Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А79-1353/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

г. Владимир                                                      

26 мая  2015 года                                                                Дело № А79-1353/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  26 мая 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей  Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.09.2014 по делу                           № А79-1353/2014 принятое судьей Яхатиной С.Ю., по иску   индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, администрации г. Чебоксары, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя Разумовой Ирады Вячеславовны, о признании недостоверным отчета от 02.12.2013 № 02-33-13И и об урегулировании разногласий при заключении договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

от индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича – Ермаков А.С. по доверенности от 16.02.2015 (сроком на 3 года);

от администрации г. Чебоксары, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации г. Чебоксары – Карымов П.А. удостоверение № 25 по доверенности № 039-10 от 12.01.2015 (сроком до 31.12.2015);

от индивидуального предпринимателя Разумовой Ираиды Вячеславовны – не явился, извещен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель Паутов Олег Владимирович (далее – ИП Паутов О.В.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – ответчик), о признании недостоверным отчета ИП Разумовой И.В. от 02.12.2013 № 02-33-13И по определению рыночной стоимости нежилых комнат № 4, 5 нежилого помещения № 2, общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5;  об обязании заключить договор купли-продажи нежилых комнат № 4, 5 нежилого помещения № 2, общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, обремененных залоговым обязательством, в редакции проекта договора от 27.02.2014, изложив пункты 1.3, 2.1 в следующим образом: «1.3 Стоимость (продажной цены) нежилого помещения составляет 1 316 949 руб. без учета НДС. 2.1 Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 21 949 руб. 15 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца».

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования (заявление от 22.04.2014, т.2, л.д. 27), в связи с чем просил обязать администрацию города Чебоксары и  Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилых комнат № 4, 5 нежилого помещения № 2, общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, обремененных залоговым обязательством, в редакции проекта договора от 27.02.2014, изложив пункты 1.3, 2.1 в следующим образом: «1.3 Стоимость (продажной цены) нежилого помещения составляет 1 316 949 руб. без учета НДС. 2.1 Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 21 949 руб. 15 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Разумова И.В.

Решением от 11.09.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Паутов О.В. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными,  нарушением норм материального и процессуального права.

Заявитель не согласен с отказом суда в удовлетворении исковых требований, указав, что спор состоит в урегулировании разногласий по условиям заключения договора.

Доводы апелляционной жалобы сводятся также к тому, что экспертное заключение ООО «Регион-Эксперт» от 18.07.2014 № 2066/2014 не является  надлежащим доказательством по делу, указанное заключение имеет ряд нарушений, в подтверждении чего истцом проведено исследование экспертного заключения и представлена рецензия № 2, выполненная ОО «Чувшское республиканское отделение Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков».

         Кроме того, отмечает, что судом необоснованно отклонено ходатайство истца о назначении повторной экспертизы по делу, одновременно указывает, что судом нарушен ряд процессуальных норм при вынесении определений о приостановлении производства по делу и сроках продления экспертизы.

В дополнении в апелляционной жалобе заявитель ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2014 по делу  № А79-2714/2013, в рамках которого проводилась судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость нежилых комнат, расположенных по тому же адресу в том же доме, что и спорные помещения по настоящему делу, составила 823 795 руб., то есть ниже, чем установлено судебной экспертизой. Заявитель указал, что его требования  заключаются в обязании Чебоксарского комитета по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем Паутовым Олегом Владимировичем договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - нежилых комнат № 4, 5 нежилого помещения № 2, общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д.5, в редакции проекта договора от 27.02.2014, с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 20 624 руб. 95 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца».

Представитель администрации г. Чебоксары и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации г. Чебоксары в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, считает обжалуемый судебный акт законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству ИП Паутова О.В. с учетом положений статей 268, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции назначил повторную судебную экспертизу, по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в связи с необходимостью устранения противоречий между представленными в дело отчетами оценщиков, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» Мамочкину Андрею Юрьевичу, находящемуся по адресу: 420061, г.Казань, ул.Новаторов, 2В, оф.53, (определение от 26.12.2014).

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 производство по делу приостанавливалось до получения результатов судебной экспертизы в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 17.03.2015 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании 12.05.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв до 19.05.2015.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 06.11.2009 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ИП Паутовым О.В. (арендатор) и ООО «Управляющая компания «Центр» (балансодержатель) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары № 1594, в соответствии с которым истцу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 37,2 кв.м с литерой и кадастровым номером 21А, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, дом 5.

22.01.2014 администрацией г.Чебоксары на основании заявления Паутова О.В. от 17.09.2013 принято постановление №164 «Об условиях приватизации нежилых комнат», согласно которому стоимость комнат № 4, № 5 нежилого помещения №2 общей площадью 37,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул. Гагарина, д.5, установлена в размере 1 808 136 руб.

27.02.2014 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил Паутову О.В. проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

27.02.2014 Паутов О.В. подписал договор с протоколом разногласий в части продажной цены имущества, указав 1 316 949 руб. без учета НДС, направив копию отчета об оценке №10330-НР, составленного по его заказу ООО «Центр оценки и экспертизы «АвтоАссистанс».

Ссылаясь на завышение выкупной  цены спорного недвижимого имущества,  а также на неподписание продавцом протокола разногласий, истец, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что для покупателя (истца) заключение договора является необязательным и он в судебном заседании выразил отказ от оплаты стоимости выкупаемого имущества по цене 1 879 440 руб., определенной ООО «Регион-Эксперт» в заключении от 18.07.2014 N2006/14, в связи с чем оснований для удовлетворения иска и обязания истца заключить договор купли-продажи по цене выше предложения продавца не нашел.

Однако судом не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, между сторонами возник спор в связи с реализацией истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. Порядок реализации такого права определен Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего

предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на

приобретение такого имущества.

Истец соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, которые могут реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, что подтверждается решением органа местного самоуправлении об условиях приватизации помещения, арендуемого истцом.

Договор купли-продажи помещения выслан для подписания ответчиком в адрес истца, однако сторонами не было достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи о выкупной цене помещений.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в

соответствии с решением суда.

Статьей 422 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с положениями статьи 217 Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или

муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законами.

Поэтому приватизация арендуемого истцом помещения должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежат выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела видно, что истец, получив предложение о выкупе

имущества по цене 1 808 136 руб., без учета  НДС, установленной согласно отчету от 02.12.2013 № 02-33-13И, составленному ИП Разумовой И.В., не согласившись с указанной ценой, направил в адрес Комитета протокол разногласий в части продажной цены имущества, предложив цену 1 316 949 руб. без учета НДС, согласно отчету об оценке от 24.02.2014 №10330-НР, составленному по его заказу ООО «Центр оценки и экспертизы «АвтоАссистанс».

В связи со значительной разницей между ценой, предложенной ответчиком, и оценкой по отчету от 24.02.2014, истец обратился в суд с настоящим иском, поскольку