Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2010 по делу n А09-435/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Цена может быть выражена в твердой сумме за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться не согласованным и, как следствие, договор не заключенным.

Вместе с тем, по условиям п.п. 2.2 договоров на долевое участие в строительстве денежная сумма, составляющая стоимость квартир, передаваемых участнику долевого строительства, оплачивалась путем зачета имеющейся задолженности застройщика по передаче 408,4 кв.м жилой площади в доме № 57 по ул. Литейной Бежицкого района г. Брянска (п. 1 Соглашения от 12.10.2005 года № 52).

Таким образом, обязательства участника долевого строительства, связанные с привлечением денежных средств, не могли быть прекращены в результате зачета обязательства застройщика по передаче квадратных метров, поскольку зачитываемые обязательства не подпадали под требования ст. 410 ГК РФ в связи с их неоднородностью. В силу ст. 168 ГК РФ такое соглашение о зачете является ничтожным.

Таким образом, исходя из изложенного, суд  первой инстанции пришел  к  правомерному  выводу  о том, что условие о цене договоров на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. №№ 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4, 54п/161/5, 2/54п/64/6, а  именно о сроке и порядке ее уплаты, сторонами не согласовано.

С учетом вышеизложенного довод заявителя  апелляционной  жалобы о том, что суд первой инстанции при вынесении решения пришел  к  необоснованному выводу о несогласованности  цены  спорных  договоров, поскольку  п. 2 договоров определены цена и порядок расчета, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как в процессе рассмотрения дела судом установлена ничтожность  соглашения  от 12.09.2005 №52, которая  повлекла  несогласованность сторонами  договоров  в  части  срока и порядка уплаты цены спорных договоров. При этом, поскольку цена договоров будет  считаться согласованной при совокупности согласования  цены  спорных  договоров, срока  и  порядка  ее уплаты, суд  первой инстанции правомерно указал на несогласованность сторонами и, следовательно, незаключенность спорных  договоров  в  части  цены  договоров, сроков  и  порядка  уплаты по ним. 

Вместе  с  тем, суд  апелляционной  инстанции  не  может  согласиться  с  выводом  суда  первой  инстанции о  несогласованности  сторонами  условия  о  гарантийном  сроке  на  объект  долевого  строительства и,  следовательно, незаключенности  договоров  на  указанном  основании  в  силу  следующего.

Так, одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве закон также определяет гарантийный срок на объект долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Указанная норма направлена на повышение качества сдаваемых объектов. Таким образом, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Оценивая содержание подписанных сторонами договоров на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. №№ 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4. 54п/161/5, 2/54п/64/6, суд первой  инстанции пришел к  выводу  о том, что условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства в указных договорах отсутствует.

Вместе  с  тем, указанный  вывод сделан без учета п. 4.10 договоров на  долевое  участие  в  строительстве, согласно  которым  застройщиком  установлен  гарантийный  срок  на  объект  долевого строительства  5 лет.  

Таким  образом, договоры на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. №№ 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4. 54п/161/5, 2/54п/64/6 соответствуют ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так как   гарантийный срок на объект долевого строительства сторонами согласован.

Вместе  с  тем, ошибочный  вывод  суда  в  данной  части не  повлек  к принятию необоснованного и  не  правомерного  решения, ввиду  чего оснований  для  отмены  оспариваемого решения  по данному  основанию  не  имеется.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при отсутствии в договоре на долевое участие в строительстве условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу закона для признания договора незаключенным достаточно отсутствия в нем хотя бы одного существенного условия, необходимого для данного вида договора.

Поскольку в договорах на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. №№54п/157/1, 54п/158/2. 54п/159/3. 54п/160/4. 54п/161/5, 2/54п/64/6 условия о цене договоров, сроке и порядке ее уплаты сторонами не согласованы, суд первой  инстанции пришел к правомерному выводу о том, что названные договоры являются незаключенными.

Как следует из ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Рассмотрев и оценив в соответствии с требованиями, установленными ст. 71 АПК РФ, все имеющиеся в совокупности доказательства, суд первой инстанции правомерно  указал, что незаключенная сделка не порождает взаимных прав и обязанностей для сторон сделки, а следовательно, оснований для обязания ответчика зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области договоры на долевое участие в строительстве от 22.01.2009 №№ 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4, 54п/161/5, 2/54п/64/6 не имеется, в связи с чем обосновано отказал  в  удовлетворении заявленного  требования.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит  оснований для удовлетворения жалобы Брянской  городской  администрации и отмены решения суда от 07.06.2010.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.  110, 266, 268, 269, 271, 272 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В Л И Л:

решение Арбитражного суда Брянской  области от 07 июня 2010 года по делу № А09-435/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его  принятия.

 Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий    судья                                                   Н.В. Заикина

Судьи                                                                                               Л.А. Капустина

                                                                                                          М.В. Каструба