Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2008 по делу n А43-5765/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

осмотра.

В силу пункта 1 статьи  612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду ( пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания договора от 06.03.2007, следует, что при его заключении стороны изначально исходили из наличия у передаваемого в аренду имущества недостатков, требующих устранения в ходе проведения арендатором ремонта, часть стоимости которого в сумме 1 000 000 руб. была отнесена на арендодателя.

Из представленного истцом расчета арендных платежей, перечисленных им по договору аренды от 06.03.2007 следует, что платежи арендатором производились в соответствии с п. 3.1 договора, то есть с зачетом стоимости ремонтных работ.

Доказательства выполнения работ по капитальному ремонту здания на сумму более 1 000 000 руб., предусмотренную к зачету по п. 3.1 договора, ООО «Унистрой-НН» в материалы дела не представлены.

В связи с изложенным отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска на сумму 2 840 868 руб. 66 коп.

В данной ситуации, исходя из п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, у ООО «Унистрой-НН» отсутствуют правовые основания для возврата перечисленной ответчику арендной платы.

Довод истца о необходимости взыскания с ООО «Мавр» оплаченной последнему арендной платы в связи с невыполнением арендодателем п.2.2.7, 2.2.8 договора от 06.03.2007 судом рассмотрен и отклоняется, поскольку истцом не доказана причинно-следственная связь между невыполнением ООО «Мавр» обязательств, указанных в данных пунктах договора, а также перечислением ООО «Унистрой-НН» арендной платы по договору.

Кроме того, истцом не представлено доказательств невозможности использования здания по назначению исключительно по вине ООО «Мавр», которое по утверждению ООО «Унистрой-НН» не обеспечило его единовременной потребляемой мощностью не менее 60кВт, второй категорией надежности электроприемников объекта, в срок до 10.10.2007 не обеспечило также получение технических условий и подвод коммуникаций центрального теплоснабжения до точки подключения внутренних источников отопления объекта.

Как видно из материалов дела, обязанность по проведению ремонта объекта для обеспечения соответствия технического состояния возложена договором на арендатора, что не противоречит действующему законодательству.

В материалах дела имеются рабочий проект прокладки питающего кабеля от ТП-5006 до кафе «Былина», Технические условия от 20.04.2007 №8М-07 на реконструкцию с целью повышения категории надежности электроснабжения здания кафе.

В то же время из письма ЗАО «Волгоэлектросеть» от 30.06.2008 № 838 следует, что для согласования схемы электроснабжения объекта с нагрузкой 60кВт по второй категории надежности электроснабжения необходимо представить на согласование в ПТС ЗАО «Волгоэлектросеть» проект внутреннего электроснабжения здания кафе с расчетом нагрузок на вводе ВРУ в нормальном и аварийном режиме.

Однако ООО «Унистрой-НН» произвело демонтаж системы внутреннего электроснабжения, что подтверждается договором подряда №34 от 20.04.2007, заключенным истцом с подрядной организацией, сметой к указанному договору, актами выполненных работ. Акт допуска в эксплуатацию электроустановки кафе «Былина» предприятию не выдавался (Письмо Межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора Федеральной службы по экологическому надзору по Приволжскому федеральному округу от 01.07.2008 №ВК—15/1128).

Таким образом, из материалов дела следует отсутствие у ответчика возможности в полном объеме выполнить обязанность, предусмотренную п.2.2.7 договора.

10.04.2007 ООО «Мавр» и ООО «Унистрой-НН» пришли к соглашению, что земляные работы по прокладке коммуникаций центрального теплоснабжения осуществляются силами ООО «Унистрой-НН» и за его счет. Однако данные работы последним выполнены не были, в связи с чем последовало обращение ответчика в ОАО «Теплоэнерго» о переносе работ по прокладке теплотрассы.

Исходя из правового смысла ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо обосновать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможности использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Иными словами, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду; все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.

Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при доказанности всей совокупности указанных условий ответственности. Недоказанность хотя бы одного из элементов правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть документально подтверждены, тогда как истцом достоверность суммы упущенной выгоды и неизбежность получения дохода в заявленном размере не доказаны. Приведенный ООО «Унистрой-НН» расчет не может быть признан обоснованным, так как составлен без учета разумных затрат, которые несет собственник помещения.

Материалы дела свидетельствуют, что договор субаренды был заключен ООО «Унистрой-НН» и ООО «Успех-НН» 09.04.2007, то есть в то время, когда объект не был готов к эксплуатации в качестве предприятия общественного питания и, следовательно, у субарендодателя отсутствовала возможность реально исполнить п. 2.1.2 договора и требовать соответствующего исполнения от субарендатора обязанности по перечислению арендной платы.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства с соблюдением положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют основания для взыскания убытков по мотиву их недоказанности истцом.

Доводы заявителя жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклоняются как несостоятельные на основании следующего.

К капитальному ремонту зданий относятся такие работы, процессе которых производится ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные; смена или замена 20 % основных конструкций, срок службы которых является наибольшим. Для зданий – это каменные и бетонные фундаменты, все виды стен, полов с учетом с их износа.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации при осуществлении капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов заказчик должен подготовить объект для  проведения капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство.

Лицами, осуществляющими капитальный ремонт, могут являться  привлекаемые заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, имеющие выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работы и имеющие соответствующие лицензии на осуществление строительных видов работ.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор – текущий ремонт (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). В договоре аренды стороны могут предусмотреть иной порядок.

В данном случае предусмотренные арендатором и арендодателем ремонтные работы можно отнести к модернизации, работам, вызванным изменением технологического или служебного назначения, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами оборудования, здания.

Необходимость в проведении ремонтных работ была вызвана изменением назначения использования здания, из цеха по производству молочных продуктов - в кафе.

Учитывая, что истец знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, а также то, что обязанность по проведению ремонта возложена договором аренды на арендатора, что не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца на основании указанной нормы.

Кроме того, договором аренды также не предусмотрено безусловной компенсации расходов арендатора на ремонт, превышающий 100 000 000 руб.

Арендатор не имел права производить перепланировок объекта без согласия  арендодателя (собственника) имущества, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.

Довод заявителя жалобы о том, что арендодатель в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан оплатить ему неотделимые улучшения, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный.

Улучшение признается отделимым, если оно отделяется от имущества без вреда для его назначения к целостности. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и остаются у него при возврате арендованного имущества. Согласия арендодателя в данном случае не требуется. Вместе с тем стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иной порядок.

Неотделимыми считаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для него. Такие изменения требуют согласия арендодателя. В пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, только если они согласованы с арендодателем. Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость не возмещается.

Кроме того, из представленного истцом расчета названной суммы следует, что в ее состав вошла стоимость кондиционеров, огнетушителей, электроводонагревателей, что не может быть в силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесено к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Истцом доказательства производства неотделимых улучшений, также получение согласия арендодателя на улучшения суду не представлены.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.07.2008 по делу № А43-5765/2008-19-170 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Унистрой-НН», г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Унистрой-НН», г. Нижний Новгород, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1 000 (одну тысячу) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья                                                  О.А. Ершова

Судьи                                                                                           Н.А. Казакова

                                                                                              Г.А. Аксенова