Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009 по делу n А79-4488/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600000, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

адрес сайта в сети Интернет:  www.1aas.arbitr.ru _____________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                     

«12» марта  2009  года                                             Дело №А79-4488/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аксёновой Г.А., судей Ершовой О.А., Насоновой Н.А., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Тузковой М.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Родной продукт», г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.10.2008 по делу №А79-4488/2008, принятое судьей Цветковой С.А., по иску индивидуального предпринимателя Валеевой Татьяны Эдуардовны, г. Чебоксары, индивидуального предпринимателя Терентьевой Ираиды Анатольевны, г. Чебоксары, к обществу с ограниченной ответственностью «Родной продукт», г. Чебоксары, о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от заявителя (ООО «Родной продукт») – представитель не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства (почтовое уведомление  №17019);

от истцов: (ИП Валеевой Т.Э.) – Белянчикова Д.В. по доверенности от 15.12.2008 №21-01/316079 сроком на 3 года, Валеевой Татьяны Эдуардовны (паспорт гражданина Российской Федерации 9706 547928  выдан 19.06.2007 УФМС России по Чувашской Республике в Московском районе г.Чебоксары) свидетельство ЕГРИП от 19.05.2003 №22586 (лист дела 20 том 1);

(ИП Терентьевой И.А.) – Белянчикова Д.В. по доверенности от 15.12.2008                              №21-01/316079 (сроком на 3 года), Терентьевой Ираиды Анатольевны (паспорт гражданина Российской Федерации 9702 574218  выдан 16.04.2002 Калининским РОВД г.Чебоксары Чувашской Республики) свидетельство ЕГРИП от 18.03.1995 № 9994 (лист дела 21 том 1),

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальные предприниматели Валеева Т.Э. и Терентьева И.А. обратились  в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Родной продукт», г. Чебоксары, о  расторжении договора от 04.05.2006 аренды нежилых помещений № 10, общей площадью 506,20 кв.м., расположенных в подвале (литер А1) и на первом этаже незавершенного строительством пятиэтажного кирпичного дома с мансардой (литер А) по адресу: г. Чебоксары, пр. Московский, д. 12.

Исковые требования основаны на статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.10.2008 исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью «Родной продукт», заявитель апелляционной жалобы, не согласилось с принятым по делу решением и просит его отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.

Заявитель считает необоснованным вывод суда об увеличении арендной платы до 163 500 рублей и до 182 950 рублей соответственно, поскольку не исполнены требования статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  о форме соглашения на  изменение договора применительно к форме заключенного договора. Изменение договора аренды, совершенное арендодателем в одностороннем порядке, не содержит государственной регистрации, следовательно, размер ежемесячной арендной платы должен соответствовать договору – 150 000 рублей.

Заявитель указал на необоснованность вывода суда об увеличении арендной платы с 01.06.2007 и с 01.06.2008, то есть ранее 1 года с момента заключения договора (с 01.07.2006).

Суд, по мнению заявителя, не принял во внимание, что истец не выполнял свое обязательство по выставлению счетов на оплату. Заявитель указал на неисследованность судом первой инстанции обстоятельства, касающегося нарушения обязательства по уплате арендной платы на день предъявления истцами претензии (более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа невнесение арендной платы применительно к положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и  погашения задолженности на день рассмотрения дела судом.

Считает необоснованным вывод суда от отказе в зачете в счет погашения арендной платы понесенных ответчиком затрат на устранение недостатков переданного в аренду имущества в сумме 1 269 919 руб. 66 коп.

Заявитель участие полномочного представителя в судебном заседании не обеспечил.

Истцы и их представитель, возражая против доводов апелляционной жалобы, просили оставить решение без изменения, указав на его законность и обоснованность.

Судебное заседание 05.02.2009 в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было отложено на 26.02.2009.

В заседании 26.02.2009 в силу статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 05.03.2009.

После перерыва стороны явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд  считает решение Арбитражного суда Чувашской Республики от  30.10.2008 подлежащим отмене в силу следующего.

Как следует из материалов дела, истцам на праве  общей долевой собственности по ½ доли в праве принадлежит нежилое помещение под № 10 площадью 505, 7 кв.м., расположенное в подвале и на первом этаже незавершенного строительством пятиэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, пр. Московский, 12 (свидетельства о государственной регистрации права 21 АЖ № 019785 и 21 АЖ № 019786 от 24.04.2003).

Между индивидуальными предпринимателями Валеевой  Т.Э., Терентьевой И.А.  и обществом с ограниченной ответственностью  «Родной продукт» 04.05.2006 заключен договор аренды, по которому истцы (арендодатели) обязались передать ответчику (арендатору) за плату во временное владение и пользование  нежилое помещение, расположенное в подвале и на первом этаже незавершенного строительством пятиэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, пр. Московский, 12, площадью 506, 20 кв.м. на срок с 10.06.2006 по 10.07.2011 под размещение магазина продовольственных товаров и товаров народного потребления.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 01.06.2006 за № 21-21-01/050/2006-234.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от  04.05.2006.

В пунктах 4.1, 4.2 договора стороны согласовали общий ежемесячный размер арендной платы – 150 000 руб. (по 75 000 руб. каждому из арендодателей), предусмотрев уплату ее не позднее 18 числа текущего месяца на расчетные счета арендодателей.

