Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2008 по делу n А79-7442/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                     

09 июня 2008 года                                                       Дело № А79-7442/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бухтояровой Л.В.,

судей Белякова Е.Н., Соловьевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Пестовой А.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества  фирма «Чебоксарская керамика» на решение Арбитражного суда     Чувашской Республики от   26.02.2008, принятое судьей Манеевой О.В.,  по делу № А79-7442/2007 по иску закрытого акционерного общества - фирма «Чебоксарская керамика» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарус» о расторжении договора, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Гарус»   к закрытому акционерному обществу фирма  «Чебоксарская керамика» о признании договора незаключенным (недействительным).

В судебном заседании приняли участие представители:

от ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» – не явился, извещен (уведомление № 26371);

от ООО  «Гарус»–  Хорошавин Ю.Ф. – директор, протокол от 20.04.2005 №2.

Закрытое акционерное общество   фирма «Чебоксарская керамика» обратилось  в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гарус» о расторжении договора от 24.10.2005 №38-с на основании пункта 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела общество с ограниченной ответственностью «Гарус» в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  предъявило истцу встречный иск о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 20.07.2005 незаключенным (недействительным), указав, что в договоре не определен его предмет, не установлена площадь передаваемых помещений.  

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.11.2007 по делу №А79-7442/2007 встречный иск ответчика принят к одновременному рассмотрению с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела истец представил письменное заявление об изменении основания иска, заявив в качестве оснований для расторжения договора аренды от 24.10.2005 №38-с пункт 2 части 2 статьи 450, статью 619 Гражданского кодекса  Российской Федерации.

Суд первой инстанции отказал в принятии дополнительных требований в части расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса   Российской Федерации, поскольку, по мнению суда, истцом заявлены новые и предмет и основания иска, что в силу требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации недопустимо.

Таким образом, суд первой инстанции рассмотрел требования истца о расторжении договора исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по основаниям, изложенным истцом в исковом заявлении от 06.09.2007, а именно, в связи с наличием ранее заключенного договора купли-продажи того же имущества.

Решением от 26.02.2008 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал в удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества фирма «Чебоксарская керамика» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарус» о расторжении договора от 24.10.2005 №38-с  и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Гарус» к закрытому акционерному обществу фирма «Чебоксарская керамика» о признании договора от 20.07.2005 незаключенным (недействительным).

Не согласившись с принятым решением, закрытое акционерное общество  фирма «Чебоксарская керамика» обратилось  в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в части отказа в удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества фирма «Чебоксарская керамика»  о расторжении договора от 24.10.2005 №38-с аренды нежилого помещения с правом выкупа  в связи с неправильным применением нормы процессуального права, предусмотренной статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, а также с неприменением нормы материального права об основаниях расторжения договора аренды.

Заявитель считает, что предмет иска, то есть материально-правовое требование к обществу с ограниченной ответственностью «Гарус» осталось прежним – это требование о расторжении договора от 24.10.2005 №38-с аренды нежилого помещения с правом выкупа. Более того, пояснил, что обществом с ограниченной ответственностью «Гарус» были нарушены условия договора о необходимости соблюдения в арендованном помещении правил пожарной безопасности, эксплуатации электроустановок, а также внесения арендной платы и оплаты коммунальных услуг. Проведенная органом Государственного пожарного надзора по городу Чебоксары проверка на предмет пожарной безопасности здания, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Айзмана, д. 106, выявила ряд нарушений требований пожарной безопасности как со стороны собственника здания, так и со стороны арендаторов помещений. Также общество с ограниченной ответственностью «Гарус» допустило ряд нарушений Правил технической эксплуатации электроустановок, утвержденных приказом Минэнерго Российской Федерации от 13.01.2003 №6. До настоящего момента технические условия обществом с ограниченной ответственностью   «Гарус» в полном объеме не выполнены.

Одновременно указал на отсутствие протокола разногласий к договору купли-продажи имущества. На момент заключения договора от 24.10.2005 №38-с аренды нежилого помещения с правом выкупа договор купли-продажи от 20.07.2005 сторонами расторгнут не был.

Общество с ограниченной ответственностью   «Гарус» в возражениях от 24.05.2008 на апелляционную жалобу просил оставить решение Арбитражного суда Чувашской Республики без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на то, что по договору купли-продажи от 20.07.2005 истец обязан был передать помещение в трехдневный срок после его подписания, но это обязательство истец не исполнил. В связи с этим 16.08.2005 общество с ограниченной ответственностью   «Гарус» направило истцу указанный подписанный договор с протоколом разногласия. Исполняя требования протокола разногласия,  закрытое акционерное общество  фирма «Чебоксарская керамика»  24.10.2005 заключило договор №38-С аренды нежилого помещения с правом выкупа. Все обязательства по договору от 24.10.2005 № 38-С общество с ограниченной ответственностью   «Гарус» исполнило в полном объеме в согласованные сроки.

Истец, закрытое акционерное общество   фирма «Чебоксарская керамика», надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда не явился.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Первым арбитражным апелляционным судом в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 268 частью 5 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в порядке апелляционного производства  обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в указанной части.

Как усматривается из материалов дела, между закрытым акционерным обществом фирма «Чебоксарская керамика» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  «Гарус» (арендатор) 24.10.2005 был заключен договор №38-с аренды нежилого помещения с правом выкупа. Согласно условиям данного договора обществу с ограниченной ответственностью  «Гарус» предоставлено нежилое помещение № 2 общей площадью 233,20 кв.м., расположенное на третьем этаже нежилого трехэтажного кирпичного здания (литера А) с подвалом (литера А1) тремя тамбурами (литера al, а2, а3), находящегося в доме № 106   по ул. Айзмана г. Чебоксары.

Пунктом 6.4 договора срок аренды установлен сторонами с 01.11.2005 по 30.09.2006.

Пунктом 4.1. договора стороны определили, что стоимость аренды нежилого помещения, переданного в пользование арендатору, составляет 13 992 руб. в месяц, в том числе и НДС. В расчет арендной платы не входит стоимость коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и плата за потребляемую электроэнергию. Одновременно стороны предусмотрели, что внесение платежей, предусмотренных пунктом 4.1. производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

По соглашению сторон выкупная цена арендованного имущества составляет 1 593 450 руб. с учетом НДС - пункт 4.3. договора, при этом часть выкупной суммы в размере 500 000 руб. подлежит уплате в течение трех календарных дней с момента подписания договора. Оставшаяся часть подлежит уплате в течение 10 календарных дней после истечения срока аренды нежилого помещения.

Поскольку общество с ограниченной ответственностью «Гарус»  по истечении срока действия договора аренды продолжало пользоваться арендованным имуществом, а со стороны истца возражения отсутствовали, суд пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Закрытое акционерное общество фирма «Чебоксарская керамика» направило в адрес общества  с ограниченной ответственностью «Гарус» претензии от 26.04.2007 №366, от 13.08.2007 №616 с требованием о расторжении договора аренды в связи с тем, что между сторонами ранее был заключен договор купли-продажи от 20.07.2005.

Впоследствии, закрытое акционерное общество фирма «Чебоксарская керамика» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, мотивировав его ссылкой на пункт 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец указал, что предметом разных договоров не может быть один и тот же объект, а именно помещения, расположенные на третьем этаже  здания торгового центра в поселке Альгешево по улице Айзмана, дом 106, площадью 233,2 кв.м. Для заключения договора от 24.10.2005 №38-с необходимо было расторгнуть договор от 20.07.2005, в соответствии с которым объект был продан. Кроме того, в договоре от  24.10.2005 №38-с нет упоминания о договоре от 20.07.2005, а также не предусмотрен пункт об аннулировании ранних договоренностей.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств существенного нарушения арендатором условий договора аренды от 24.10.2005 №38-с закрытым акционерным обществом фирма «Чебоксарская керамика» не представлено.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Гарус» обязательства по выкупу арендованных площадей исполняло, представив в обоснование доводов платежные поручения от 27.10.2005 №383  на сумму 500 000 руб.,  от 06.09.2006 № 130 на сумму 939 538 руб..

Кроме того, в материалы дела представлены документы, подтверждающие оплату ежемесячных арендных платежей в сумме 13 992 руб. Производилась обществом с ограниченной ответственностью  «Гарус» и оплата коммунальных услуг по согласованным расчетам, в частности по коммунальным услугам в сумме 26 560 руб. за год платежным поручением от 20.11.2006 № 156.

Утверждение истца о невозможности без расторжения договора купли-продажи от 20.07.2005 совершения иной сделки с одним и тем же имуществом правомерно отклонено судом  с учетом оценки волеизъявления сторон и имеющихся в деле доказательств, в том числе, переписки межу сторонами. Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства реализации обязательств по договору купли-продажи имущества. Напротив, акт приема-передачи имущества от 15.11.2005, платежные поручения от 27.10.2005 №383, от 06.09.2006 №130, от 20.11.2006 №156 свидетельствуют о сложившихся между сторонами отношениях, основанных на договоре аренды от 24.10.2005 №38-с.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации проверены апелляционным судом и отклонены как несостоятельные.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по тре­бованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя досрочно, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату либо пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из текста искового заявления, основанием для расторжения договора аренды являлось заключение договора купли-продажи от 20.07.2005, предметом которого выступал один и тот же объект недвижимости.

Нарушение требований пожарной безопасности и Правил технической эксплуатации электроустановок, на которые сослался истец в дополнении к исковому заявлению от 23.01.2008, в качестве оснований к расторжению договора аренды, не было предметом досудебного урегулирования спора как того предписывает норма статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  не предусматривает заявление