Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу n А54-7769/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

7.4 вышеуказанных договоров от 03.03.2009 стороны предусмотрели, что в случае если покупатель не переведет на счет продавца указанную в пункте 2.1. договора сумму в установленные договором сроки, договор подлежит расторжению. При этом покупатель будет обязан передать помещение, являющееся предметом договора, продавцу.

В тот же день между сторонами были подписаны акты приема-передачи нежилых помещений (т.1,л. 68, 93).

При этом в п.2 актов стороны указали, что расчеты между сторонами произведены полностью, материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

Управление 22.06.2009 зарегистрировало переход права собственности на вышеуказанные нежилые помещения от ЗАО "Промжилстрой" к ЗАО "УСК "Шереметьевские горки".

16.10.2009 стороны подписали соглашения о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений от 03.03.2009 №1 и №2 (т.1,л.76,98).

В преамбулах настоящих соглашений стороны указали, что расторжение договоров происходит в связи с отсутствием платежей со стороны покупателя.

23.10.2009 ЗАО "Промжилстрой" и ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрацией перехода права собственности от ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" к ЗАО "Промжилстрой" на недвижимое имущество (нежилые помещения Н1 и Н2 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Шереметьевская, д. 9, к. 1, кадастровые номера 62-62-01/451/2008-101 и 62-62-01/451/2008-102) (т.1, л. 74,80, 88,89).

При этом к названным заявлениям стороны приложили платежные поручения от 21.10.2009 №258-№ 259; соглашения от 16.10.2009 г. о расторжении договоров №1 и №2 купли-продажи нежилого помещения от 03.03.2009; акты приема-передачи от 16.10.2009; заявления от 23.10.2009 № 01/384/2009-130, № 01/384/2009-129 (т.1,л. 21,22,78).

Дополнительно к представленным документам 06.11.2009 ЗАО "Промжилстрой" и  ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" представили заявления    от   06.11.2009 №01/417/2009-042, № 01/417/2009-041; доверенности от 03.11.2009 , выданные директором ЗАО "Промжилстрой" А.А.Гужовым; справки ЗАО "Промжилстрой", что подтверждается соответствующими расписками Управления (т.1,л. 23,24).

Из содержания представленных справок усматривается, что оплата за нежилые помещения Н1 и Н2 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Шереметьевская, д. 9, к. 1, кадастровые номера 62-62-01/451/2008-101 и 62-62-01/451/2008-102 по договорам от 03.03.2009 №1 и №2 ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" не производилась (т.1, л.25-28).

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что  заявителем были представлены все необходимые документы, предусмотренные абз. 10 п.1 ст. 20 Закона №122-ФЗ.

Между тем  22.12.2009 заявителю в государственной регистрации прав на недвижимое имущество отказано.

Основанием для отказов послужил             вывод регистрирующего органа о непредставлении заявителем   документов,    необходимых в соответствии с Законом №122-ФЗ.

По сути отказ мотивирован тем, что договоры купли - продажи недвижимого имущества сторонами исполнены, подписаны акты приема-передачи нежилых помещений с указанием о произведенных расчетах. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, следовательно, нельзя ставить вопрос о его расторжении. Право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что 16.10.2009 стороны подписали соглашения о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений от 03.03.2009 №1 и №2 (т.1,л.76,98).

В преамбулах настоящих соглашений стороны указали, что расторжение договоров происходит в связи с отсутствием платежей со стороны покупателя.

Указанное не противоречит пунктам 7.4 договоров от 03.03.2009.

Статьей 491 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено право продавца на возврат товара, своевременно не оплаченного покупателем, или при отсутствии иных обстоятельств, содействующих переходу права собственности на товар к покупателю.

Оплата ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" по заключенным договорам купли-продажи нежилых помещений №1 и №2 от 03.03.2009 не производилась, фактически ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" во владение нежилыми помещениями не вступало.

Названное обстоятельство ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" не оспаривается.

В судебном заседании  в суде первой инстанции (26.02.2010) представитель ЗАО "Управляющая строительная компания Шереметьевские горки" пояснил, что акты приема-передачи нежилых помещений от 03.03.2009 были подписаны сторонами в целях проведения государственной регистрации.

В силу п. 1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.

При этом согласно указанной норме возможность расторжения договора соглашением сторон не связана с наличием неисполненных ими обязательств по договору.

В соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ стороны в соглашении о расторжении договора вправе предусмотреть возвращение того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

В рассматриваемом случае 16.10.2009 ЗАО "Промжилстрой" и ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" заключили соглашения о расторжении договоров купли-продажи нежилого помещения №1 и №2 от 03.03.2009 (т.1, л. 76; 98).

Основанием для заключения данных соглашений послужило отсутствие платежей по стороны покупателя (ЗАО "УСК "Шереметьевские горки") по оплате цены приобретаемого недвижимого имущества по договорам купли-продажи нежилого помещения №1 и №2 от 03.03.2009.

По актам приема-передачи (возврата) недвижимого имущества от 16.10.2009 ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" передало ЗАО "Промжилстрой" нежилые помещения Н1 и Н2 (т.1,л. 99, 77).

Таким образом, соглашения от 16.10.2009 о расторжении договоров купли-продажи нежилого помещения №1 и №2 от 03.03.2009 соответствуют положениям п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Поскольку право собственности ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" на нежилые помещения Н1 и Н2 было зарегистрировано на основании договоров купли-продажи нежилых помещений от 03.03.2009 №1 и №2, которые впоследствии были расторгнуты соглашениями сторон от 16.10.2009, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у ответчика не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Закона №122-ФЗ, для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения от ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" к ЗАО "Промжилстрой".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования ЗАО «Промжилстрой».

Довод жалобы о неприменении судом первой инстанции  ч.1 ст. 408 ГК РФ  не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Согласно указанной норме надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По мнению апеллянта, прекращенное обязательство не может быть изменено или расторгнуто.

Между тем судом установлено, что фактически обязательство об оплате переданных нежилых помещений Н1 и Н2 по договорам от 03.03.2009 №1  и №2 ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" не исполнено.

Кроме того, сама по себе  возможность расторжения договора соглашением сторон по смыслу п.1 ст. 450 ГК РФ не связана с наличием неисполненных обязательств по договору.

Апелляционная инстанция отклоняет довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно не принял в качестве надлежащего доказательства исполнения договоров купли-продажи от 03.03.2009 №1 и №2 акты приема-передачи от 03.03.2009, согласно которым расчеты между сторонами произведены полностью, материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Акты приема-передачи от 03.03.2009, как доказательства, не имеют преимущественного значения относительно других доказательств, подтверждающих в рассматриваемом случае неисполнение ЗАО "УСК "Шереметьевские горки" обязательств по договорам купли-продажи от 03.03.2009 №1 и №2.

Ссылка подателя жалобы на неправомерное применение судом первой инстанции Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является несостоятельной.

Так, по мнению апеллянта, указанное письмо  применяется в случае отказа в государственной регистрации права, возникшего на основании судебного акта, вступившего в законную силу, тогда как регистрирующий орган  отказал заявителю в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи от 03.03.2009.

Между тем информационные письма имеют своей целью комментировать и разъяснять действующие нормы права.

В рассматриваемом случае п.5 названного Информационного письма, который был применен судом первой инстанции, разъясняет и комментирует абз. 10 п.1 ст. 20 Закона №122-ФЗ, соблюдение которого необходимо не только при представлении в регистрирующий орган судебного акта, вступившего в законную силу.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и способных повлечь отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК России, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Рязанской области  от 08.04.2010  по делу №А54-7769/2009 С5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в   Федеральный   арбитражный  суд   Центрального   округа   в  течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

            В.Н. Стаханова

Судьи

              Г.Д. Игнашина

                 О.Г. Тучкова