Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2008 по делу n А79-10661/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600000, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир

 «08» сентября 2008 года                                            Дело № А79-10661/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Максимовой М.А.,

судей Наумовой Е.Н., Белякова Е.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прониной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алатырского городского комитета имущественных и земельных отношений, г. Алатырь Чувашской Республики, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.04.2008 по делу № А79-10661/2007, принятое судьёй Юрусовой Н.В., по иску Алатырского городского комитета имущественных и земельных отношений, г. Алатырь Чувашской Республики, к индивидуальному предпринимателю Ефимовой Елене Владимировне, г. Чебоксары, о расторжении договора и взыскании 160 248 руб. 92 коп.,  

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя (истца)  - не явился,  извещен (уведомление № 59840);

 от ответчика - не явился,  извещён (заявление от 29.08.2008 о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие),

установил:

Алатырский городской комитет имущественных и земельных отношений (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Ефимовой Елене Владимировне о расторжении договора аренды от 01.02.2005 № 513 и взыскании 160 248 руб. 92 коп. долга, образовавшегося в течение 2007 года и  с января по март  2008 года (с учетом уточнения иска).

Исковые требования заявлены на основании статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежаще исполнял свои обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 121,7 кв.м, расположенным по адресу: г. Алатырь, ул. Первомайская, 78, в соответствии с заключенным сторонами договором аренды от 01.02.2005 №513.

Решением от 28.04.2008 Арбитражный суд Чувашской Республики исковое требование о расторжении договора аренды от 01.02.2005 №513 оставил без рассмотрения. Взыскал с ответчика в пользу истца 44 833 руб. 96 коп. долга по арендной плате и в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 316 руб. 45 коп. Кроме того, взыскал с истца в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 388 руб. 53 коп.

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит  принятый судебный акт отменить полностью и принять новый.

Заявитель считает, что данное решение Арбитражного суда Чувашской Республики необоснованно, при рассмотрении дела судом дана неправильная оценка имеющихся в деле доказательств, не применены нормы права, подлежащие применению, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд необоснованно применил при исчислении арендной платы по договору аренды увеличенный размер арендной платы (42 руб. за 1 кв.м.) только с мая 2007 года. Указывает, что ставки арендной платы утверждены и введены в действие с 01.01.2007. Кроме того, в соответствии пунктом 3.2.2. договора аренды арендатор обязан в течение 3 дней с момента опубликования в средствах массовой информации обратиться к арендодателю за перерасчетом арендной платы, то есть сумма арендных платежей с декабря 2006 года по февраль 2008 года составляет 131 771 руб. 16 коп.

Также считает, что суд первой инстанции не учел все обстоятельства дела и оставил вопрос о расторжении договора аренды № 513 от 01.02.2005 без рассмотрения необоснованно. Указывает, что почтовая квитанция от 12.04.2007 № 29194 об отправлении ответчику проекта дополнительного соглашения от 01.01.2007 судом признана доказательством получения письма, однако почтовые квитанции от 20.02.2007 № 28150 и от 28.10.2007 № 06886 об отправлении ответчику претензионных писем, в которых ответчик предупреждался о предстоящем расторжении договора аренды, в качестве доказательства не были приняты.

Кроме того, заявитель считает, что суд не принял во внимание положения пункта 6.4 договора аренды и ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым  в случае неуплаты арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа договор аренды подлежит досрочному расторжению (без предварительного уведомления).

Помимо изложенного заявитель выразил несогласие  с размером исчисленной судом арендной платы за период с декабря 2006 года по май 2007 года.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2008 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось.

Комитет, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.

От ИП Ефимовой Е.В. в материалы дела поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2005 Алатырский городской комитет имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ИП Доронькина (в настоящее время – Ефимова) Елена Владимировна (арендатор) заключили договор аренды нежилого фонда №513.

Во исполнение условий договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду часть нежилого помещения площадью 121,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома №78 по ул. Первомайская города Алатырь, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2005.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 01.02.2005 по 01.02.2015. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 27.12.2005.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы определяется из расчета базовой ставки арендной платы 13 руб. 20 коп. за 1 кв.м общей площади в месяц и системы действующих коэффициентов (приложение № 1). Арендная плата оплачивается арендатором не позднее 10 числа следующего за отчетным месяцем (пункт 4.2).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Комитет просил взыскать с ответчика долг по арендной плате за период с мая 2007 года по 01.03.2008 в сумме 160 248 руб. 92 коп.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Чувашской Республики, без подписания дополнительного изменения к договору с письменным уведомлением арендатора.

Из условий договора следует, что увеличение базовых ставок арендной платы и соответствующее увеличение размера арендной платы по спорному договору не является его изменением, следовательно, заключения сторонам дополнительного соглашения к договору аренды не требуется.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у истца возникло право на одностороннее изменение размера арендной платы, что не влечет изменения договора аренды.

Вместе с тем, пункт 4.4 договора аренды содержит обязанность истца письменно уведомить арендатора об увеличении размера арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что решением Собрания депутатов города Алатырь Чувашской Республики IV созыва от 16.12.2005 №4, опубликованным в газете «Алатырские вести» от 20.12.2005 №155 (12053), базовая ставка арендной платы за пользование муниципальным имуществом города Алатырь увеличена до размера 30 руб. за 1 кв.м в месяц.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил суду надлежащих доказательств уведомления ответчика об увеличении арендной платы по договору аренды от 01.02.2005 №513 в связи с изменением размера базовой ставки арендной платы на основании данного решения Собрания депутатов города Алатырь, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начисление истцом за период с 27.12.2006 по 31.12.2006 арендной платы исходя из базовой ставки 30 руб. за 1 кв.м в месяц не соответствует условиям договора аренды от 01.02.2005 №513 и является неверным.

Решением Собрания депутатов города Алатырь Чувашской Республики IV созыва от 22.12.2006 №13, опубликованным в газете «Алатырские вести» от 10.01.2007 №3 (12217), базовая ставка арендной платы за пользование муниципальным имуществом города Алатырь для предприятий розничной торговли установлена в размере 42 руб. за 1 кв.м в месяц. Данным решением в порядок исчисления арендной платы за пользование муниципальным имуществом города Алатырь введен поправочный коэффициент Кэ - коэффициент эффективности использования площадей, размер которого при сдаче в субаренду помещения площадью до 20 кв.м составляет 4.

Как усматривается из материалов дела, в письме от 11.04.2007 №463-10 истец направил ответчику проект дополнительного соглашения от 01.01.2007 к договору аренды от 01.02.2005 №513, согласно которому изменен размер арендной платы в соответствии с решением Собрания депутатов города Алатырь Чувашской Республики IV созыва от 22.12.2006 №13. Направление письма от 11.04.2007 №463-10 с приложением дополнительного соглашения от 01.01.2007 подтверждено почтовой квитанцией от 12.04.2007 №29194 и не опровергалось ответчиком в суде первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах первая инстанции пришла к верному выводу о том, что об изменении арендной платы по договору аренды от 01.02.2005 №513 в связи с изменением базовой ставки арендной платы на основании решения Собрания депутатов города Алатырь Чувашской Республики IV созыва от 22.12.2006 №13 ответчик был извещен в апреле 2007 года, следовательно, увеличенный размер арендной платы (42 руб. за 1 кв.м в месяц) подлежит применению при исчислении арендной платы по договору аренды с мая 2007 года.

Кроме того, ответчик в суде первой инстанции пояснил, что на основании договора от 01.02.2007, заключенного ответчиком с ООО «Абсолют+», последнему переданы арендуемые ответчиком нежилые помещения площадью 30 кв.м в субаренду на срок с 01.02.2007 по 31.05.2007; также ответчик подтвердил фактический период сдачи помещений в субаренду с 01.02.2007 по 31.05.2007. Надлежащие доказательства иного периода сдачи ответчиком в субаренду помещений истцом суду не представлены.

Таким образом, арендная плата за май 2007 года правомерно начислена судом первой инстанции с применением коэффициента Кэ - 4 согласно приложению №1 к решению Собрания депутатов города Алатырь Чувашской Республики IV созыва от 22.12.2006 №13 исходя из следующего расчета:

30кв.м(Sс) *42руб.(базовая ставка арендной платы) *1,5(Бс) *1,2(Кз) *1,0(Кб) *4(Кэ)= 9072 руб., где 30 кв.м - площадь помещения, переданного ответчиком в субаренду;

91,7кв.м(Sс)*42руб.(базовая ставка арендной платы)* 1,5(Бс)* 1,2(Кз)* 1,0(КБ) = 6932 руб. 52 коп., где 91,7 кв.м - площадь оставшегося в аренде у ответчика помещения.

Таким образом, всего размер арендной платы за май 2007 года составляет 16 004 руб. 52 коп. (9072 руб. + 4704 руб. 98 коп. = 16 004 руб. 52 коп.)

В соответствии с заявлением сторон от 04.04.2008 о признании сторонами обстоятельств, не требующих дальнейшего доказывания, принятого судом в качестве доказательства по делу на основании статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по состоянию на 01.12.2006 задолженность истца перед ответчиком по договору аренды от 01.02.2005 №513 составляет 56 794 руб. 64 коп.

За период с декабря 2006 года по апрель 2007 года включительно арендная плата по договору аренды от 01.02.2005 №513 подлежит начислению исходя из договорных условий пункта 4.1 договора, то есть в размере 2 963 руб. 88 коп. в месяц. Размер арендной платы за май 2007 года составляет 16 004 руб. 52 коп. За период с июня 2007 года по февраль 2008 года включительно арендная плата подлежит начислению из расчета 42 руб. за 1 кв.м в месяц, то есть 9 200 руб. 52 коп. за всю площадь арендуемых ответчиком помещений.

Таким образом, общая сумма начисленных за период с декабря 2006 года по февраль 2008 года арендных платежей составляет 113 628 руб. 60 коп.

Согласно пояснениям сторон и справке Алатырского городского комитета имущественных и земельных отношений от 13.03.2008 №265-10 ответчик произвел оплату 30.01.2007 в сумме 12 000 руб.

Следовательно, долг ответчика по арендной плате по состоянию на 01.03.2008 составил 44 833 руб. 96 коп. исходя из следующего расчета:

113 628 руб. 60 коп. – 56 794 руб. 64 коп. – 12 000 руб. = 44833 руб. 96 коп., где: 113 628 руб. 60 коп. - начисленная за период с декабря 2006 года по февраль 2008 года арендная плата, 56 794 руб. 64 коп. - долг истца перед ответчиком по состоянию на 01.12.2006,         12 000 руб. - оплата ответчика.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование Алатырского городского комитета имущественных и земельных отношений о взыскании с предпринимателя Ефимовой Елены Владимировны долга по арендной плате по договору аренды от 01.02.2005 №513 подлежит удовлетворению частично в сумме 44 833 руб. 96 коп.

Также истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.02.2005 №513, основанное на нарушении ответчиком обязательства по оплате арендной платы.

Основания досрочного расторжения договора аренды установлены сторонами в пункте 6.5 договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора