Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2015 по делу n А43-29968/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Пункт 1 Постановления № 54 разъясняет, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 Постановления № 54).

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219  Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 431  Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Договоры инвестирования, равно как и договоры купли-продажи будущей недвижимости, государственной регистрации не подлежат.

Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.04.2014 серии 52-АЕ № 315850 ООО «Петрол-НН» принадлежит на праве собственности многофункциональный магазин (нежилое здание), 2-этажный, общая площадь 1256,5 кв.м, адрес: Нижегородская область, Воротынский район, р.п. Воротынец, ул. Космонавтов, д.23.

Документами-основаниями для государственной регистрации права собственности указаны разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11.04.2014 № RU52515102-14 и договор аренды земельного участка от 11.01.2013 № 376.

При этом из материалов дела следует, что 15.07.2013 ООО «Петрол-НН» (Заказчик-Застройщик) и индивидуальные предприниматели Прядилов В.В. и Ефремова О.В. (Инвесторы) заключили договор инвестирования строительства многофункционального магазина (далее - договор инвестирования), по условиям которого Инвесторы финансируют строительство многофункционального магазина по адресу: Нижегородская область, Воротынский район, р.п. Воротынец, ул. Космонавтов, примерно в 15 м от дома № 22 по направлению на юг, на земельном участке, предоставленном Управлением экономического развития, имущественных и земельных отношений администрации Воротынского района Нижегородской области Заказчику-Застройщику на праве аренды.

         С учетом вышеприведенных правоположений, при государственной регистрации права собственности Общества на многофункциональный магазин не требовалось предоставления договора инвестирования от 15.07.2013, дополнительного соглашения к нему от 12.05.2014 и акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности (многофункционального магазина) и земельного участка от 04.07.2014, которые были представлены в данном случае.

Согласно пункту 2.1. договора инвестирования строительства многофункционального магазина от 15.07.2013 инвесторы Прядилов В.В. и Ефремова О.В. передают заказчику-застройщику денежные средства в сумме 30 000 000 рублей для реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию и при условии выполнения инвесторами обязательств по внесению инвестиций заказчик-застройщик передает в общую долевую собственность (по ? (одной второй) доле каждому) инвестору результат инвестиционной деятельности по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности заказчика-застройщика на результат инвестиционной деятельности.

Факт исполнения договора инвесторами Прядиловым В.В., Ефремовой О.В. и Обществом подтверждается представленными платежными поручения (л.д.53-67) и актом приема-передачи от 04.07.2014; какой-либо спор между сторонами Договора инвестирования строительства многофункционального магазина от 15.07.2013 отсутствует; в установленном законом порядке он не оспорен.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали правовые  основания для принятия оспариваемого решения, поскольку заявители представили все необходимые документы для осуществления государственной регистрации 1/2 (на каждого) в праве общей долевой собственности на многофункциональный магазин, расположенный по адресу: Нижегородской область, Воротынский район, р.п.Воротынец, ул.Космонавтов, д.23.

В данном случае отсутствуют противоречия в представленных Предпринимателями на государственную регистрацию документах и уже зарегистрированными правами на обозначенный объект недвижимости.

Письмо Общества от 15.04.2014 № 27, на которое ссылается в настоящее время Управление, не опровергает установленных выше обстоятельств дела.

Вопреки требованиям статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление Росреестра  не доказало законность и обоснованность оспариваемого решения.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции пришел к аналогичному итоговому заключению о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, не соответствует Федеральному закону № 122-ФЗ и нарушает права и законные интересы Предпринимателей в сфере осуществления предпринимательской  деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявления.

Арбитражный суд Нижегородской области правомерно удовлетворил заявление  Предпринимателей.

Руководствуясь частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно возложил на регистрирующий орган обязанность устранить допущенное нарушение прав Прядилова В.В. и Ефремовой О.В.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено  нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Управления Росреестра признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый  арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.12.2013 по делу № А43-22114/2013 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 266 – 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.04.2015 по делу № А43-29968/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

И.А. Смирнова

Д.Г. Малькова