Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А79-5776/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

г. Владимир                                                                       

05 марта 2015 года                                                      Дело № А79-5776/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пукки Сергея Анатольевича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.10.2014 по делу                           № А79-5776/2014, принятое судьёй Цветковой С.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Семенова Александра Александровича (ОГРНИП 312774618500611, ИНН 773565104284) к индивидуальному предпринимателю Пукки Сергею Анатольевичу (ОГРНИП 312213002300022, ИНН 212706624197),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл,

о взыскании штрафа,

без участия представителей сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства,

установил.

Индивидуальный предприниматель Семенов Александр Александрович (далее - ИП Семенов А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Пукки Сергею Анатольевичу (далее - ИП Пукки С.А., ответчик) о взыскании штрафа в размере 3 000 000 руб.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 330, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что  ответчик в нарушение условий договора купли-продажи от 17.10.2013 в срок до 29.11.2013 не исполнил обязательство по передаче истцу девяти объектов недвижимости по акту приема-передачи и не представил документов, бесспорно свидетельствующих об отсутствии обременений в виде залога (ипотеки), арестов и иных ограничений в отношении всех объектов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление, третье лицо).

Решением от 27.10.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил в полном объёме.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП  Пукки С.А. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела,  неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, в нарушении договорных обязательств по передаче истцу объектов недвижимости и документов, свидетельствующих об отсутствии обременений в виде залога (ипотеки) отсутствует вина ответчика. Суд первой инстанции не принял во внимание доводы ответчика о том, что поскольку имущество, подлежащее передаче истцу, реализовывалось в рамках процедуры конкурсного производства и было приобретено ИП Пукки С.А. по результатам открытых торгов, регистрационная запись об ипотеке в силу прямого указания закона и без дополнительного обращения должна была быть погашена Управлением Росреестра одновременно с регистрацией перехода права собственности на недвижимость (18.11.2013). Неисполнение договорных обязательств ответчиком по договору от 17.10.2013 было вызвано действиями Управления, которое в нарушение законодательства о залоге не произвело погашение записи об ипотеке и выдало ответчику свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости с указанием существующего ограничения (обременения) права: ипотека.

Истец, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Истец в отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Третье лицо – Управление Росреестра по Республике Марий Эл, в отзыве на апелляционную жалобу указало, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Пукки С.А. стал собственником спорных объектов недвижимости 18.11.2013.

16.12.2013 на основании статьи 21 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по инициативе государственного регистратора исправлена техническая ошибка в сведениях ЕГРП и записи об ипотеке на объекты недвижимости прекращены, о чем 17.12.2013 было сообщено Пукки С.А.

Управление Росреестра полагает, что наличие технической ошибки в сведениях ЕГРП не является препятствием для приостановления, отказа в государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом обращает внимание, что с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности Пукки С.А. и Семенов А.А. не обращались.

В судебном заседании 25.02.2015 в порядке части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  объявлялся перерыв до 26.02.2015, о чём в установленном порядке сделано публичное объявление путём размещения соответствующей информации на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено.

17.10.2013 между сторонами по спору был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчик (продавец) обязался продать истцу (покупателю) следующие объекты, которые будут приобретены им в будущем: часть главного корпуса (I), овощехранилище, здание консервного цеха, помещение предубойного содержания скота, каныжную, проходную, административное здание, часть гаража и весовую, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, пгт Медведево, ул.Железнодорожная, 1а (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.3 договора стороны оговорили, что продавец приобретает вышеперечисленные объекты как цельный имущественный комплекс, в связи с чем неисполнение продавцом обязательства в части объектов недвижимости приравнивается к неисполнению обязательства в отношении всех объектов с последующим применением к продавцу соответствующих мер ответственности.

Согласно пункту 2.1.1 продавец обязался подтвердить, что продаваемые объекты к моменту возникновения обязательства продавца по их передаче покупателю будут оформлены в собственность продавца свободными от обременения в виде залога (ипотеки), а также от ареста и иных ограничений.

