Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2009 по делу n А79-7697/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

и сделок с ним» (далее по тексту - Закон) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона  в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

 Основанием для отказа в регистрации прав собственности послужило не представление Обществом утвержденного общим собранием кредиторов порядка реализации имущества должника - СХПК «Гигант», акта инвентаризации и оценки этого имущества; доказательств соблюдения преимущественного права приобретения имущества должника - сельскохозяйственной организации. Также государственный регистратор сослался на отсутствие в Едином государственном реестре прав сведений о государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемые по договорам купли-продажи объекты недвижимости и отсутствие заявления продавца о государственной регистрации ранее возникшего права на объекты недвижимости.

При этом отказ Управления  в регистрации прав мотивирован  ссылкой на абзацы 4, 9, 10 пункта 1  статьи 20  Закона.

Законом № 122-ФЗ от 21.07.1997  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В этом случае подлежит применению аналогия закона.

В соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

На момент обращения Общества в Управление за регистрацией права собственности на  спорные объекты недвижимости продавец - СХПК «Гигант» было ликвидировано, поэтому у Общества отсутствовала возможность представить документы, свидетельствующие о соблюдении продавцом требований статей 139, 177-179 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Органам государственной регистрации не предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.08.2004 по делу     № А79-4165/04-СК2-4278 установлен   юридический факт владения и  пользования  сельскохозяйственным кооперативом «Гигант»  спорными объектами недвижимости как своим собственным имуществом с момента их постройки, то есть до вступления в силу Закона от 21.07.1997                               № 122-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.06.2004 по делу А79-1324/2008   по иску Общества к  администрации  Моргаушского района, Обществу  отказано в регистрации перехода права собственности  на спорные объекты недвижимости, поскольку иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.  При рассмотрении указанного спора в качестве третьего лица  было привлечено  Управление, которое не выразило возражений против осуществления  государственной регистрации перехода  прав на спорные объекты недвижимости (т. 1 л.д.115-117). 

Материалами дела установлено, что согласно расписке в получении документов на регистрацию права собственности, заявителем было представлено также решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.06.2008, а также иные документы, необходимые для регистрации (т.1 л.д.97).

Поэтому Первый арбитражный апелляционный суд считает  вывод суда первой инстанции о том, что  отсутствие зарегистрированного права продавца  на спорные объекты недвижимости и отсутствие его заявления  о регистрации перехода права собственности, являются основанием к отказу прав на объекты недвижимости покупателю, не основанным на законодательстве и  противоречащим материалам дела.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявителем для государственной регистрации права были представлены, по каждому объекту отдельно: заявление, платежное поручение, договор купли-продажи от 20.09.2004, акт приема-передачи от 20.09.2004, акт приема-передачи векселей от 30.03.2004, технический паспорт на объект недвижимости, справки.

Материалами дела подтверждается, что процедура банкротства в отношении СХПК «Гигант»  была начата и осуществлялась в соответствии с Федеральным законом № 6-ФЗ от 08.01.1998 «О несостоятельности (банкротстве)», поэтому порядок реализации имущества предприятия-должника также определялся указанным законом.

В соответствии со статьей 102 Федерального закона № 6-ФЗ от 08.01.1998 «О несостоятельности (банкротстве)»  недвижимое имущество, подлежащее продаже в ходе конкурсного производства, должно быть оценено до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием или комитетом кредиторов.

Договор купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 (по каждому объекту недвижимости) содержал все необходимые сведения об объекте, как о предмете сделки и его стоимости. Указанный договор заключен  СХПК «Гигант» в лице  конкурсного управляющего  Сержантова М.Н., цена продажи установлена в размере 2 729 000 рублей на основании отчета, составленного независимым оценщиком - ООО «Консалтинговый центр «Содействие», имеющим соответствующую лицензию.  Фактически спорные объекты  реализованы  за 3 000 000 рублей, что подтверждается отчетом конкурсного управляющего, принятого Арбитражным судом Чувашской Республики 21.09.2004 (т. 1 л.д.6).

Сделка купли- продажи спорных объектов недвижимости  сторонами либо третьими лицами не оспорена и не признана недействительной, либо ничтожной. Поэтому оценивая  договор купли-продажи  от 20.09.2004, как соответствующий требованиям  действующего законодательства, Первый арбитражный апелляционный суд также принимает во внимание факт отсутствия сведений и заявлений других лиц о нарушении законодательства при заключении указанного договора.

