Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2010 по делу n А68-12539/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

постановление №901 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права».

Согласно названному постановлению цена продажи арендуемых ИП Ильичевой Т.М. нежилых помещений общей площадью 82,4 кв.м (комнаты №№ 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по   данным технического паспорта),  расположенных   по    адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, составила 2 436 644 руб.

Во исполнение указанного постановления 04.09.2009 администрацией в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи от 03.09.2009 № 4/09.

В соответствии с п. 1.1 указанного проекта договора продавец (администрация) передает в собственность покупателя (ИП Ильичевой Т.М.) нежилые помещения общей площадью 82,4 кв.м (комнаты №№ 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 436 644 руб.

Расхождение в нумерации комнат, указанных в договоре аренды спорного имущества (№№ 13, 14-а, 71-а, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52), и комнат, указанных в проекте договора-купли продажи (№№ 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48), а также в площадях арендуемых помещений по договору аренды (88,5 кв.м) и по договору купли-продажи (82,4 кв.м) связано с проведенной инвентаризацией спорного имущества и подтверждается техпаспортом на спорные помещения.

ИП Ильичева Т.М., не согласившись с указанной в договоре ценой продажи помещений, заключила с ООО «Федбел» договор от 11.09.2009 №О-29-2-2009  на оценку выкупаемых помещений.

Согласно отчету ООО «Федбел» от 25.09.2009 № О-29-2-2009 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 82,4 кв.м, расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, составила 953 000 руб. без учета НДС.

30.09.2009 ИП Ильичева Т.М. направила в администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 №4/09 с протоколом разногласий и отчет ООО «Федбел» об оценке рыночной стоимости имущества.

В протоколе разногласий Ильичева Т.М. предложила администрации заключить договор купли-продажи на следующих условиях:

- п 1.1. договора: продавец продает нежилое помещение площадью 82,4 кв.м (комнаты 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11 в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 124 540 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 171 540 руб. 00 коп.;

- п. 2.1. договора: покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму – 953 000 руб. 00 коп., далее – сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 15 883 руб.34 коп.;

- п. 2.2. договора: первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж;

- п. 2.3. договора: на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равно одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) – 3,58% годовых;

- п. 2.4. договора: проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58)/ДГ х 100, где:

Пр – сумма процентов в руб.,

О – остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП – процентный период дней,

ДГ – количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

- п. 2.5. договора: оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу;

- п. 2.6. договора: налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации;

- п. 2.7. договора: надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя.

Статью 9 «адреса и подписи сторон» назвать «адреса, банковские реквизиты и подписи сторон» и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя.

В письме от 13.10.2009 №2320, направленном в адрес предпринимателя,  администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ИП Ильичевой Т.М. о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора, она утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 №10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в оспариваемой заявителем части; постановлением    от 15.12.2009 №1317 отменено постановление главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 №901 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права».

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 №4/09 на условиях протокола разногласий, а также решение Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, магазин «Канцелярский мир» (ИП Ильичева Т.М.) в размере 2 436 644 руб., и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 №901 «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права» в части цены приватизируемого имущества являются незаконными, ИП Ильичева Т.М. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя требования предпринимателя в обжалуемой части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закона №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 30.09.2001 №149/1 и от 12.07.2006  №91/2 ИП Ильичева Т.М. непрерывно более двух лет арендует спорные помещения.

Расхождение в нумерации комнат, указанных в договоре аренды спорного имущества (№№ 13, 14-а, 71-а, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52), и комнат, указанных в проекте договора-купли продажи (№№ 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48), а также в площадях арендуемых помещений по договору аренды (88,5 кв.м.) и по договору купли-продажи (82,4 кв.м) связано с проведенной инвентаризацией спорного имущества и подтверждается техпаспортом на спорные помещения.

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

В материалы дела представлен договор аренды спорных нежилых помещений от 07.12.2006 №103/2, заключенный между администрацией и ИП Ильичевой Т.М., со сроком действия до 31.12.2009.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 07.12.2006 №103/2 недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, заключенный между администрацией и предпринимателем, не зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, указанный договор аренды спорных помещений является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации. В свою очередь, незаключенный договор не порождает правовых последствий.

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В силу ст. 432 ГК РФ только заключенный договор порождает для сторон правовые последствия.

Как установлено судом, между предпринимателем и администрацией заключен договор аренды спорных нежилых помещений от 12.07.2006 №91/2, срок действия которого согласно п. 8.1 - до 31.12.2006.

По истечении срока действия названного договора аренды ИП Ильичева Т.М. продолжала пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, в рассматриваемом случае указанный договор аренды на основании ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

Как указано в п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 №134, при применении положений статьи 3 Закона №159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

Таким образом, поскольку договор аренды от 07.12.2006 является незаключенным, предприниматель Ильичева Т.М. на момент принятия решения о приватизации спорного имущества являлась арендатором этого имущества на основании действующего договора аренды от 12.07.2006.

Согласно выписке из протокола 6-го заседания депутатской комиссии от 25.08.2009 у предпринимателя задолженности по арендной плате не имеется.

Указанное ответчиками не оспаривалось.

Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 №1182-ЗТО.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные