Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу n А79-6286/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                      

14 апреля 2015 года                                                         Дело № А79-6286/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  14 апреля 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей  Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Стрельцовой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, муниципального унитарного предприятия «Коммунальные сети города Новочебоксарска»  на решение Арбитражного суда Чувашской Республики  от 30.01.2015 по делу                                    № А79-6286/2014, принятое судьей Новожениной О.А., по иску муниципального унитарного предприятия «Коммунальные сети города Новочебоксарска» (ОГРН 1022100911139, ИНН 2124000310) к обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальные технологии» (ОГРН 1032128013488, ИНН 2128051193) с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики о признании договоров расторгнутыми и возврате имущества.

В судебном заседании приняли участие представители:

от муниципального унитарного предприятия «Коммунальные сети города Новочебоксарска» – Фирсов А.В. на основании доверенности от 01.12.2014 №2226 (сроком на 1 год), Лукиянов В.П. на основании доверенности от 18.08.2014 (сроком на     1 год);

от общества с ограниченной ответственностью «Коммунальные технологии»   - Смирнова И.Н. на основании доверенности от 12.01.2015 №4 (сроком до 31.12.2015);

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики – Морнов А.С. на основании доверенности от 19.11.2014 № 1235 (сроком на 1 год).

 Муниципальное унитарное предприятие «Коммунальные сети города Новочебоксарска» (далее – МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальные технологии» (далее – ООО «Коммунальные технологии», ответчик) о признании расторгнутыми договоров  целевой долгосрочной аренды объектов недвижимости №1-КТ от 01.01.2008, №2-КТ от 01.01.2008 и договора целевой краткосрочной аренды объектов недвижимости №3 от 01.01.2008 с 05.05.2014, а также обязании возвратить имущество, полученное по указанным договорам, передав его по акту приема-передачи (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации                       г. Новочебоксарска.

Решением от 30.01.2015  Арбитражный суд Чувашской Республики  в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска», администрация                                города  Новочебоксарска обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применение норм материального права

Оспаривая законность вынесенного решения, МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска» указывает, что вывод суда о невозможности расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке и отсутствии права арендодателя на односторонний отказ от договора не соответствует обстоятельствам дела и противоречит нормам материального права. Указывает, что в соответствии с условиями договора, а также исходя из сформировавшейся судебной практики, арендодатель вправе отказаться от договора.

По мнению заявителя, суд пришел к необоснованному выводу о невозможности повышения арендной платы.

Администрация города  Новочебоксарска в своей апелляционной жалобе  полагает, что суд пришел к неверному выводу о том, что просрочка внесения арендной платы вызвана виновными действиями истца и третьего лица. Указывает, что дополнительные соглашения не были подписаны по вине ответчика. Кроме того, ответчик частично вносил арендные платежи истцу, что свидетельствует об  осведомленности истца, кому необходимо вносить платежи.

Отметил, что спорными договорами предусмотрено право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть договоры, минуя условие о необходимости соблюдения претензионного порядка, так как спорными договорами не предусмотрен претензионный порядок.

Пояснил, что в соответствии с отчетом оценщика от 13.12.2013 № 02-372-13Ц установлена иная стоимость арендной платы, в связи с чем необходимость подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды и его государственная регистрация отсутствовали.

Представители заявителей апелляционных жалоб в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, дополнительно уточнив, что отношения по спорным договорам прекратились 11.09.2014, с момента получения ответчиком письма от 10.09.2014 № 1693 о повторном уведомлении об одностороннем расторжении договоров аренды и необходимости возврата имущества.

ООО «Коммунальные технологии» в отзыве на апелляционные жалобы просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель), МУП «УК в ЖКХ» (балансодержатель) и ООО «Коммунальные технологии» (арендатор) 01.01.2008 заключены договоры: №1-КТ целевой долгосрочной аренды объектов недвижимости, №2-КТ целевой долгосрочной аренды движимого имущества и №3-КТ целевой краткосрочной аренды объектов недвижимости.

В соответствии с пунктами 1.1 указанных договоров арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты имущество, указанное в приложениях №1 к договорам.

Согласно пунктам 1.3 договоров №1-КТ и №2-КТ от 01.01.2008 срок аренды установлен с 01.01.2008 по 31.12.2054 включительно; срок аренды по договору №3-КТ от 01.01.2008 установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Передача имущества арендатору оформлена актами приема-передачи.

Пунктами 2.1 договоров предусмотрена обязанность арендодателя принимать от арендатора арендный доход; пунктами 2.2 договоров – обязанность балансодержателя принимать от арендатора арендные платежи (эксплуатационные расходы: амортизационные отчисления и налог на имущество).

Перечисление арендного дохода за пользование имуществом производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца; расчет размера арендного дохода приведен в приложении №2 к договору и является его неотъемлемой частью (пункты 3.1.2, 3.1.3 договоров).

