Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2015 по делу n А79-3456/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

на основании муниципального контракта № 62 от 16.09.2013.

Истцом предложено определение цены в размере 37 633 900 руб. со ссылкой на отчет № 2254-р об оценке рыночной стоимости помещения по состоянию на 19.08.2013, выполненный ИП Коковихиной Н.А. 22.01.2014.

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения цены недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» № 11-14/АМ от 17.09.2014 отчет № О-2164/2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и требованиям Федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного помещения составляет 40 603 921  руб. без учета НДС.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертизы, а также ее недостоверности, ответчик не представил.

Ссылка ответчика на информацию в сети Интернет о предложении по продаже помещения, расположенного в доме, где находится спорный объект недвижимости, общей площадью 575 кв.м, стоимостью 31 000 000 (стоимость 1 кв.м. - 53 913,05 руб.), отклоняется. В материалах дела отсутствуют доказательства соответствия указанной стоимости помещения по состоянию на август 2013 года, а также не доказана идентичность технических характеристик данного помещения и помещения истца.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение № 11-14/АМ от 17.09.2014  в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции посчитал данное заключение надлежащим доказательством, а определенную рыночную стоимость спорного имущества в размере 40 603 921 руб. без учета НДС достоверной.

При этом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии предусмотренных частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Правовая позиция по применению указанной нормы определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ и в том объеме, результат которых привел к неотделимым улучшениям, которые указаны в заключении эксперта, не представлены.

В письме № 146 от 19.07.2010 (т. 1, л.д. 61) истец просит разрешения на перепланировку нежилого помещения, информируя при этом о том, что планируется снести 2 перегородки (не несущие) в торговом зале № 29 по техническому паспорту.

Ответ Комитета от 28.07.2010 № 039-3630 (т. 1, л.д. 62) на вышеназванное письмо истца фактически не содержит согласования проведения ремонтных работ, данным письмом Комитет сообщил о том, что не возражает против проведения перепланировки.

Надлежащих доказательств согласования арендодателем производства неотделимых улучшений,  конкретных видов  и стоимости работ не имеется.

Разрешая настоящий преддоговорной спор, суд первой инстанции определил редакцию пункта 2.1 договора, предусмотрев рассрочку оплаты стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 договора, в течение 60 месяцев, в т.ч. 59 месяцев в размере 676 732 рубля и 60-го месяца в размере 676 733 рубля путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

При этом суд первой инстанции указал на срок оплаты стоимости нежилого помещения – «ежемесячно 23 числа».

            Учитывая  довод апелляционной жалобы Комитета относительно данного обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда в части изложения  абзаца пункта 2.1 договора на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Вместе с тем из материалов дела следует, что преддоговорного спора между сторонами относительно порядка внесения платежей за нежилое помещение не имелось.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Частью 2 названной статьи субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяет субъекта малого и среднего предпринимательства правом установления периодичности и размера подлежащих внесению платежей.

Названные нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Данный вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным законом, регулируются Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления (пункт 3 и 7 статьи 35 во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Таким образом, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предоставляет истцу, как субъекту малого и среднего предпринимательства, права самостоятельно определять порядок внесения платежей при оплате в рассрочку имущества. Если такой порядок не определен специальными нормами права, то он устанавливается общими правилами гражданского законодательства и иными законами.

Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.07.2010 N 2468/10.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований при изложении пункта 2.1 договора для указания в данном пункте срока внесения периодичных платежей – «ежемесячно 23 числа».

Следовательно, абзац первый пункта 2.1 договора полежит изложению в следующей редакции:

«Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора, в т.ч. в течение 59 месяцев по 676 732 рубля и в течение 60 месяца в размере 676 733 рубля путем внесения покупателем на расчетный счет продавца».

Принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары частичному удовлетворению.

В остальной части решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.10.2014 по делу №А79-3456/2014 подлежит оставлению без изменения.

Апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Акатуй» подлежит оставлению без удовлетворения.

Расходы истца на оплату судебной экспертизы относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе ООО «Торговый дом «Акатуй» относятся на заявителя.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе Чебоксарского городского  комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.10.2014 по делу № А79-3456/2014 изменить, апелляционную жалобу Чебоксарского городского  комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары удовлетворить частично.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора, в т.ч. в течение 59 месяцев по 676 732 рубля и в течение 60 месяца в размере 676 733 рубля путем внесения покупателем на расчетный счет продавца».

В остальной части решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.10.2014 по делу №А79-3456/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Чебоксарского городского  комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Акатуй» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова

О.А. Большакова