Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу n А79-5840/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г. Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                                                                                  

11 февраля 2009 года                                                    Дело № А79-5840/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2009.

Постановление в полном объеме изготовлено 11.02.2009.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А.,  Протасова Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдановой Т.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Ютон»

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2008

по делу № А79-5840/2008,

принятое судьей Манеевой О.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ютон»

о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике от 23.05.2008               № 01/178/2007-229,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Ютон» - Даниловой О.Г. по доверенности от 12.03.2008, Заутренникова К.С. по доверенности от 17.12.2008;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике - Николаевой Э.М. по доверенности от 27.01.2009 № 01-23/13, Олениной М.В. по доверенности от 27.01.2009 № 01-23/12;

от Кузьминой Любови Валентиновны - Заутренникова К.С. по доверенности от 26.09.2008 № 21-01/247174;

от администрации г. Чебоксары - не явились (уведомление № 06146),

и     установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ютон» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее – Управление, регистрирующий орган) от 23.05.2008 № 01/178/2007-229 об отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве жилья от 06.11.2007 № 15/7.

Решением от 17.11.2008 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал Обществу в удовлетворении требований. При этом суд пришел к выводу о правомерности оспариваемого решения, поскольку на момент его принятия в Едином государственном реестре прав имелись записи о государственной регистрации прав на земельные участки, индивидуальные жилые дома в границах земельного участка с кадастровым номером     21:01:99 99 99:0075, а также отсутствовали сведения о наличии зарегистрированного права на аренду данного земельного участка, являющегося обеспечением обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Общество не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела,  нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.

По мнению Общества, является неправомерным вывод суда об отсутствии у него зарегистрированного права аренды, которое должно являться обеспечением обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, поскольку в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; администрация г. Чебоксары (далее – администрация) письмом от 23.05.2008 № Е-3290 подтвердила отсутствие с ее стороны возражений по поводу использования Обществом спорного земельного участка после истечения срока действия договора аренды.

Со ссылкой на пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 Общество считает, что договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит, а имеющаяся на договоре аренды надпись о произведенной государственной регистрации не содержит сведений о сроке регистрации.

Общество не согласно с выводами суда о том, что заявленные на государственную регистрацию права сторон договора долевого участия противоречат уже зарегистрированным правам граждан на земельные участки и строения; о том, что государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве по позиции № 7 повлечет возникновение новой ипотеки права аренды земельного участка; о том, что регистрирующим органом предпринимались все действия для приостановления государственной регистрации.

Подробно доводы Общества приведены в апелляционной жалобе.

Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Кузьминой Любови Валентиновны (далее –            Кузьмина Л.В.) в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу поддержал доводы Общества, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в судебное заседание не направила, в отзыве на апелляционную жалобу поддержала доводы Общества.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 28.01.2009 объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 04.02.2009.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2008 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвовавших в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, распоряжением администрации от 01.07.2003 № 1643-р утвержден акт выбора и проект границ земельного участка под проектирование и строительство группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, подземной автостоянкой на 120 машино-мест для индивидуального транспорта и канализационной насосной станцией в районе ул. Сельской г. Чебоксары.

Распоряжением от 16.02.2004 № 459-р с учетом изменений, внесенных распоряжением от 29.07.2004 № 2296-р, администрация разрешила Обществу проектирование группы многоэтажных жилых домов в районе         ул. Сельской на земельном участке площадью 28 554 кв.м.

Распоряжением администрации от 14.03.2005 № 771-р Обществу предоставлен указанный земельный участок для строительства группы многоэтажных домов, а 29.03.2005 между администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка № 87-2355-М со сроком до 17.03.2008, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

06.11.2007 между Обществом (застройщик) и Кузьминой Л.В. (заказчик) заключен договор № 15/7 об участии в долевом строительстве шестиэтажного жилого кирпичного дома по строительному адресу:                               г. Чебоксары, ул. Сельская, строение – позиция № 7 путем финансирования строительства одной двухкомнатной квартиры за проектным № 15, общей проектной площадью 69,0 кв.м.

26.12.2007 стороны договора № 15/7 обратились в Управление с заявлением о его государственной регистрации.

На основании заявления Кузьминой Л.В. регистрирующий орган 24.01.2008 принял решение № 21-21-01/178/2007-229 о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью предоставления согласия залогодержателей на последующий залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075; в указанном решении Управление дополнительно указало иные основания, препятствующие регистрации договора.

Решением от 23.05.2008 № 01/178/2007-229 Управление со ссылкой на абзац 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказало заявителям в осуществлении государственной регистрации договора от 06.11.2007 № 15/7.

Посчитав, что решение от 23.05.2008 № 01/178/2007-229 противоречит действующему законодательству и нарушает его права, Общество  обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Основания для отказа в государственной регистрации прав приведены в пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004                             № 214-ФЗ) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, на момент принятия оспариваемого решения Управления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелись записи о государственной регистрации прав на земельные участки, индивидуальные жилые дома, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075. В частности, земельные участки, находящиеся в границах указанного земельного участка, принадлежат на праве собственности следующим лицам:                  Худовой Р.Е., Гурьяновой А.В., Даниловой А.А. (отчужден -                    Соколовой А.А.), Сорокиной Е.П. и Волковой Л.А.

При этом вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Чебоксары от 23.06.2008 подтверждены права                                  Сорокиной Е.П. и Волковой Л.А. на общую долевую собственность на земельный участок, расположенный по адресу: г. Чебоксары,                                           ул. Новоилларионовская, д. 44, который входит в границы земельного участка с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075.

Доказательства, подтверждающие согласие указанных лиц на застройку принадлежащего им земельного участка, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, государственная регистрация договора долевого участия влечет возникновение и регистрацию залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и, соответственно, - обременение прав граждан-собственников объектов недвижимого имущества, находящегося в пределах границ данного земельного участка.

Кроме того, регистрация договоров участия в долевом строительстве повлечет возникновение у участников долевого строительства права собственности на квартиры и права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно части 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997                   № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются в том числе разрешение на строительство; проектная