Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2015 по делу n А79-3456/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

г. Владимир                                                                       

16 февраля 2015 года                                                 Дело №А79-3456/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Акатуй» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.10.2014 по делу №А79-3456/2014, принятое судьей Цветковой С.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Акатуй», г. Чебоксары, ул. Университетская, д. 22, ОГРН 1092130010565, ИНН 2130063157, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, г. Чебоксары, пр. Московский, д. 33 А, ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, третьи лица – общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», оценщик Кудряшов Дмитрий Германович,

о понуждении к заключению договора,

при участии: от заявителей – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Акатуй» – не явился, извещён;

Чебоксарского городского  комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – Карымова П.А. по доверенности от  12.01.2015 № 039-10 (сроком действия  до 31.12.2015);

от третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» - не явился, извещён;

оценщика Кудряшова Дмитрия Германовича - не явился, извещён,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Акатуй» обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения №1 (первый и второй этаж жилого девятиэтажного дома), площадью 1351 кв.м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Университетская, д.22,на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции истца:

-пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 37 633 900 (тридцать шесть миллионов шестьсот тридцать три тысячи девятьсот) рублей без учета НДС, в том числе с исключением стоимости неотделимых улучшений в размере 2 966 100 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто) рублей без учета НДС;

-пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 627 330 рублей и (одного) месяца в размере 621 430 рублей путем внесения покупателем на расчетный счет продавца 23 числа текущего месяца.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» и оценщик Кудряшов Дмитрий Германович.

Решением от 24.10.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить договор купли-продажи нежилого помещения №1 (первый и второй этаж жилого девятиэтажного дома), площадью 1351 кв.м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Университетская, д.22,на следующих условиях: пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 40 603 921 рубль без учета НДС; пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в т.ч. 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 676 732 рубля и 1 месяца в размере 676 733 рубля путем внесения покупателем на расчетный счет продавца 23 числа текущего месяца.

Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит решение суда первой инстанции отменить.

Заявитель считает экспертное заключение и полученный результат стоимости недостоверным, при проведении экспертизы экспертом нарушены принципы оценочной деятельности.

Указывает, что суд неправомерно рассмотрел преддоговорной спор в части даты уплаты очередного платежа и определил его как «ежемесячно 23 числа».

Пояснил, что в данной части истец не заявлял спора в рамках досудебного урегулирования условий договора.

ООО «Торговый дом «Акатуй» также обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит решение отменить в части отказа в урегулировании условия договора по исключению из выкупной цены стоимости неотделимых улучшений.

Заявитель ссылается на наличие согласия ответчика на производство неотделимых улучшений.

Пояснил, что стоимость неотделимых улучшений определена в сумме 2 960 000 руб. без учета НДС.

Представитель Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, возразил против доводов апелляционной жалобы ООО «Торговый дом «Акатуй».

ООО «Торговый дом «Акатуй» в отзыве на апелляционную жалобу Комитета возразило против ее удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции было рассмотрено ходатайство Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары о назначении по делу повторной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества и отклонено (протокол судебного заседания от 09.02.2015).

Третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили

Истец, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца, третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб откладывалось определением от 26.01.2015.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Истец является арендатором нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары по договору аренды от 01.03.2000 № 3544 с дополнительными соглашениями, на основании которого обществу передано в аренду нежилого помещения №1 (первый и второй этаж жилого девятиэтажного дома), площадью 1351 кв.м, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Университетская, д.22.

Срок аренды соглашением от 01.12.2008, зарегистрированным 20.02.2009 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, установлен до 31.10.2013.

19.08.2013 общество обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества города Чебоксары на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Администрация г. Чебоксары постановлением от 17.12.2013 № 4193 предоставила истцу преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Письмом № 039-8857 от 18.12.2013 ответчик направил истцу копию указанного постановления и проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, в соответствии с которыми продажная цена помещения установлена в размере 48 910 000 руб. Цена продажи объекта недвижимости определена на основании отчета № О-2164/2013 от 02.10.2013, выполненного ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» по состоянию на 19.08.2013 по заказу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на основании муниципального контракта № 62 от 16.09.2013.

Письмом № 6 от 23.01.2014 истец направил в адрес Комитета договор, подписанный с протоколом разногласий в части цены помещения, с указанием на то, что проект договора получен 24.12.2013.

Истцом предложено определение цены в размере 37 633 900 руб. со ссылкой на отчет № 2254-р об оценке рыночной стоимости помещения по состоянию на 19.08.2013, выполненный ИП Коковихиной Н.А. 22.01.2014.

Ответчик указанный протокол разногласий не согласовал, что явилось мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Истец не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Письмом № 039-8857 от 18.12.2013 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, в соответствии с которыми продажная цена помещения установлена в размере 48 910 000 руб. Цена продажи объекта недвижимости определена на основании отчета № О-2164/2013 от 02.10.2013, выполненного ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» по состоянию на 19.08.2013 по заказу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом