Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2010 по делу n А68-11684/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 07.04.2006 № 5/2, № 6/2 ИП Чунина Н.В. и ИП Чейкина З.В. совместно непрерывно более двух лет арендуют спорное помещение. При сопоставлении данных технического паспорта от 01.04.2008 и Приложений к договорам аренды от 07.04.2006 следует, что выкупаемые помещения с номерами 16, 18, 19 соответствуют указанным в договорах аренды помещениям № 8, 9, 10 площадью 20,9 кв.м.

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

Согласно п.8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения Федерального Закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ч. 6 ст. 41 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости (ч. 8 ст. 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Из технического паспорта на спорные помещения следует, что они представляют собой встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого двухэтажного дома 1953 года постройки, площадью 20,9 кв.м. Согласно экспликации к поэтажному плану строения комната № 16 является парикмахерской, комнаты № 18 и № 19 – подсобными помещениями. Поскольку помещения инвентаризированы самостоятельно, им присвоены номера на поэтажном плане, они являются обособленными и не могут являться частью другого помещения. Кроме того, данные помещения были индивидуализированы в проекте договора купли-продажи № 18/09 от 03.09.2009, направленном заявителям, постановлении главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 № 913 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права».

Согласно выписке из протокола 6-го заседания депутатской комиссии от 25.08.2009 у общества задолженности по арендной плате не имеется.

Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 №1182-ЗТО.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия предпринимателей всем приведенным условиям подтверждается материалами дела.

Таким образом, ИП Чунина Н.В. и ИП Чейкина З.В. и арендуемое ими имущество соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Закона №159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из смысла ст.ст. 3, 9 Закона №159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 3 Закона №159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено судом,  в связи с отказом администрации подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий между сторонами не урегулирован вопрос о цене выкупаемого имущества.

Сторонами в материалы дела было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащих существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества.

В связи с этим судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации Смирновой Ольге Вячеславовне.

Согласно экспертному заключению эксперта Смирновой О.В. от 16.02.2010 №18/0210 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 20,9 кв.м (комнаты №№ 16, 18, 19 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, по состоянию на 04.02.2010 с учетом НДС составляет 298 000 руб.

Поскольку рыночная стоимость нежилых помещений была определена экспертом по состоянию на 04.02.2010, тогда как согласно отчету оценщика ЗАО «Р.О.С. «Эксперт Маркетинг» датой проведения оценки явилось 12.08.2009, суд первой инстанции счел необходимым назначить проведение дополнительной экспертизы.

Согласно повторному экспертному заключению эксперта Смирновой О.В. от 26.05.2010 №107/0510 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 20,9 кв.м (комнаты №№ 16, 18 19 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, по состоянию на 12.08.2009 с учетом НДС составляет 289 600 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу об обоснованности экспертизы ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации от 26.05.2010 №107/0510, в связи с чем правомерно удовлетворил требования предпринимателя о понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом рыночной стоимости имущества, определенной судебной экспертизой.

Довод жалобы о том, что спорная сделка не является обязательной для администрации, поскольку предпринимателям предоставлено преимущественное, но не исключительное право приобретения арендуемого имущества, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи