Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А79-10127/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

2 500 000 руб. (стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором).

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению ООО «Многопрофильный деловой центр» от 20.03.2015 № э3986/15, отчет ООО «Империя-А» от 08.09.2014             № 005/98 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия отчета существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества в сторону ее завышения.

Рыночная стоимость нежилых комнат № 107-118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв.м. нежилого помещения № 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.90, по состоянию на 20.08.2014 составляет 8 260 169 руб. 49 коп. без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений в вышеуказанных арендованных комнатах по состоянию на 20.08.2014 составляет 2 530 260 руб. 02 коп. без учета НДС.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение 20.03.2015 № э3986/15 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал заключение надлежащим доказательством, а определенную рыночную стоимость спорного имущества в размере 8 260 169 руб. 49 коп. без учета НДС достоверной.

Вместе с тем судом не учтено следующее.

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В нарушение указанного требования суд назначил проведение экспертизы отчета оценщику, состоящему в иной саморегулируемой организации оценщиков (отчет производился оценщиками НП СПДО «Империя оценки», а оценщик Цыплов М.П. является членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки».         Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)» предусмотрено, что экспертиза отчета подлежит утверждению руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.

Заключение Цыплова М.П. не подписано и не утверждено в установленном положением СРО порядке: не подписано  председателем Экспертного совета Партнерства или Генеральным директором, не заверено в установленном порядке уполномоченным лицом.

В силу изложенного заключение судебной экспертизы по вопросу № 1 суд апелляционной инстанции признает недопустимым доказательством в соответствии со статьей 68 АПК РФ.

Вместе с тем считает возможным использовать заключение по вопросам №№2,3 касающихся определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку полномочия оценщика  на проведение экспертизы в указанной части подтверждены материалами дела.

Доводы заявителя (ответчика по делу) о недостоверности определенной судебным экспертом рыночной стоимости объекта оценки судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку документально не подтверждено каким образом указанные заявителем нарушения повлияли на результат оценки (стоимость объекта оценки).

Суд принимает во внимание, что результаты оценки оценщика Цыплова М.П. и оценщика Иванюта А.И. практически одинаковы.

Довод о неправомерности включения стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества правомерно отклонен судом первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ и в том объеме, результат которых привел к неотделимым улучшениям, которые указаны в заключении эксперта, не представлены.

Направление в адрес арендодателя технического и кадастрового паспортов в связи с изменением площади арендуемых помещений письмом 08.06.2010 № 97, ответ администрации г.Чебоксары письмом от 27.07.2011 № 3465 о том, что не требуется разрешения на строительство на выполнение работ по перепланировке, не являются доказательством согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и стоимости.

 Ответчик оспаривает факт согласования с ним произведенных обществом работ по улучшению нежилых комнат и понесенных им затрат на улучшение арендованных помещений. Указанное обстоятельство подтверждается также представленной в деле перепиской сторон, в которой ответчик постоянно заявляет отказ от согласования объема и стоимости перепланировки.

Так письмом от 09.04.2010 № 039-2001 комитет сообщил Обществу о том, что в соответствии с п.2.3 к) договора аренды от 25.03.2010 № 1642 арендатор обязался за свой счет выполнять работы, связанные с деятельностью арендатора, в том числе перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; стоимость произведенных работ по созданию неотделимых улучшений не компенсируется; уменьшение размера стоимости помещения на сумму, затраченную на ремонт, в случае выкупа не представляется возможным; для признания состояния помещений неудовлетворительным основания отсутствуют.

Более того, материалами дела не подтверждается, что выполненная арендатором перепланировка помещений повлияла на стоимость объекта аренды, а также повлияла в сторону его увеличения.

В силу вышеизложенного основания для отмены (изменения) судебного акта по доводам апелляционных жалоб отсутствуют.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права судом не допущено.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 05.05.2015 по делу № А79-10127/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Гомеопатическая медицина», Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия, через Арбитражный суд Чувашской Республики.

Председательствующий судья                                     М.В. Соловьева

Судьи                                                                             А.И. Вечканов

                                                                                       О.А. Логинова