Затраты по содержанию арендуемого имущества включают: расходы по коммунальным услугам и техническому обслуживанию; эксплуатационные расходы балансодержателя за пользование имуществом (амортизационные отчисления, налог на имущество); затраты балансодержателя по техническому надзору и учету имущества. Размер эксплуатационных расходов балансодержателя за пользование имуществом и затрат по техническому надзору и учету имущества определяется в приложении №3 к договору; расходы по коммунальным услугам и техническому обслуживанию имущества арендатор производит на основании договоров с соответствующими предприятиями.

В соответствии с пунктом 3 примечаний к приложениям №2 к договорам аренды арендный доход может быть пересмотрен арендодателем в случаях изменения установленных централизованно цен и тарифов, применяемых при расчете арендного дохода, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Чувашской Республики, нормативно-правовыми актами органов самоуправления г. Новочебоксарска, общих для всех арендаторов муниципального имущества г. Новочебоксарска.

Решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики №С 50-5 от 19.09.2013 «Об арендной плате»  установлено, что к действующим договорам аренды движимого и недвижимого имущества размер годовой арендной платы устанавливается равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

24.10.2013 Новочебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики принято решение №С 51-6 «О согласовании передачи функций и полномочий арендодателя», в соответствии с которым с 01.01.2014 функции и полномочия арендодателя муниципального имущественного комплекса тепловых сетей г. Новочебоксарска переданы МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска».

В соответствии с отчетом оценщика от 13.12.2013 была установлена новая стоимость арендной платы – 11 062 032 руб.

Письмом №1473 от 19.12.2013 Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска направило в адрес МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска» и ООО «Коммунальные технологии» дополнительные соглашения №№9, 10, 11, 12 к договорам аренды №1-КТ, №2-КТ и №3-КТ от 01.01.2008, а также копию отчета №02-372-13Ц от 13.12.2013.

Управление имущественных и земельных отношений администрации      г. Новочебоксарска 31.03.2014 обратилось в адрес ООО «Коммунальные технологии» с претензией №0309, содержащей требование в срок до 10.04.2014 оплатить сумму задолженности по оплате арендного дохода в размере 2 255 007 руб. 68 коп. за период с января по март 2014 года, пени в размере 33 309 руб. 31 коп. за период с 01.01.2012 по 28.03.2014 в адрес МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска».

При этом, как следует из содержания претензии, сумма задолженности указана без учета увеличения с 01.01.2014 арендной платы на основании дополнительных соглашений к договорам аренды №1-КТ, №2-КТ, №3-КТ от 01.01.2008, направленных в адрес ООО «Коммунальные технологии» 19.12.2013.

В свою очередь, ООО «Коммунальные технологии» обратилось к МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска» с просьбой, изложенной в письме №16-16/788 от 25.02.2014, представить полный отчет об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы объектов теплосетевого хозяйства, находящихся в муниципальной собственности                 г. Новочебоксарска, т.к. по предварительным данным сведения, указанные в отчете, в значительной степени отличаются от результатов оценки, выполненной ранее тем же оценщиком, а величина арендной платы превышает ранее определенную величину.

Копия отчета №02-372-13Ц от 13.12.2013, а также приложение №3 к нему были направлены ответчику МУП «Коммунальные сети                           г. Новочебоксарска» письмами №574 от 13.03.2014 и №1043 от 21.05.2014, соответственно.

05.05.2014 МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска» в адрес ООО «Коммунальные технологии» и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска направлены уведомления о расторжении договоров аренды №1-КТ, №2-КТ и №3-КТ от 01.01.2008 в связи с нарушением пункта 6.2 договора, а именно – просрочкой внесения платежей, предусмотренных договором, более чем на 30 календарных дней.

В уведомлениях о расторжении договоров содержалась просьба подписать приложенные соглашения о расторжении договоров. При этом указано, что отказ от исполнения указанных требований, равно как и неполучение ответа на настоящее уведомление на момент истечения срока на передачу имущества, будут расценены как отказ от урегулирования вопроса во внесудебном порядке и послужит основанием для подачи иска в суд.

В ответах от 08.05.2014 на указанные уведомления от 05.05.2014 ООО «Коммунальные технологии» сообщило о своем отказе от расторжения договоров, поскольку по состоянию на 30.04.2014 (до получения уведомления о расторжении договоров) сумма долга погашена полностью.

Кроме того, ООО «Коммунальные технологии» оплатило пени за просрочку платежей по арендному доходу, а также затраты по содержанию арендуемого имущества.

Полагая, что спорные договоры расторгнуты с 05.05.2014 МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарска» обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что стороны не достигли согласия о расторжении договоров и не расторгли договоры в судебном порядке, а также не предусмотрели в спорных договорах право сторон на расторжение договора путем отказа.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя, в том числе, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Основанием для расторжения договоров аренды, по пояснениям  истца, послужило нарушение ответчиком условий договора в части своевременной оплаты арендных платежей.

Согласно пунктам 6.2 договоров аренды №1-КТ, №2-КТ и №3-КТ от 01.01.2008 в тех случаях, которые по договоренности сторон считаются существенными нарушениями договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом стороны установили, что существенным нарушением условий договора является просрочка внесения арендатором платежей,