Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 по делу n А79-6276/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                                            Дело № А79-6276/2008

17 апреля 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10.04.2009.

Полный текст постановления изготовлен 17.04.2009.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Наумовой Е.Н., Беляковым Е.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ал-Бар» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.12.2008 по делу                            № А79-6276/2008, принятое судьей Новожениной О.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр                  «На Энгельса», г. Чебоксары к обществу с ограниченной ответственностью «Ал-Бар», г. Чебоксары, о взыскании 277 469 руб. 69 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен (уведомление № 32937, 32950);

от ответчика – не явился, извещен (уведомление № 32947);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «На Энгельса» (далее – истец, ООО «Бизнес-Центр «На Энгельса») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ал-Бар» (далее – ответчик, ООО «Ал-Бар») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 60 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2008 по 31.03.2008, с 01.05.2008 по 31.08.2008 в сумме 24 907 руб. 30 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.05.2008 по 31.08.2008 и далее по день погашения суммы долга (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 30.12.2008 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Ал-Бар» долг по арендной плате в размере 60 000 руб., долг по оплате коммунальных услуг в сумме 22 805 руб. 75 коп., пени за период с 01.05.2008 по 23.12.2008 в сумме 30 000 руб., а также 6 094 руб. 51 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказал.

Общество с ограниченной ответственностью «Ал-Бар», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что документы, подтверждающие расходы на проведение ремонтных работ, были представлены арендодателю до заключения дополнительного соглашения от 01.06.2008 к договору аренды от 06.12.2007 № 1-2008.

Ответчик со ссылкой на пункты 3.4, 3.5 договора аренды полагает, что его обязанность по уплате коммунальных платежей и платежей за услуги связи возникает после оплаты данных платежей арендодателем и выставления счетов арендатору. Считает, что срок исполнения обязательства у него не наступил, поскольку истцом в нарушение условий договора счета и документы, подтверждающие оплату указанных счетов для возмещения стоимости услуг, представлены не были.

ООО «Ал-Бар» не согласен с расчетом суда задолженности по электроэнергии, который произведен с учетом регулируемых и нерегулируемых цен.

Кроме того, считает договор аренды незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия договора. Указывает так же на неправомерное взыскание с ответчика суммы пеней, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей  лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Бизнес-Центр «На Энгельса» является собственником части здания, расположенного в подвале (литера А4), на первом, втором, третьем этажах нежилого трехэтажного кирпичного здания (литера А) общей площадью 1 317,1 кв.м., расположенного по адресу:                      г. Чебоксары, ул. Энгельса, д.28, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.05.2003 внесена запись регистрации №21-01/01-10/2003-388, а также комнаты №5 (по плану), расположенной в подвале (лит А4) нежилого трехэтажного кирпичного здания (лит А) с тремя пристроями (лит А1, А2, А3), надстроем (лит А5), тремя тамбурами (лит а1, а2, а3) общей площадью 19,4 кв.м., расположенной в подвале д. 28 по ул. Энгельса г. Чебоксары, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2004 внесена запись регистрации № 21- 01/01-10/2004-355.

ООО «Бизнес-Центр «На Энгельса» (арендодатель) и ООО «Ал-Бар» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 06.12.2007             № 1-2008.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора, на основании акта приема-передачи от 01.01.2008, являющегося приложением № 1 к договору, арендодатель передал арендатору следующие нежилые помещения: комнату      № 2 площадью 13,8 кв.м., комнату № 3 площадью 15,6 кв.м., комнату № 5 площадью 19,4 кв.м., комнату № 8 площадью 15,3 кв.м., комнату № 10 площадью 41 кв.м., комнату №11 площадью 9,2 кв.м., комнату №12 площадью 2,3 кв.м., комнату № 13 площадью 1,3 кв.м., комнату № 14 площадью 1,7 кв.м., комнату № 15 площадью 3,6 кв.м., комнату № 16 площадью 4,5 кв.м., общей площадью 127,7 кв.м.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как верно установил суд первой инстанции, характеристика передаваемого в аренду помещения подтверждена техническими паспортами на объекты недвижимости, а также подписанной сторонами договора аренды выкопировкой из технических паспортов (лист технического паспорта относительно плана подвала (литера А1) по ул. Энгельса, д. 28, и лист технического паспорта относительно плана подвала (литера А4) по ул. Энгельса, д. 28.

Противоречий в части указания размера арендованного помещения, его местоположения выкопировка из технического паспорта не содержит. Фактическая площадь и планировка указанных в выкопировке помещений соответствуют данным технических паспортов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал на согласование сторонами условия об объекте аренды, который истец передал ответчику по акту от 01.01.2008, и в дальнейшем использовался арендатором для осуществления предпринимательской деятельности, что исключает возможность признания этого договора незаключенным вопреки доводу апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 5.2 договора от 06.12.2007 №1-2008 срок аренды установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.

