Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 по делу n А79-7687/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                                                                                 

23 июня 2015 года                                                    Дело № А79-7687/2014

Резолютивная часть постановления  объявлена 16.06.2015.

Полный текст постановления изготовлен 23.06.2015.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Казаковой Н.А.,

судей Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.04.2015 по делу № А79-7687/2014, принятое судьёй Яхатиной С.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Спектр" к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от заявителя – Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – Карымова П.А. по доверенности от 12.12.2015 (сроком до 31.12.2015);

от  истца – общества с ограниченной ответственностью "Спектр" – Щаблевой И.В. по доверенности от  04.06.2015 сроком действия на 1 год;

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее –ООО "Спектр") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения №1 общей площадью 441,8 кв.м, находящегося на цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Мате Залка, д. 12, корп. 1, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ООО "Спектр". Истец просил принять следующую редакцию: пункта 1.1 договора "Продавец обязуется передать в собственность нежилое помещение № 1 общей площадью 441,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже (литера А 2) жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А) с пристроем (литера А1), подвалом (литера А3), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. М. Залка, д. 12, корпус 1, принадлежащее Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА№529034, выданным 04.05.2001, в дальнейшем именуемое "Нежилое помещение»;  пункта 1.3 договора «Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет       4 919 180 руб. (без учета НДС)»;  пункта 2.1 договора «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59  месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 81 980  руб. и 1 месяц в размере 82 360 руб., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца 23 числа текущего месяца».

Исковые требования основаны на статьях 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отказом ответчика от подписания договора купли-продажи в редакции ООО "Спектр".

Определением суда первой инстанции от 12.12.2014 производство по делу А79-7687/2014  было приостановлено в связи с назначением экспертизы, порученной закрытому акционерному обществу "Многопрофильный деловой центр".

По результатам экспертизы истец уточнил исковые требования, спорные пункты договора просил изложить в следующей редакции: стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 4 937 803 руб. 91 коп. (пункт 1.3 договора); оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 82 297 руб. и один месяц в размере 82 280 руб. 91 коп. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца (пункт 2.1 договора).

Решением от 20.04.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Спектр" договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на предложенных истцом условиях.

  Не согласившись с принятым  судебным актом,                                              Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оспаривая законность решения, заявитель считает, что суд в нарушение статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  рассмотрел преддоговорной спор, несмотря на то, что истцом пропущен 30-дневный срок для обращения с иском в суд. Истец обратился в суд спустя четыре месяца после получения от комитета письма о несогласии с предложенной покупателем редакцией договора.

Заявитель считает, что истец в силу части 9 статьи 4 закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ утратил преимущественное право на выкуп арендованного имущества. Заявитель полагает, что суд не применил информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», неправильно применил статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, суд должен был принять во внимание выводы по делу № А79-7687/2014, в котором дана оценка имуществу.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары также считает необоснованным отклонение судом  отчета ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» от 27.02.2014 № О-0363/2014, без учета выводов, содержащихся в решении по делу А79-7687/2014, относительно указанного отчета.

Заявитель также не согласен с результатами судебной экспертизы, назначенной судом. Считает противоречивыми выводы эксперта относительно расположения объекта оценки.  

В суде апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в жалобе.

ООО "Спектр", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало на их несостоятельность.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены  судебного акта.

          Как следует из материалов дела, 30.05.2001 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодателем) и ООО "Спектр" (арендатором) заключен договор №3339 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор получает в аренду нежилое помещение №1 общей площадью 441,8 кв.м, находящееся на цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Мате Залка, д. 12, корп. 1.

ООО "Спектр" 04.07.2011 обратилось к Чебоксарскому горкомимуществу с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

19.03.2014 Чебоксарское горкомимущество в адрес истца письмом №039-1989 направило постановление администрации г. Чебоксары от 14.03.2014 №919 "Об условиях приватизации нежилого помещения" и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от 27.02.2014 №О-0363/2014 рыночная стоимость прав на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул. М.Залка, д.12, корпус 1, помещение №1, по состоянию на 05.09.2011, составляет 9 000 000 руб. без учета НДС. Отчет составлен на основании муниципального контракта от 25.02.2014 №5, заключенного с Чебоксарским горкомимуществом.

В связи с этим, пункт 1.3 проекта договора купли-продажи продавцом изложен в редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 9 000 000 руб. без учета НДС".

ООО "Спектр" проект договора купли-продажи подписало с протоколом разногласий по пунктам 1.1, 1.3, 2.1 договора, касающимся размера выкупаемой площади объекта недвижимости и рыночной стоимости арендуемого имущества, и 24.04.2014 возвратило договор с протоколом разногласий продавцу.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары не подписал протокол разногласий, направил в этот же день (24.04.2014) протокол урегулирования разногласий покупателю.

Ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец 17.09.2014 обратился в суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ" Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ  в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил закрытому акционерному обществу "Многопрофильный деловой центр", эксперту Цыплову Михаилу Петровичу.

Согласно заключению эксперта от 22.01.2015 №э3913/14 отчет общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от 27.02.2014 № О-0363/2014 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия отчета существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества в сторону ее завышения. Рыночная стоимость нежилого помещения №1 общей площадью 441,8 кв.м., находящегося в цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Мате Залка, дом 12, корпус 1, по состоянию на 04 июля 2011 года составляет 4 937 803 руб. 91 коп. без учета НДС.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд в целях урегулирования разногласий по договору купли-продажи обоснованно принял определенную экспертом закрытого акционерного общества "Многопрофильный деловой центр" итоговую величину рыночной стоимости, которая составляет – 4 937 803 руб. 91 коп. без учета НДС

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял пункты 1.1, 1.3, 2.1 договора купли-продажи в редакции, предложенной покупателем.

Довод ответчика