Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2015 по делу n А39-3045/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                       

24 февраля 2015 года                                                 Дело №А39-3045/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «УК РИО Саранск» на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 20.11.2014 по делу №А39-3045/2014, принятое судьей Алехиной М.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «УК РИО Саранск», ОГРН 1121327001124, ИНН 1327016040, к обществу с ограниченной ответственностью «БейбиКом», ОГРН 1091326001821, ИНН 1326211626,

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5414,28 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, неустойки за просрочку оплаты арендной платы в сумме 1894,9 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, задолженности по маркетинговым платежам в сумме 100,84 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, неустойки за просрочку оплаты маркетинговых платежей в сумме 35,29 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, задолженности по оплате теплоснабжения помещения в сумме 2337 руб. 96 коп., неустойки за просрочку оплаты услуг теплоснабжения в сумме 2337 руб. 96 коп., задолженности за электроэнергию в сумме 5860 руб. 53 коп., неустойки за просрочку оплаты электроэнергии в сумме 12 021 руб. 03 коп.,

при участии: от заявителя (истца) – ООО «УК РИО Саранск» – Серова С.В. по доверенности от 10.01.2015 сроком действия по 10.01.2016;

от ответчика – ООО «БейбиКом» - Созина М.А. по доверенности от 09.02.2015 сроком действия по 08.02.2015,

установил.

ООО «УК РИО Саранск» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «БейбиКом» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5414,28 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, неустойки за просрочку оплаты арендной платы в сумме 1894,9 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, задолженности по маркетинговым платежам в сумме 100,84 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, неустойки за просрочку оплаты маркетинговых платежей в сумме 35,29 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на день оплаты, задолженности по оплате теплоснабжения помещения в сумме 2337 руб. 96 коп., неустойки за просрочку оплаты услуг теплоснабжения в сумме 2337 руб. 96 коп., задолженности за электроэнергию в сумме 5860 руб. 53 коп., неустойки за просрочку оплаты электроэнергии в сумме 12 021 руб. 03коп.

Ответчиком признано наличие задолженности в сумме 1323,62 долларов США, проценты за просрочку внесения арендной платы в сумме 25,54 долларов США, задолженность по маркетинговым платежам в сумме 100,84 долларов США, проценты за просрочку внесения маркетинговых платежей в сумме 19,41 долларов США, задолженность по оплате теплоснабжения помещения в сумме 2337руб. 96коп., проценты за просрочку оплаты тепловой энергии в сумме 45,01руб., задолженность за электроэнергию в сумме 5860руб. 53коп., проценты за просрочку оплаты электроэнергии в размере 112руб. 82коп.

Решением от 20.11.2014 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью «БейбиКом» в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК РИО Саранск» задолженность по арендной плате в сумме 1323,62 долларов США, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 562,54 долларов США, задолженность по маркетинговым платежам в сумме 100,84 долларов США, пени за просрочку маркетинговых платежей в сумме 42,85долларов США, всего 2029,85 долларов США в рублях по курсу ЦБ России на день оплаты, задолженность за теплоснабжение в сумме 2337руб. 96коп., неустойку за просрочку оплаты теплоснабжения в сумме 993руб. 63коп., задолженность за электроснабжение в сумме 5860руб. 53коп., пени за просрочку оплаты электроэнергии в сумме 2490руб. 72коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 2141руб., в остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «УК РИО Саранск» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой обжалует решение в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4090,66 долларов США, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 1332,36 долларов США, просит изменить.

Заявитель указывает, что сумма в размере 4090,66 долларов США находилась у истца в соответствии с условиями соглашения о субаренде от 10.10.2011, являясь обеспечением надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по нему, в соответствии с пунктом 10.6 была зачтена в качестве штрафа за досрочный отказ от исполнения договора.

Не согласен с выводом суда о возможности зачисления в счет долга по арендной плате всей суммы обеспечительного депозита.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение в обжалуемой части считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Пояснил, что сумма в размере 4090,66 долларов США была удержана истцом в качестве штрафа за досрочное расторжение ответчиком соглашения о субаренде от 10.10.2011 на основании пункта 9.5 соглашения.

Представитель ООО «БейбиКом» в судебном заседании указал на законность и обоснованность решения в обжалуемой части, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что письмом № 101113 от 10.11.2013 выразил волеизъявление на прекращение обязательственных отношений по договору аренды  от 10.12.2012.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10 октября 2011 года между ООО «СК-Риэлти» (арендатор) и ООО «БейбиКом» (субарендатор) заключили соглашение № D7 о субаренде недвижимого имущества по окончании его строительства.

Согласно разделу 2 соглашения арендатор и субарендатор обязуются после получения собственником свидетельства о праве собственности на здание торгово-развлекательного комплекса и подписания договора аренды между собственником здания и арендатором на нежилые помещения Центра, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Советская, 55а, заключить договора субаренды нежилого помещения на третьем этаже Центра ориентировочно площадью 64кв.м, секция № D7.

Пунктом 8.3 соглашения на субарендатора возложена обязанность подписать договор субаренды помещения на условиях проекта договора - приложение № 7 к соглашению.

Пунктом 8.6. соглашения предусмотрено, что договор аренды подлежит заключению сроком на три года.

16 ноября 2012 года ООО «СК-Риэлт», ООО «УК РИО Саранск» и ООО «БейбиКом» заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве - соглашении о субаренде № D7 от 10.10.2011.

По названному соглашению все права и обязанности арендатора перешли к ООО «УК РИО Саранск».

12 декабря 2012 года между ООО «УК РИО Саранск» и ООО «БейбиКом» был заключен договор аренды помещения площадью 61 кв.м, расположенного на третьем этаже многофункционального торгово-развлекательного комплекса «РИО», расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Советская, 55а (раздел 2 договора).

Пунктом 6.1 договора согласован срок аренды в 11 месяцев с даты подписания сторонами передаточного акта.

Согласно пункту 6.1.1 договора стороны обязались в будущем до истечения срока аренды, после регистрации договора долгосрочной аренды между собственником здания и арендодателем заключить договор долгосрочной субаренды на 2 года 1 месяц.

Разделом 9 договора согласована базовая арендная плата за 1 кв.м в год в размере 767 долларов США. Также разделом оговорены иные платежи субарендатора.

По передаточному акту помещение передано истцом ответчику, акт датирован 12 декабря 2012 года.

Письмом № 101113 от 10 ноября 2013 года арендатор (ответчик) уведомил арендодателя (истца) о своем намерении освободить арендуемое помещение до 10 января 2014 года. Фактически помещение к указанной дате было освобождено, пользование им прекращено (указано в тексте искового заявления).

Наличие задолженности по арендной плате и обязательным платежам послужили истцу основанием обращения в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование о взыскании с ответчика долга по арендной плате в сумме 1323,62 долларов США, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 562,54 долларов США, задолженность по маркетинговым платежам в сумме 100,84 долларов США, пени за просрочку маркетинговых платежей в сумме 42,85долларов США, всего 2029,85 долларов США в рублях по курсу ЦБ России на день оплаты, задолженность за теплоснабжение в сумме 2337руб. 96коп., неустойку за просрочку оплаты теплоснабжения в сумме 993руб. 63коп., задолженность за электроснабжение в сумме 5860руб. 53коп., пени за просрочку оплаты электроэнергии в сумме 2490руб. 72коп.

В данной части решение не обжалуется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 10.3 в случае неоднократного возникновения фактов просрочки внесения арендных платежей арендодатель имеет право требовать увеличения суммы обеспечительного депозита.

Пунктом 10.4 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатора, арендодатель вправе осуществить внесудебное взыскание суммы задолженности (компенсаций, штрафов, пеней) из обеспечительного депозита, при условии направления соответствующего уведомления арендатору.

Пунктом 10.7 договора установлено, что взыскание арендодателем обеспечительного депозита в полном размере, но недостаточном для удовлетворения всех задолженностей арендатора, влечет право арендодателя требовать от арендатора полного возмещения задолженностей по договору и/или причиненных убытков.

Пунктом 10.10 договора предусмотрено, что по окончании договорных отношений арендодатель обязан возвратить арендатору неизрасходованную (не взысканную) часть обеспечительного депозита.

Из толкования приведенных условий следует, что обеспечительный депозит является той денежной суммой, которая удерживается арендодателем в целях прямой компенсации неполученных от арендатора платежей - либо зачетом этой суммы в счет оплаты долгов арендатора по договору аренды, либо в целях внесудебных взысканий долга, штрафа, пеней.

Восполнение депозита предусмотрено по требованию арендатора.

При прекращении арендных отношений неизрасходованный депозит подлежит обязательному возврату арендатору.

          Судом установлено, что ООО «БейбиКом» перечислило ООО «СК-Риэлти» с назначением платежа «предварительная оплата по соглашению субаренды недвижимого имущества по окончании строительства». Стороны классифицировали указанные платежи в рублевом эквиваленте к курсу доллара США на дату списания денежных средств (8181,33 долларов США) как обеспечительный депозит.

Из полученного обеспечения истец зачел ответчику в оплату аренды половину указанного платежа 4090,66 долларов США, а при расчете взыскиваемой задолженности в настоящем иске истец предъявил к взысканию по аренде 5414,28 долларов США, не учитывая при этом оставшегося депозита в размере 4090,66долларов США.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств того, что им в счет удерживаемого депозита производились внесудебные взыскания в порядке, установленном пунктом 10.4 договора, не представлено.

          Довод заявителя об удержании спорной суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа за досрочное расторжение соглашения о субаренде от 10.10.2011 на основании пункта 9.5 соглашения отклоняется по следующим основаниям.

          Указанное соглашение по своей правовой природе является предварительным договором.

          Согласно частям 1, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

          В соответствии с пунктом 2.1 соглашения, арендатор и субарендатор обязуются после получения собственником свидетельства о праве собственности на нежилые помещения центра и подписания договора аренды между собственником и арендатором на нежилые помещения центра, расположенного по адресу: Россия, Республика Мордовия, г. Саранск, ул.Советская, д.55 А, заключить (зарегистрировать) договор субаренды нежилого помещения, определенного пунктом 2.2 настоящего соглашения, по форме проекта договора субаренды нежилого помещения, прилагаемого к настоящему соглашению в качестве Приложения №7.

           Пункт 8.3 соглашения предусматривает, что субарендатор обязан подписать со своей стороны договор субаренды на условиях, изложенных в Приложении №7 к настоящему соглашению, а также акт приема-передачи помещения не позднее чем в дату официального открытия центра, но не ранее дня ввода здания в эксплуатацию, и не ранее 30 календарных дней с момента подписания акта допуска субарендатора в помещение.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

            Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависеть от воли и действий сторон (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66).

           В данном случае указанные пункты