Общая цена объектов недвижимости установлена сторонами в  размере 30 000 000 руб. (пункт 3.1 договора).

Покупатель обязался уплатить продавцу обусловленную договором цену в течение одного года с момента подписания передаточного акта.

В пункте 5.2.1 договора предусмотрена обязанность продавца передать покупателю все объекты недвижимости по передаточному акту не позднее 29.11.2013 свободными от обременения в виде залога (ипотеки), а также от ареста и иных ограничений.

До даты подписания передаточного акта продавец обязан представить покупателю документы, подтверждающие право собственности продавца на объекты недвижимости, перечисленные в пункте 1.1 договора, а также бесспорно свидетельствующие об отсутствии обременения в виде залога (ипотеки), арестов и иных ограничений в отношении всех объектов (пункт  5.2.2 договора).

На основании пункта 7.6 продавец обязался уплатить покупателю штрафную неустойку в размере 3 000 000 руб. в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) указанных обязательств, перечисленных в пунктах 5.2.1 и 5.2.2, влекущих невозможность приобретения покупателем объектов недвижимого имущества в срок, на который он рассчитывал.

В пункте 9.2 предусмотрено право отказа покупателя от подписания передаточного акта и расторжения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения (ненадлежащего) исполнения продавцом обязательства по передаче объектов недвижимости свободными от любых прав третьих лиц.

Право собственности ответчика на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи от 17.10.2013, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2013.

Управлением Росреестра по Республике Марий Эл ответчику выданы свидетельства о государственной регистрации права от 18.11.2013, согласно которым пять из девяти объектов (часть главного корпуса, овощехранилище, здание консервного цеха, помещение предубойного содержания скота, каныжная) имеют ограничения (обременения) в виде ипотеки. Основанием возникновения права указан договор купли-продажи имущества ОАО Марийская Мясная Компания» от 15.10.2013 № 1Л, акт приема-передачи от 22.10.2013.

Как указывает истец, поскольку в соответствии с пунктами 5.2.1 и 5.2.2 договора купли-продажи от 17.10.2013 все объекты недвижимости должны были быть переданы покупателю в срок до 29.11.2013 без обременения, он вынужден был отказаться от подписания передаточного акта и расторгнуть договор купли-продажи.

Письмом от 10.12.2013 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора, в связи с нарушением срока передачи объектов недвижимости и документов, бесспорно свидетельствующих об отсутствии обременения в виде залога (ипотеки), арестов и иных ограничений в отношении всех объектов недвижимости, также предъявил требование об уплате штрафной неустойки в сумме 3 000 000 руб. в срок не позднее 10 дней со дня получения настоящего письма.

Ответчик требование истца об уплате штрафа оставил без удовлетворения, что послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, уплачиваемая должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случаях, когда право собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для привлечения ответчика (продавца) к ответственности, предусмотренной пунктом 7.6 договора купли-продажи.

Суд исходил из того, что в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик суду не предоставил доказательств исполнения обязанности по передаче покупателю объектов недвижимости по передаточному акту не позднее 29.11.2013 свободными от обременения в виде залога (ипотеки), а также по представлению документов, бесспорно свидетельствующих об отсутствии ограничения (обременения) права в отношении всех объектов.

При этом суд отклонил доводы ответчика об отсутствии вины в неисполнении обязательства, указав, что неблагоприятные последствия, связанные с невозможностью исполнения договорных обязательств, являются предпринимательскими рисками истца и не могут возлагаться на иных лиц. Кроме того, действия регистрирующего органа ответчиком в установленном порядке не оспорены и незаконными не признаны.

Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы, повторного рассмотрения дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, имущество, подлежащее передаче истцу, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2013 было приобретено у ОАО «Марийская Мясная Компания» на открытых торгах в форме публичного предложения.

Имущество реализовывалось в рамках процедуры конкурсного производства, открытого в отношении ОАО «Марийская Мясная Компания» (решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 01.04.2011 по делу № А38-2316/2010).

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа заложенного имущества влечёт за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу.