Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу n А79-1843/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

г. Владимир                                                                       

28 января 2015 года                                                          Дело № А79-1843/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2014 по делу № А79-1843/2014, принятое судьёй Васильевым Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Электрика» (ОГРН 1042128008999, ИНН 2128054010, г.Чебоксары) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, г.Чебоксары),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Стайер», Краснова Светлана Николаевна,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

без участия представителей сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Электрика» (далее - ООО «Электрика», истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых комнат № 2-18 нежилого помещения № 1 (цокольный этаж жилого трехэтажного дома) площадью 229,4 кв.м, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.К.Иванова, д.59, на условиях, определённых в протоколе разногласий в редакции ООО «Электрика»:

- пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 320 000 руб. без учета НДС;

- пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, производится покупателем ежемесячно 23 числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 месяцев в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 38 700 (тридцать восемь тысяч семьсот) рублей и 1 (одного) месяца в размере 36 700 рублей путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Исковые требования основаны на статьях 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьях 3, 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивированы несогласием истца на приобретение арендуемого имущества в собственность по цене и на условиях, предложенных ответчиком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стайер» (далее - ООО «Стайер»), оценщик Краснова Светлана Николаевна.

Определением суда от 16.05.2014 по делу назначалась экспертиза с целью определения соответствия отчета ООО «Стайер» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № ОН-069/13 от 02.12.2013 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки, определения рыночной стоимости спорного имущества.

Проведение судебной экспертизы поручено закрытому акционерному обществу «Многопрофильный деловой центр».

Согласно экспертному заключению ЗАО «Многопрофильный деловой центр» от 17.06.2014 № э3626/14 отчет ООО «Стайер» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № ОН-069/13 от 02.12.2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и требованиям Федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.

В суде первой инстанции представитель истца в порядке, установлённом статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования с учётом полученного экспертного заключения ЗАО «Многопрофильный деловой центр».

Решением от 25.07.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики  исковые требования удовлетворил. Суд решил:

Пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и ООО «Электрика» в отношении нежилых комнат № 2-18 нежилого помещения № 1 с двумя тамбурами, общей площадью 229,4 кв.м, расположенного на цокольном этаже жилого трехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.К. Иванова, д.59, изложить в следующей редакции:

«Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет                     2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.»;

пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем ежемесячно 23-го числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора, в том числе в течение 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 48 200 руб. и в течение 60-го месяца в размере 42 769 руб. 36 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнением), в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Заявитель не согласен с оценкой судом экспертного заключения ЗАО «Многопрофильный деловой центр» и принятием его в качестве надлежащего доказательства по делу. Считает принятие судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы и вызове эксперта для опроса с нарушением процессуальных прав ответчика.

Также заявитель указывает на неправомерное указание в резолютивной части решения даты и порядка платежей, которых не содержалось в протоколе разногласий к проекту договора, направленному истцом в адрес ответчика.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал, что постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.04.2013 № 168 жилой дом, расположенный по адресу: г.Чебоксары, ул.К.Иванова, д.59, признан аварийным и включен в адресную республиканскую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики на 2013-2017 годы».  

Признание жилого дома № 59 по ул.К.Иванова г.Чебоксары непригодным для проживания является основанием для отказа в реализации преиму­щественного права на приобретение арендуемого имущества.

В обоснование данного довода заявитель представил в материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации акт обследования помещения межведомственной комиссией от 05.11.2009, постановление от 30.04.2013 № 168.

Истец, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Истец в отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, третьих лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нём материалам.

В судебном заседании 14.01.2015 в порядке части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  объявлен перерыв до 21.01.2015, о чём в установленном порядке сделано публичное объявление путём размещения соответствующей информации на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что на основании заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и ООО «Электрика» (арендатором) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары от 16.11.2009 № 1595 истцу переданы в аренду нежилые комнаты № 2-18 нежилого помещения № 1 с двумя тамбурами, общей площадью 229,4 кв.м, расположенного на цокольном этаже жилого трехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.К. Иванова, д.59.

Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 16.11.2009.

05.09.2013 ООО «Электрика» обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

24.12.2013 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом письмом № 039-8979 известил истца о своём согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ООО «Электрика» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, направив копию постановления администрации г.Чебоксары от 19.12.2013 № 4280, проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 4 360 000 руб. без учета НДС на основании отчета № ОН-069/13, составленного ООО «Стайер».

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом рыночную стоимость объекта указал в размере                      2 320 000 руб. без учета НДС согласно отчету от 24.01.2014 № 2014/03, выполненному ООО «Экспертная компания «Консультант», по его заказу.

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца, ООО «Электрика», ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом судом принято во внимание экспертное заключение ЗАО «Многопрофильный деловой центр» от 17.06.2014 № э3626/14, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учёта НДС.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Из системного анализа Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 и Федерального закона №  178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует, что при регулировании правоотношений по приватизации недвижимого имущества, находящегося муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, применению подлежат нормы Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, в неурегулированной им части - нормы Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001, а в части, не урегулированной и данным Законом - положения гражданского законодательства Российской Федерации.

Целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности, следовательно, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению.

Как усматривается из представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции документов, жилой дом, в котором расположены спорные помещения, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение), признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

В силу пункта 47 Положения по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием