Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу n А79-5840/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Из материалов дела следует, что Обществом в регистрирующий орган были представлены отдельные разрешения на строительство многоквартирных домов: от 27.11.2006 № 125 - по позиции 1, от 05.07.2007 № «RU 21304000»-«130» - по позиции 7, а также проектные декларации и планы многоквартирных домов по каждой позиции индивидуально.

Предметом договора от 06.11.2007 № 15/7, заключенного Обществом с Кузьминой Л.В., является участие в строительстве семиэтажного жилого кирпичного дома по строительному адресу: г. Чебоксары, ул. Сельская, СЗР, позиция 7.

В свою очередь, предметом договора от 01.09.2006 № 15/1 об участии в долевом строительстве жилья, заключенного между Обществом и Даниловой Т.Ю., явилось участие в строительстве семиэтажного жилого кирпичного дома с мансардным этажом и встроено-пристроенными помещениями по строительному адресу: г. Чебоксары, ул. Сельская, СЗР, позиция 1.

Судом первой инстанции установлено, что сроки ипотеки по этим позициям также различны: по позиции 7 срок – 3-й квартал 2008 года, тогда как по позиции 1 срок – 4-й квартал 2007 года. При этом на момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации многоквартирный дом по позиции 1 был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод от 27.12.2007 № RU 21304000-163, утвержденным распоряжением главы администрации от 28.12.2007                     № 4625-р.

Государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), возникающей при регистрации договора участия в долевом строительстве, осуществляется на основании Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста от 14.02.2007 № 29.

При внесении в Единый государственный реестр прав новой записи о государственной регистрации ипотеки ей в соответствии с пунктом 17 указанной Инструкции присваивается новый номер регистрации ипотеки, соответствующий номеру первого договора, в данном случае по позиции 7. Залогодержателями будут являться участники долевого строительства по договорам участия долевого строительства многоквартирного дома (по позиции 7).

В силу пункта 21 названной Инструкции запись об ипотеке, внесенная в связи с государственной регистрацией первого договора об участии в долевом строительстве, погашается после проведения государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за последним участником долевого строительства указанного многоквартирного дома.

Таким образом, ипотека права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства по позиции 1 будет прекращена после государственной регистрации прав собственности на помещения в данном доме, тогда как регистрационная запись об ипотеке, которая должна быть произведена в связи с регистрацией договоров долевого участия в строительстве позиции 7, может быть погашена после регистрации прав собственности участников долевого строительства многоквартирного дома по позиции 7.

Как установлено судом первой инстанции, в Едином государственном реестре прав зарегистрированы права на 13 помещений в многоквартирном доме по ул. Сельской, д.39 (позиция 1).

Следовательно, с учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что права на земельный участок под указанным жилым домом возникли у иных лиц, в связи с чем этот участок не может быть объектом аренды Общества и предметом ипотеки по договорам долевого участия участников строительства иного жилого дома – по позиции 7.

Суд первой инстанции также сделал вывод об отсутствии у Общества зарегистрированного права на аренду, являющегося обеспечением обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Из положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ следует, что право собственности застройщика на земельный участок, предоставленный ему для строительства многоквартирного дома, или договор аренды такого земельного участка должны быть зарегистрированы.

Судом первой инстанции установлено, что на момент принятия оспариваемого решения Управления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась запись о регистрации договора от 29.03.2005 аренды земельного участка площадью 28554 кв.м с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075 по ул. Сельская                   г. Чебоксары со сроком действия договора с 11.05.2005 до 17.03.2008.

Утверждение Общества о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем он не подлежит государственной регистрации, во внимание не принимается как основанное на неверном толковании действующего законодательства.

Наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан. Государственная регистрация договора аренды земельного участка, предоставленного застройщику для строительства многоквартирного дома, является обязательной в силу прямого указания в законе. Следовательно, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не вправе владеть земельным участком без определения срока аренды.

В силу статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендные права могут быть переданы в залог в пределах срока договора аренды. Соответственно, право аренды, срок которой не определен, не может быть предметом ипотеки.

Более того, из условий договора аренды земельного участка от 29.03.2005 № 87/2355-М следует, что заключение нового договора возможно на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора (пункт 4.1); окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 9.1).

Таким образом, по смыслу условий спорного договора и требований закона права Общества на земельный участок перестали существовать, объект аренды подлежал уточнению путем заключения нового договора.

При этом письмо администрации от 23.05.2008 № Е-3290 о продлении договора аренды на неопределенный срок правомерно не принято Управлением в качестве подтверждающего доказательства права аренды у Общества и основания для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав в части срока аренды, поскольку оно противоречит условиям самого договора и требованиям закона.

Таким образом, у Общества отсутствовало зарегистрированного право аренды спорного земельного участка, в связи с чем данный вывод суда является правильным.

Иные доводы суда также являются несостоятельными.

В частности, довод Общества о том, что суд первой инстанции не рассмотрел заявленное им требование об обязании Управления произвести государственную регистрацию договора от 06.11.2007 № 15/7, опровергается имеющимся в материалах дела дополнительным решением от 29.12.2008.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное требование является восстановлением нарушенного права Общества как последствие удовлетворения основного требования заявителя. Поскольку в удовлетворении основного требования Обществу отказано, рассмотрение требования об обязании Управления провести государственную регистрации не имеет под собой оснований.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Общества по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Арбитражный суд Чувашской Республики в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2008 по делу № А79-5840/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ютон» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова

Ю.В. Протасов