного договора аренды Общество вынуждено было обратилось в Московскую коллегию адвокатов «Гриднев и Партнеры» с целью получения правового заключения порядка и условий заключения договора аренды, так как договор при подписании истец не читал, а позже после его прочтения у истца возникли сомнения  в законности подписанного договора. Московская коллегия адвокатов «Гриднев и Партнеры» проводя правовой анализ договора аренды, сделала выводы как о высокой вероятности признания аукциона и договора аренды недействительными, так и о возможности признания договора аренды незаключенным, что является дополнительным правовым риском для Общества.

Указанное обстоятельство явилось основанием для подачи настоящего иска истцом. Однако, суд не усматривает обстоятельства вынудившие истца обратиться в таким заявлением, тем более что администрация со своей стороны после подписания договора аренды выполняла свои обязательства, возложенные на них договором.

Так, представитель администрации предоставил в суд апелляционной инстанции доказательства исполнения договора №646, а именно:

- договор №24 от 05.05.2008, заключенный между МП «Архитектура» (исполнитель) и Управлением по градостроительной деятельности, имущественным и земельным отношениям Администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области (заказчик), в котором указано, что заказчик поручает и оплачивает, а исполнитель принимает на себя выполнение исходно-разрешительной документации на три земельных участка, в том числена участок расположенный по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, ул.Энтузиастов, д. 2 под комплексную среднеэтажную застройку,

- платежное поручение №148 от 14.05.2008, на оплату услуг за исходно-разрешительную документацию,

 - счет №125 от 08.05.2008,

 - счет-фактуру №125 от 08.05.2008,

  - договор №19 от 14.04.2008, заключенный между МП «Архитектура» (исполнитель) и Управлением по градостроительной деятельности, имущественным и земельным отношениям Администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области (заказчик), в котором указано, что заказчик поручает и оплачивает, а исполнитель принимает на себя выполнение геодезических работ по межеванию земельного участка по адресу Смоленская область, г.Ярцево, ул.Энтузиастов, д. 2,

- счет №103 от 18.04.2008,

-  акт №103 от 18.04.2008,

 - платежное поручение №138 от 29.04.2008 на сумму 99774 руб.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что истец не доказал что указанный договор ничтожен и не обосновал свои требования о взыскании убытков, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Для возмещения убытков по общему правилу необходимы следующие условия: 1) совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействий); 2) наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; 3) наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; 4) наличие вины лица, допустившего правонарушение.

Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий исключает возможность применения ответственности в виде убытков и влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований об их возмещении.

Верховный Суд Российской