Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А79-10127/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир     

30 июля 2015 года                                                          Дело № А79-10127/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,

при участии представителей сторон:

от истца – Щаблева И.В. по доверенности от 01.12.2014 (на срок 1 год);

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Гомеопатическая медицина»,  Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 05.05.2015 по делу № А79-10127/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гомеопатическая медицина» (ОГРН 1022101271752), к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Империя-А», г.Тюмень, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Гомеопатическая медицина» (далее – Общество, ООО  «Гомеопатическая медицина», истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Комитет, ответчик), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Решением от 05.05.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил полностью, обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Гомеопатическая медицина» договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:

- Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 8260169,49 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора).

- Оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанного в.п. 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течении 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора по 137 670 руб. и один (60) месяц в размере                      137 639 руб. 49 коп путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора).

- Договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.9 договора).

- Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.10 договора).

- Пункты 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить из текста договора.  

Одновременно взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гомеопатическая медицина» 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 37 000 руб. расходов на экспертизу.

Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что экспертное заключение от 20.03.2015 № э3986/15, выполненное Цыпловым М.П. является недопустимым доказательством.

Считает, что представленное в материалы дела заключение эксперта, выполненное экспертом Цыпловым М.П., не соответствует критериям относимости и допустимости доказательств и не может быть принято судом во внимание. Более того, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; главе 7 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а следовательно не может быть принято судом для разрешения настоящего дела как допустимое и относимое доказательство.

Заявитель считает экспертное заключение и полученный результат стоимости недостоверным, при проведении экспертизы экспертом нарушены принципы оценочной деятельности. А именно, нарушен                                 п. 19 ФСО - 3. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Аналог 3 -дата предложения 04.03.2015.

Ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы величины рыночной стоимости.

Не согласившись с принятым по делу решением                                         ООО «Гомеопатическая медицина» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в исключении из выкупной цены стоимости неотделимых улучшений и принять новый судебный акт: определить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, подлежащего передаче в собственность истца, в соответствии со стоимостью, определенной по результатам судебной экспертизы за вычетом стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в сумме 2 530 260 рублей 00 коп (без учёта НДС) на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на наличие согласования арендодателем производства ремонтных работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям, указанным в заключении эксперта.

Указывает, что в материалах дела имеется доказательство дачи согласия ответчиком на проведение работ по неотделимым улучшениям. Капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом в виде перепланировки и производства отделочных работ. Пунктом 2.3. договора арендодатель вменил арендатору проведение капитального ремонта реконструкций помещения. В письме от 09.04.2010 № 039-22001 (т.1, л.д.46) арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары о назначении по делу повторной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества (протокол судебного заседания от 23.07.2015).

Третье лицо отзыва на апелляционные жалобы не представило.

Ответчик, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.03.2010 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель) и ООО «Гомеопатическая медицина» (арендатор) заключен договор № 1642 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары, по которому арендодатель сдает, а арендатор получает в аренду нежилое помещение нежилые комнаты № 107-118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв.м. нежилого помещения № 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.90.

20.08.2014 ООО «Гомеопатическая медицина» обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

16.09.2014 Комитет в адрес истца письмом № 039-7449 направил постановление администрации г. Чебоксары от 15.09.2014 № 3138 «Об условиях приватизации нежилых комнат» и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, пункт 1.3 которого изложен в редакции: «Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 12 112 000 руб. без учета НДС».

Продажная цена установлена на основании отчета ООО «Империя А» от 08.09.2014 № 005/98, согласно которому рыночная стоимость нежилых комнат № 107-118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв.м. нежилого помещения № 5, расположенного на                     1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.90, по состоянию на 20.08.2014 составляет 12 112 000 руб. без учета НДС.

ООО «Гомеопатическая медицина» проект договора купли-продажи подписало с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.7, 2.9, 2.10, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 4.4 договора, и 23.10.2014 возвратило договор с протоколом разногласий.

Поскольку Комитет не подписал протокол разногласий и 24.10.2014 направил протокол урегулирования разногласий, истец, на основании  статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Истец не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Согласно оценке, проведенной ответчиком, стоимость объекта составляет 12 112 000 руб.  Истец настаивает на цене выкупа 5 690 000 руб., из расчета: 8 190 000 руб. (рыночная стоимость) –