Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А79-1353/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

цену, предложенную ответчиком, считает явно завышенной.

         Оспаривая цену имущества, указанную в проекте договора купли-продажи, истец указывает на недостоверность рыночной стоимости нежилого помещения, определенную ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета от 02.12.2013 № 02-33-13И, составленного ИП Разумовой И.В.  В обоснование своих доводов истец представил вышеупомянутый отчет об оценки от 24.02.2014 №10330-НР, составленный ООО «Центр оценки и экспертизы «АвтоАссистанс».

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Судом первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена по делу судебная экспертиза с целью устранения противоречий между отчетами, представленными истцом и ответчиком, об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено ООО «Регион-Эксперт».

По результатам проведения экспертизы ООО «Регион-Эксперт» суду представлено экспертное заключение от 18.07.2014 N 2006/14 о рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Эксперт пришел к выводу, что отчет №02-33-13И, составленный ИП Разумовой И.В. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость комнат №4, №5 нежилого помещения №2, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Гагарина, д.5, по состоянию на 17.09.2013, составляет без учета НДС 1 879 440 руб.

В то же время суд первой инстанции, отказывая полностью в удовлетворении предъявленных требований,установил, что отчет ИП Разумовой И.В. не может быть использован для принятия решения, связанного с совершением сделки купли-продажи оцениваемого недвижимого имущества. Вместе с тем  вопрос о величине стоимости объекта исследован не был.

Истцом в судебном заседании от 28.08.2014 заявлено ходатайство о вызове эксперта ООО «Регион-Эксперт» Бурмакиной Н.П. для дачи пояснений по проведенной экспертизе, а также ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Данные ходатайства суд первой инстанции отклонил, тем самым лишив истца права получить ответы на указанные в ходатайствах замечания, возможности задать эксперту дополнительные вопросы, имеющие, по мнению истца, существенное значение для дела, а также не привел мотивы, по которым указанные ходатайства оставил без удовлетворения.

  При рассмотрении  дела судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых комнат № 4, 5 нежилого помещения № 2 общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, с учетом необходимости устранения противоречий между представленными в дело отчетами оценщиков, проведение которой было поручено эксперту ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» Мамочкину Андрею Юрьевичу, находящемуся по адресу: 420061, г.Казань, ул.Новаторов, 2В, оф.53 (определение от 26.12.2014).

Согласно экспертному заключению ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» (выбор которого согласован между сторонами)  от 04.03.2015  № 458, величина рыночной стоимости нежилых комнат № 47-10-67,5 нежилого помещения №2 общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, по состоянию на 17.09.2013, составляет: с учетом НДС 1 460 246 руб., без учета НДС 1 237 497 руб.

 По существу результатов судебной экспертизы истец возражений не заявил, с ценой, определенной вышеуказанным экспертным заключением, истец согласен.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом возразил против данной цены, ссылаясь на то, что объекты для оценки, выбранные экспертом для сравнения, являются неравноценными с объектом оценки с точки зрения стоимости и расположения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 04.03.2015  № 458 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд находит данное заключение надлежащим доказательством.

Аналоги, избранные экспертом  ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» в заключении от 04.03.2015  № 458 отличаются транспортной доступностью, относятся, в основном, к центру г. Чебоксары, а также к северо-западному району г. Чебоксары, который является элитным районом города. Кроме того, помещения, избранные экспертом для сравнения со спорными помещениями, относятся к числу новостроек, расположенных в активно развивающихся микрорайонах г.Чебоксары, что также не позволяет говорить о том, что избранные экспертом аналоги обладают заниженной стоимостью.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что экспертом ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» выбраны для исследования идентичные объекты. Результаты экспертизы с достоверностью подтверждают рыночную стоимость объекта в размере  1 237 497 руб. В связи с этим результаты предыдущих экспертиз не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств по делу.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает исковые требования предпринимателя Паутова О.В. подлежат удовлетворению в части обязания Чебоксарского комитета по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем Паутовым Олегом Владимировичем договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - нежилых комнат № 4, 5 нежилого помещения № 2, общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д.5, в редакции проекта договора от 27.02.2014, с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 20 624 руб. 95 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца».

Решение суда от 11.09.2014 подлежит отмене на основании пунктов 1, 2, 4 части 1, части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью  имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушением норм процессуального права, что привело к принятию неправильного решения,  а исковые требования индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из изложенного, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 000 руб.  подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.09.2014 по делу № А79-1353/2014 отменить, апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича удовлетворить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича удовлетворить.

Обязать Чебоксарский комитет по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем Паутовым Олегом Владимировичем договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - нежилых комнат № 4, 5 нежилого помещения № 2, общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу:               г. Чебоксары, ул. Гагарина, д.5, в редакции проекта договора от 27.02.2014, с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 20 624 руб. 95 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца».

Взыскать с Чебоксарского комитета по управлению имуществом в пользу индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича расходы по государственной пошлине в сумме 10 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья          

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.Ю. Александрова

Е.Н. Наумова