Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2015 по делу n А39-5043/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                       

01 июня 2015 года                                                 Дело №А39-5043/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭКЗИТО» на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 27.01.2015 по делу №А39-5043/2014, принятое судьей Бобкиной С.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭКЗИТО» к администрации городского округа Саранск

о взыскании 2 398 505 руб. 68 коп., об обязании устранить недостатки,

при участии: от заявителя (истца) – ООО «ЭКЗИТО» - Фатькиной Ю.И. по доверенности от 06.04.2015 сроком действия один год;

от ответчика – администрации городского округа Саранск – Кистенева К.И. по  доверенности от  11.03.2015 № 28-д (сроком действия  1 год),

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКЗИТО» обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа Саранск о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 238 989 руб. 42 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 59 516 руб. 26 коп., убытков в виде расходов по обследованию технического состояния, проектирования разделов здания поликлиники в размере 100 000 руб., об обязании устранить недостатки путем проведения неотделимых улучшений, направленных на устранение несоответствий, препятствующих эксплуатации арендуемого здания в качестве объекта торговли в виде капитального ремонта общей стоимостью 6 824 883 руб. согласно дефектному акту на капитальный ремонт здания в качестве объекта торговли:

1. проведение общеустроительных работ (стены), стоимостью 710 967 руб.;

2. капитального ремонта наружной отделки стоимостью 57 353 руб.;

3. капитального ремонта кровли стоимостью 188 847 руб.;

4. капитального ремонта внутренней отделки первого этажа общей стоимостью 1 515 548 руб.;

5. капитального ремонта полов 1 этажа общей стоимостью 715 160 руб.;

6. капитального ремонта внутренней отделки второго этажа, общей стоимостью 2 129 433 руб.;

7. капитального ремонта полов 2 этажа, общей стоимостью 316 906 руб.;

8. капитального ремонта лестницы, общей стоимостью 30 823 руб.;

9. капитального ремонта электротехнической части общей стоимостью 164 378 руб.;

10. капитального ремонта системы отопления общей стоимостью 515 594 руб.;

11. капитального ремонта индивидуального теплового пункта общей стоимостью 194 535 руб.;

12. капитального ремонта системы водоснабжения и канализации общей стоимостью 285 341 руб.;

- в виде реконструкции, согласно дополнительной смете к локальной смете №13/1 от 06.2014 (Приложение №2) стоимостью 1388,462 тыс.руб.:

1. устройство фундаментов стоимостью 134 594,86 руб.;

2. устройство железобетонных фундаментов под колонны Ф-2, стоимостью 37 002,63 руб.;

3. устройство колонн К1-2*2 стоимостью 28 455,91 руб.;

4. устройство колонн К1-2 стоимостью 14 222,96 руб.;

5. устройство балки Б1, стоимостью 90 494,86 руб.;

6. устройство балки Б2, стоимостью 455 856,51 руб.;

7. расширение проема стоимостью 71 455, 72 руб.;

8. усиление стен стоимостью 50 086,73 руб.;

9. устройство покрытия в осях В-Д и 1-2 стоимостью 506 311,54 руб. в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

Иск обоснован правовыми ссылками на нормы статей 616, 1102, 1103, 1105, 1107, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 27.01.2015 Арбитражный суд Республики Мордовия в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «ЭКЗИТО» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель считает незаконными действия администрации по передаче в аренду помещения, использование по целевому назначению которого невозможно.

Пояснил, что самостоятельная возможность осуществить ремонт здания у истца отсутствует, поскольку устранить недостатки возможно лишь путем проведения реконструкции в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, у истца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.

Полагает выявленные недостатки имущества скрытыми, установить их при подписании акта приема-передачи было невозможно.

  Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель администрации городского округа Саранск в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 27.04.2015.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05 февраля 2014 года между ООО «ЭКЗИТО» (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор №167/14-Ар аренды муниципального помещения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, на основании Протокола об итогах аукциона по продаже права заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Саранск от 22.01.2014 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание поликлиники №5 (далее – нежилое помещение), расположенное по адресу: РМ, г.Саранск, пр. 60 лет Октября, д.1, для организации торговли и (или) оказания бытовых услуг и (или) для размещения административного помещения. Общая площадь передаваемого в аренду помещения составляет 599,6 кв.м.

Здание поликлиники №5, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 599,6 кв.м, инв. №15716, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, проспект 60 лет Октября, д.1, принадлежит городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-XII, свидетельство о государственной регистрации права от 30.05.2013 г. серии 13 ГА 756649, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.05.2013 г. №13-13-01/130/2013-018.

Настоящий договор заключен сроком на 5 лет (пункт 1.2).

18.02.2014 договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, номер регистрации 131301/012/2014-481.

05 февраля 2014 года нежилое помещение передано по акту приема-передачи, согласно которому стороны претензий по техническому состоянию не имеют, объект пригоден к дальнейшей эксплуатации.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа Саранск, указанным в п.1.1. настоящего договора, устанавливается согласно Протоколу об итогах аукциона по продаже права заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Саранск от 22 января 2014 г. и составляет 3 419 547 руб. 46 коп. в год без НДС.

Арендная плата, без учета НДС, вносится 100% в бюджет городского округа Саранск. Оплата производится ежемесячно до 10-го числа текущего месяца, безналичным порядком. Размер ежемесячного платежа определяется как 1/12 годовой суммы арендной платы (приложение 1 к договору). Оплату месячной арендной платы с учетом внесенного задатка арендатор производит в течение 10 дней после заключения настоящего договора, далее в соответствии с условиями настоящего договора. В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендная плата, установленная в п.3.1. настоящего договора, вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 10-го числа каждого месяца на счет арендодателя.

Платежным поручением №59 от 14.01.2014 ответчик внес задаток 10% на участие в аукционе на заключение договора аренды, а также за период с 17.02.2014 по 11.09.2014 в соответствии с платежными поручениями №321 от 17.02.2014, 578 от 13.03.2014, 847 от 11.04.2014, 1218 от 20.05.2014, 1494 от 16.06.2014, 1831 от 10.07.2014, 2145 от 08.08.2014, 2551 от 11.09.2014 вносил арендные платежи. Общая сумма перечисленной арендной платы составила 2 238 989 руб. 42 коп.

Согласно подпункту 2.3.2 договора арендатор обязуется рассматривать вопросы согласования и контролировать производимые арендатором отделимые и неотделимые улучшения нежилого помещения.

Согласно пункту 2.4 арендатор обязуется использовать нежилое помещение по прямому назначению, предусмотренному разделом 1 настоящего договора (подпункт 2.4.3); своевременно производить текущий ремонт нежилого помещения за счет собственных средств (подпункт 2.4.4); содержать нежилое помещение и прилегающие места общественного пользования в соответствии с установленными санитарными, пожарными и экологическими правилами и нормами (подпункт 2.4.5); не производить перепланировок, переоборудования других неотделимых улучшений без письменного согласия арендодателя (подпункт 2.4.6).

Согласно экспертному заключение №14-22Ю от 14.02.2014 по обследованию технического состояния здания поликлиники, подготовленному ООО «Региональный проектно-экспертный центр» на основании заказа ООО «ЭКЗИТО» (договор 2/002 от 23.01.2014), при определении соответствия здания требованиям СА 118.13330.2012 (СНиП 31-06-2009) общественные здания и сооружения для эксплуатации в качестве торгового помещения выявлены следующие несоответствия. Ширина коридоров составляет 1,47-1,66 м, что менее минимального 1,8 м. для торговых помещений площадью от 151 до 400 м2(п.6.28 СНиП). Класс конструктивной пожарной безопасности для зданий предприятий торговли высотой 2 этажа площадью менее 1000 м2 должен быть не менее К1 (малопожароопасные) (п.6.74. СНиП; п. 5.19 СНиП 21-01-97). Используемые в качестве перекрытий деревянные конструкции в осях 1-2/В-Д не соответствует классу К 1, что является недопустимым. Оценка состояния стен - недопустимое (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Необходимо выполнить страховочные мероприятия и усиление конструкции: заделать трещины путем инъецирования полимеркого или полимерцементного раствора с последующей зачеканкой или оштукатуриванием; провести усиление стен с трещинами по п.3.41-3.4.3 путем установки напряженных поясов в уровне перекрытия 2-го этажа по периметру по осям 1 -Д-2-А и в уровне перекрытия 1-го этажа на стене по оси Д; провести усиление стен с трещинами по п.3.4.4 путем установки металлических накладок, либо с использованием спиральных арматурных стержней. Конструкции стен могут нормально эксплуатироваться только после проведения усиления. Здание может быть использовано в качестве торговых площадей при условии проведения перепланировки и реконструкции здания, устраняющие несоответствия, выявленные в п.6.

Кроме того, истцом представлено дополнительное заключение к заключению №14-22-1Ю от 19.01.2015, согласно которому определено техническое состояние основных несущих конструкций здания бывшей поликлиники, для определения возможности нормальной эксплуатации для организации оказания бытовых услуг и (или) для размещения административного помещения: зание может быть использовано в качестве торговых площадей при условии проведения перепланировки и (или) реконструкции здания, устраняющие несоответствия, выявленные в п.3.

С учетом данных заключений истец считает, что здание не может быть использовано им в качестве торговых площадей, административного или бытового здания без проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений в виде перепланировки и реконструкции здания), направленного на устранение вышеуказанных несоответствий.

25.02.2014 письмом №22/14 ООО «ЭКЗИТО» обратилось к администрации с просьбой дать согласие на проведение неотделимых улучшений нежилого помещения, путем проведения реконструкции (комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (площади, строительного объеме и общей площади здания, вместимости и пропускной способности или его назначения) в целях использования здания по назначению.

В ответ на указанное письмо администрация в письме №1032-исх. от 18.03.2014 сообщила, что не возражает в проведении реконструкции и перепланировки нежилого помещения с соблюдением требований градостроительного законодательства, процедуры согласования проекта реконструкции с Управлением градостроительства и архитектуры Департамента перспективного развития Администрации г.о.Саранск.

14 апреля 2014 года (письмо №26/14) истец обратился к администрации с просьбой рассмотреть вопрос об освобождении от уплаты арендной платы (путем составления дополнительного соглашения к договору аренды о внесении изменений в п.3.1 договора аренды) на период согласования (получение разрешения, согласование сметы и т.д.) по проведению неотделимых улучшений здания поликлиники, а именно с момента подписания акта приема-передачи с 05.02.2014 и до момента окончания процедуры согласования.

Письмом №2930-исх. от 30.05.2014 администрация ответила отказом в освобождении от оплаты арендной платы, указав при этом, что в соответствии с Порядком зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности городского округа Саранск, в счет арендной платы, утвержденного решением Совета депутатов городского округа Саранск от 29.01.2010 №481, затраты арендатора на проведение ремонта, устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий и др. подлежат зачету в счет арендной платы.

В соответствии