Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А43-19225/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

(далее – ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (часть 2 статьи 11 ЗК РФ).

На основании пунктов 1.2. и 1.3. Положения о комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, утвержденного постановлением администрации от 01.04.1999 № 52 (далее - Положение), Комитет является органом по управлению муниципальным имуществом, осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности и земельными ресурсами города в пределах, установленных законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления города, осуществляет межотраслевую координацию деятельности муниципальных организаций в процессе управления муниципальной собственностью, выступает продавцом муниципального имущества; входит в структуру администрации города Нижнего Новгорода.

Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральным и областным законодательством, правовыми актами органов местного самоуправления, Уставом города Нижнего Новгорода, настоящим Положением (пункт 1.4. Положения).

Согласно пункту 2.1.2. Положения основными задачами Комитета являются управление и распоряжение в установленном порядке объектами муниципальной собственности на территории города Нижнего Новгорода.

В рамках решения основных задач Комитет выполняет следующие функции: принимает и регистрирует заявки на приватизацию муниципального имущества, создает комиссии по приватизации, готовит решения о приватизации либо отказе в приватизации, утверждает планы приватизации (пункт 2.2.19.), выступает продавцом муниципального имущества (пункт 2.2.23.).

В силу пункта 4.21 Положения о департаменте градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода, утвержденного постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 21.06.2011 № 2376, Департамент формирует земельные участки и выдает заключения по продаже в собственность земельных участков собственникам объектов недвижимости, продавцом которых является муниципалитет.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

В пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Следовательно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.

В силу части 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (часть 8 статьи 27 ЗК РФ).

В пункте 12 статьи 85 ЗК РФ  предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Аналогичное правило содержится и в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно рекомендациям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 его постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и заявителем не оспаривался факт частичного расположения земельного участка общей площадью 48 745 кв.м с кадастровым номером 52:18:0070279:5 в красных линиях ул. Ванеева, в береговой полосе ручьев, что подтверждается материалами дела (договором аренды земельного участка от 15.12.2011 № 16597/07, заключением Департамента), а также последующими действиями Общества в процессе рассмотрения настоящего дела по межеванию земельного участка с учетом имеющегося обременения, обращению в КУГИ 09.09.2014 с повторным заявлением и уточнению заявленных требований в связи с позицией администрации, выраженной в письме от 20.10.2014 № 20-07/2-15751/14ис.

Поскольку положения договора аренды земельного участка от 15.12.2011 № 16597/07 об указанных обременениях не оспорены заявителем, являются действующими, его доводы о недоказанности наличия обременений, заявленные в суде апелляционной инстанции, признаются несостоятельными.

На этом основании отказ администрации, изложенный в письме от 11.07.2014 № 20-07/2-10013/14ис, не противоречит закону и не нарушает прав Общества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

Таким образом, из содержания указанных норм следует, что не допускается продажа (приватизация) находящегося в муниципальной собственности земельного участка, в отношении которого установлено ограничение права. Собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать, а уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления вправе предоставить в собственность только земельный участок, занятый таким объектом недвижимости и необходимый для его использования (обслуживания).

При этом действующее законодательство не содержит норм, регламентирующих размер площади земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости.

В связи с произведенным межеванием земельного участка площадью 48 745 кв.м, обращением в уполномоченный орган с заявлением о выкупе земельного участка (письмо от 09.09.2014 № 09/09) и решением администрации, изложенным в письме от 20.10.2014 № 20-07/2-15751/14ис, заявителем в ходе рассмотрения дела требования были дополнены оспариванием указанного решения.

В соответствии с представленной Обществом схемой раздела образованный для приватизации многоконтурный земельный участок предполагался площадью 18  853 кв.м и 25 499 кв.м.

Следовательно, в связи с разделом земельного участка заявитель с целью получения в собственность испрашиваемого земельного участка должен доказать, что для использования здания площадью 149,5 кв.м ему необходима именно такая площадь земельного участка.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, в том числе заключение эксперта от 08.12.2014 № 12, полученное в рамках судебной экспертизы, пояснения эксперта Лазарева А.С., схему функционального зонирования, «Обоснование требуемого размера земельного участка», суд установил, что Обществом не представлено доказательств необходимости испрашиваемого земельного участка для использования расположенного на нем здания площадью 149,5 кв.м.

При этом суд обоснованно указал, что наличие заключенного Обществом с администрацией договора аренды земельного участка от 15.12.2011 № 16597/07 не свидетельствует о безусловной доказанности заявителем необходимости испрашиваемого земельного участка для эксплуатации здания площадью 149,5 кв.м, поскольку согласно содержанию договора земельный участок площадью 48 745 кв.м передан в аренду Обществу под нежилое здание с прилегающей территорией в целях его хозяйственной деятельности, а не для использования принадлежащего ему на праве собственности здания площадью 149,5 кв.м.

Таким образом, является правильным вывод суда о том, что право на приобретение в собственность по правилам статьи 36 ЗК РФ испрашиваемого земельного участка общей площадью 48 475 кв.м, более чем в 300 раз превышающей площадь принадлежащего ему здания (149,5 кв.м), Общество не доказало.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечается, что общим правилом образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принятие соответствующего решения уполномоченным органом власти в порядке, предусмотренном в пунктах 2 – 5 указанной статьи (пункт 1 статьи 11.3 ЗК РФ).

При этом данному решению предшествует утверждение схемы расположения земельных участков и постановка на государственный кадастровый учет.

В силу пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (статья 11.4 ЗК РФ).

Таким образом, в результате раздела земельного участка общей площадью 48 745 кв.м с кадастровым номером 52:18:0070279:5 данный участок прекратит свое существование.

Из содержания письма от 20.10.2014 № 20-07/2-15751/14ис следует, что, рассмотрев вопрос о возможности раздела земельного участка площадью 48 745 кв.м, КУГИ фактически отказал в его разделе.

При этом с требованием об оспаривании отказа в разделе и утверждении схемы образования земельных участков Общество в арбитражный суд не обращалось, а расценило указанный ответ КУГИ как отказ в предоставлении в собственность и аренду испрашиваемого земельного участка.

Поскольку испрашиваемые земельные участки на кадастровый учет не поставлены, соответствующее решение уполномоченного органа власти об образовании земельных участков не принято, основания для предоставления их в собственность и аренду отсутствуют.

С учетом установленных обстоятельств оснований для признания ответа администрации от 20.10.2014 № 20-07/2-15751/14ис незаконным также не имеется.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,