Довод Управления о ничтожности заключенного договора не соответствует материалам дела, а его  вывод об отсутствии правоустанавливающих документов на спорные объекты, опровергается имеющимися  в деле доказательствами.

На момент обращения заявителя в Управление за регистрацией права собственности на спорные объекты СХПК «Гигант» (продавец) признано банкротом и 30.09.2004 исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления  заявления о регистрации перехода права собственности от продавца, утратившего  правоспособность в связи с ликвидацией, является неправомерным.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявитель представил все необходимые документы для регистрации  права собственности, договор купли-продажи соответствует требованиям действующего законодательства.

Иных оснований отказа Обществу в регистрации прав на спорные объекты недвижимости Управлением в обжалуемых ненормативных правовых актах не приведено, а соответственно, основания для отказа в регистрации прав, отсутствуют.

Решение суда первой  инстанции,  вывод которого сделан   без учета перечисленных обстоятельств, создает  неопределенность в правовом статусе спорного недвижимого  имущества, препятствует в  осуществлении прав Общества на указанные объекты, поэтому подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований Общества.

В силу частей 2 и 4  статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения об оспаривании ненормативных актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание решения  незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения.

Указание в резолютивной части  решения (постановления) на  устранение  нарушений, путем  возложения  на Управление обязанности  зарегистрировать права  на спорные объекты недвижимости,  является следствием признания акта недействительным.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба Общества подлежит   удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене, на основании пункта 4  части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением  норм материального права.

Арбитражным судом Чувашской Республики нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Государственная пошлина в размере 6 000  руб.,  уплаченная по платежному поручению от 13.01.2009 № 1 и 12 000 руб., уплаченная по платежному поручению   от 10.10.2008, подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от  16.12.2008 по делу № А79-7697/2008 отменить.

Признать недействительными решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике от 29.09.2008                           № 07/010/2008-247, 07/010/2008-248, 07/010/2008-249, 07/010/2008-250, 07/010/2008-251, 07/010/2008-253 об отказе в государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимого имущества, соответственно:

- здание столовой, нежилое, общей площадью 351,8 кв.м. (литера А, а1, а2, а3), 1976 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а, д. Шатракасы,                       ул. Полевая, д. 4, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 6;

- здание молочного блока, нежилое, общей площадью 215,7 кв.м. (литера А), 1989 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а, д. Кадикасы,                              ул. Пушкина, д. 33, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 5;

- здание воловни, нежилое, общей площадью 2020,2 кв.м. (литера А, а1, а2, а3, а4, а5, а6, а7),   1986 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика,     Моргаушский     район,     Кадикасинская     с/а,     д. Карамалькасы, ул. Солнечная, д. 29А, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 4;

- здание свинарника-откормочника, нежилое, общей площадью                 616,1 кв.м. (литера А, а1), 1967 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а,                               д. Анаткасы, ул. Заовражная, д. 46, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 3;

- здание электроцеха, нежилое, общей площадью 172,8 кв.м. (литера А, а1, а2, а3, а4, а5, а6, а7), 1977 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а,                               д. Шатракасы, ул. Полевая, д. 6, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 2;

- здание холодильной, нежилое, общей площадью 62,8 кв.м. (литера А), 1974 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а, д. Шатракасы, ул. Полевая, д. 9, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 1.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике  зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Мариберг»  на следующие объекты недвижимого имущества:

- здание столовой, нежилое, общей площадью 351,8 кв.м. (литера А, а1, а2, а3), 1976 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а, д. Шатракасы,                       ул. Полевая, д. 4, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 6;

- здание молочного блока, нежилое, общей площадью 215,7 кв.м. (литера А), 1989 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а, д. Кадикасы,                              ул. Пушкина, д. 33, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 5;

- здание воловни, нежилое, общей площадью 2020,2 кв.м. (литера А, а1, а2, а3, а4, а5, а6, а7),   1986 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика,     Моргаушский     район,     Кадикасинская     с/а,     д. Карамалькасы, ул. Солнечная, д. 29А, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 4;

- здание свинарника-откормочника, нежилое, общей площадью                 616,1 кв.м. (литера А, а1), 1967 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а,                               д. Анаткасы, ул. Заовражная, д. 46, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 3;

- здание электроцеха, нежилое, общей площадью 172,8 кв.м. (литера А, а1, а2, а3, а4, а5, а6, а7), 1977 года постройки, находящееся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Кадикасинская с/а,                               д. Шатракасы, ул. Полевая, д. 6, на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2004 № 2;

- здание холодильной, нежилое,