01.09.2008 между сторонами договора было заключено соглашение о расторжении договора аренды № 1-2008 от 06.12.2007 в связи с фактическим выездом ответчика с арендованного помещения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю за использование арендуемого помещения арендную плату в следующем размере:

с 01.01.2008 по 30.04.2008 - 200 руб. в месяц за один квадратный метр занимаемой площади, всего 25 540 руб. в месяц;

с 01.05.2008 – 350 руб. в месяц за один квадратный метр занимаемой площади, всего – 44 695 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно после 20 числа, но не позднее 30 числа текущего месяца в полном объеме денежными средствами на расчетный счет арендодателя.

Дополнительным соглашением от 30.04.2008 пункт 3.1 договора аренды стороны изложили в новой редакции: с 01.05.2008 – 300 руб. в месяц за один квадратный метр занимаемой площади, всего 38 310 руб. в месяц.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей за период пользования помещением послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском. С учетом произведенной ответчиком оплаты в сумме 123 475 руб. (подтверждено платежными поручениями № 711 от 24.12.2007, № 90 от 27.03.2008, № 144 от 15.05.2008, № 169 от 06.06.2008) сумма задолженности на момент обращения с иском в суд составила 131 925 руб. за период пользования помещением с мая 2008 года по август 2008 года.

Платежным поручением № 101 от 11.11.2008 ответчик перечислил истцу 71 925 руб. в счет уплаты арендных платежей.

При указанных обстоятельствах сумма долга по арендной плате на момент рассмотрения дела, как верно установил суд первой инстанции, составила 60000 руб.

Суд, оценив довод ООО «Ал-Бар» о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости произведенного им ремонта на сумму 60 000 руб. в соответствии с дополнительным соглашением от 01.06.2008 к договору аренды от 06.12.2007 № 1-2008, верно признал его необоснованным и отклонил.

В соответствии с пунктами 1, 2 дополнительного соглашения от 01.06.2008 арендатор производит своими силами и за свой счет косметический ремонт арендуемых помещений и подтверждает свои расходы по ремонту соответствующими документами. Арендодатель в соответствии с пунктами 3, 4, 5 данного соглашения в качестве оплаты за арендуемые помещения принимает расходы, понесенные на проведение косметического ремонта в размере 60 000 руб., и обязуется возместить их в течение июня, июля, августа 2008 года равными долями в качестве взаимозачета.

Суд при толковании условий дополнительного соглашения от 01.06.2008, с учетом статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о том, что стороны, подписывая указанное соглашение, выразили намерение произвести зачет стоимости ремонтных работ в счет подлежащих уплате арендных платежей.

Между тем, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы в обоснование затрат на проведение ремонтных работ и необходимости зачета (договоры, накладные, чеки и т.д.), представлены не были.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает довод заявителя о представлении документов до заключения дополнительного соглашения от 01.06.2008 к договору аренды от 06.12.2007 № 1-2008 необоснованным и подлежащим отклонению. В связи с чем, взыскание с ответчика суммы долга по арендной плате в размере 60 000 руб. является правомерным.

Пунктом 1 статьи 329 Кодекса установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Из пункта 3.2 договора аренды от 06.12.2007 №1-2008 следует, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд, установив факт использования ответчиком арендованного нежилого помещения, а так же отсутствия уплаты арендных платежей в установленные договором сроки, пришел к обоснованному выводу о наличии у истца правовых оснований для привлечения ответчика к ответственности за неисполнение денежного обязательства в соответствии с договором аренды от 06.12.2007     №1-2008.

Представленный ООО «Бизнес-Центр «На Энгельса» расчет суммы пеней, судом проверен и признан обоснованным в сумме 85 153 руб. 70 коп. за период с 01.05.2008 по 23.12.2008.

Требование истца о взыскании пеней по день погашения суммы долга судом первой инстанции обоснованно не рассмотрен, поскольку действующее законодательство взыскание пеней на будущее не предусматривает.

Арбитражный суд, указав на несоразмерность предъявленной истцом суммы пеней последствиям нарушения обязательства, и превышающей сумму имеющейся задолженности, а так же с учетом существующей ставки банковского процента, правомерно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил сумму неустойки до 30 000 руб.

Довод жалобы о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части взыскания пени необоснован, поскольку спорный договор такого условия не содержит. Что же касается пункта 4.8 договора, ссылка на таковой беспредметна, так как основанием взыскания пени является вступившее в законную силу решение суда, что и было соблюдено истцом.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Условия договора аренды от 06.12.2007 №1-2018 устанавливают, как это следует из его содержания, порядок участия арендатора в расходах арендодателя по текущему обслуживанию объекта аренды и по потребленной электроэнергии, воде, услуг связи путем уплаты денежных средств.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды возмещение стоимости услуг, предоставляемых оператором связи, потребленных арендатором данного договора, производится арендатором на основании данных, предоставленных оператором связи.

Согласно пункту 3.5 договора оплата за потребленную электроэнергию и воду производится арендатором на основании счетов на оплату, выставляемых арендодателем. Сумма оплаты равна стоимости потребленной электроэнергии, воды на основании акта о снятии показаний счетчика. Вместе с тем, в силу подпункта ч) пункта 2.2 договора арендатор обязался совместно