Размер арендной платы может увеличиваться в одностороннем порядке в течение срока действия договора, но не чаще одного раза в год, не более, чем размер процента инфляции за предыдущий год. Увеличение происходит по итогам календарного года по сообщениям Госкомстата Российской Федерации (пункт 4.5 договора).

 Исчисление арендной платы производится с 01.07.2006.

Коммунальные услуги не входят в состав арендной платы и подлежат оплате арендатором  на основании счетов, предъявляемых соответствующими организациями, за  исключением платы за телефон и потребленную электроэнергию, которые возмещаются арендодателям в качестве понесенных расходов (пункты 4.3, 4.4 договора).

 Считая, что ответчик нарушил условия договора, истец обратился в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 В качестве нарушений условий договора истцами указано отсутствие заключенных ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью «Коммунальные технологии» договоров на предоставление коммунальных услуг; систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность более чем за 2 месяца; произведенная без согласия арендодателей перепланировка помещений, что повлекло уменьшение их площади на 10 кв.м.; сдача помещений третьим лицам по договорам субаренды без согласования с истцами.

Досудебный порядок урегулирования спора истцами обоснован письмом от 16.05.2008, направленным ими ответчику с требованием об устранении нарушений в 20-дневный срок с  момента получения претензии, а также с предложением о расторжении договора по соглашению сторон, которое оставлено без ответа, а указанные нарушения, по утверждению истцов, - не устранены.

 В соответствии с подпунктом 2 пункта 1  статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя предусмотрено положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которой истцами основаны исковые требования.

Указанная норма права содержит исчерпывающий перечень нарушений арендатором договора аренды, являющихся основанием для досрочного расторжения договора:

1) пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенное ухудшение имущества;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа невнесение арендной платы;

4) непроведение капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором аренды от 04.05.2006 стороны определили перечень нарушений арендатором договора, дающих право арендодателям требовать досрочного расторжения договора (пользование помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение нежилого помещения; невнесение более одного месяца подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы).

Анализируя материалы дела, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истцов об ухудшении ответчиком арендованных помещений в связи с самовольной перепланировкой, повлекшей уменьшение их площади.

Из технического паспорта по состоянию на 09.04.2003 следует, что площадь переданных ответчику в аренду помещений составляла на первом этаже здания 350,20 кв.м, в подвале – 156,00 кв.м, всего – 506,20 кв.м..

По данным технического паспорта по состоянию на 04.07.2006 площадь этих помещений составила на первом этаже здания 151,30 кв.м, в подвале – 344,90 кв.м, всего – 496,20 кв.м..

В соответствии с письмом МУП «БТИ и ПЖФ» г. Чебоксары от 02.10.2008 расхождение размера площади помещения, указанной в технических паспортах, произошло в результате проведения внутренней перепланировки.

15.05.2006 истцы по заявке ответчика согласовали проведение реконструкции помещения следующего характера: перенос центрального входа с позиции 65 на позицию 64 для лучшего обзора входа в помещение с проезжей части, устройство дверного проема между помещениями 71 и 73, облицовка кафельной плиткой стен подвального этажа в помещениях № 57, 58, 59 и 66 (данные помещений приведены в соответствии с техническим

паспортом) и монтаж системы канализации согласно санитарным нормам.

Указанные изменения, произведенные ответчиком, не могли повлечь ухудшения состояния помещения. Доказательств проведения им в помещении иных работ, которые могли бы привести к уменьшению площади помещения и подлежали бы оценке как ухудшающие состояние помещения, в материалах дела не имеется.

 Отсутствие доказательств сдачи ответчиком арендуемых помещений в субаренду после направления ему требования от 16.05.2008 об устранении нарушений условий договора также является основанием для законного вывода суда об отказе в досрочном расторжении договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из установленных им нарушений ответчиком договора аренды, дающих право арендодателям в силу закона (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора требовать досрочного расторжения договора аренды.

Такими нарушениями, по мнению суда, являлись: несвоевременное внесение арендатором арендной платы, влекущее образование задолженности по арендной плате в размере 2 и более арендных платежей; неисполнение обязательства в части заключения договора с коммунальными и эксплуатационными службами, оплат потребленных коммунальных услуг.

Однако признанные судом нарушения договора, касающиеся неуплаты арендной платы более одного месяца подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы, противоречат материалам дела.

 На момент направления арендатору письменного предупреждения от 16.05.2008 о необходимости исполнения им обязательства по уплате арендной платы у последнего с учетом определенного договором порядка расчетов (до 18 числа текущего месяца) существовало обязательство по уплате арендной платы по апрель 2008 года включительно.

Из представленных истцами расчетов задолженности по арендной плате по август 2008 года, приложенных к исковому заявлению,  именуемых актами сверки расчетов, а также приложенных к отзыву на апелляционную жалобу расшифровок к актам сверки расчетов усматривается, что арендная плата арендодателю Валеевой Т.Э. уплачена полностью по июнь 2008 года;  арендодателю Терентьевой И.А. – полностью по февраль 2008 года и  частично за март 2008 года (в одном расчете значится задолженность за март 2008 года в сумме 6 520 руб. 89 коп., в  другом расчете истец указывает на отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате за март 2008 года, указывая на частичное