Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2014 по делу n А38-6249/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон: 44-76-65, факс: 44-73-10

______________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                                        Дело №А38-6249/2013

24 ноября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 24.11.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.06.2014 по делу                          № А38-6249/2013,

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (ИНН 1207007780, ОГРН 1051201004447) о взыскании основного долга по арендной плате, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (ИНН 1207007780, ОГРН 1051201004447) к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о признании договора аренды недействительным в части,

в судебном заседании приняли участие представители:

от истца – Курзикова В.В. по доверенности №9  от 28.02.2014 (сроком до 01.02.2015);

от ответчика -  Сыткова Т.А. по доверенности от 07.01.2014 (сроком до 31.12.2014);

от третьих лиц – представители не явились, извещены,

установил:

муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (далее – ответчик, ООО «Спецстрой») о взыскании  долга по арендной плате по договору аренды земельного участка  от 01.04.2011 № 5139/2011н в сумме 270 795 руб. 03 коп., неустойки в размере 9442 руб. 87 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 453 руб. 05 коп.

ООО «Спецстрой» обратилось со встречным исковым требованием о признании недействительным в силу ничтожности пункта 2.3 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора  от 01.04.2011 № 5139/2011н, по которому сумма ежеквартальной арендной платы за расчетную часть земельного участка площадью 1077,6 кв. м на 2011 год устанавливается в размере 19 732 руб. 73 коп., за второй квартал 2011 года – 124 191 руб. 89 коп., в том числе пени – 5 795 руб. 51 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены закрытое акционерное общество «Парус-Плюс», общество с ограниченной ответственностью «Феодал», общество с ограниченной ответственностью ФИРМА «УЗР», общество с ограниченной ответственностью «Атлана», индивидуальный предприниматель Сюсин Дмитрий Валентинович, индивидуальный предприниматель Гренц Евгений Иванович.

Решением от 17.06.2014 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил заявленные исковые требования Комитета в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.

ООО «Спецстрой», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нарушения норм материального права.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что, несмотря на то, что право аренды на спорный земельный участок до настоящего времени зарегистрировано за ООО «Малое предприятие «Домостроительный завод», последнее не было привлечено судом к участию в деле.

ООО «Спецстрой» считает, что за каждым нежилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, должен был быть закреплен самостоятельный земельный участок, необходимый для обслуживания помещения, то есть спорный земельный участок должен был быть поделен с установлением границ обслуживающей территории каждого вводимого в эксплуатацию объекта.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, спорный земельный участок, предоставленный ООО «Спецстрой», не может являться предметом договора аренды в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не индивидуализирован в установленном законом порядке.

Представитель ООО «Спецстрой» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда - оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 мэром г. Йошкар-Олы вынесено постановление № 739 о предоставлении ЗАО «Парус-Плюс», ООО «Спецстрой», Сюсину Д.В., Гренцу Е.И., ООО ФИРМЕ «УЗР» и ООО «Феодал» в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 10996 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701008:0025, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, примерно в 50 м по направлению на юго-восток от ориентира: г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д.10, для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания, гаражами и встроено-пристроенными помещениями (незавершенное строительство).

Во исполнение данного постановления 01.04.2011 Комитетом (арендодателем) и указанными лицами (арендаторами) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 5139/2011н.

Кроме того, сторонами заключено дополнительное соглашение № 721д от 01.04.2011 к договору аренды, которым пункт 2.3 договора изложен в новой редакции.

В соответствии с условиями договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 арендодатель обязался передать арендаторам на неопределенный срок во временное пользование земельный участок общей площадью 10996,0 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, в 50 м по направлению на юго-восток от ориентира: г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д.10, кадастровый номер 12:05:07 01 008:0025, а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за расчетную часть земельного участка площадью 1077,6 кв.м. в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Участок предназначен для размещения 130-квартирного жилого дома с блоком обслуживания, гаражами и встроено-пристроенными помещениями (незавершенное строительство).

Договор аренды заключен на неопределенный срок.

По мнению ООО «Спецстрой», названный договор является недействительным в части пункта 2.3, поскольку он не соответствует положениям статей 33, 35, 36, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь со встречным иском, ответчик указал, что до настоящего времени право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано за ООО «Малое предприятие «Домостроительный завод», тогда как один земельный участок не может быть предметом двух договоров аренды.

Кроме того, ООО «Спецстрой» считает, что предоставленный ему земельный участок не может являться предметом договора аренды по смыслу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как он не индивидуализирован в установленном законом порядке.

Также ответчик пояснил, что объект недвижимости, собственником которого он является, находится под землей, поэтому фактически он не пользовался земельным участком.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает правом пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что право собственности на объекты незавершенного строительства от ООО «Малое предприятие «Домостроительный завод» перешло к ответчику и третьим лицам, в связи с чем последние приобрели право аренды на земельный участок, необходимый для размещения и использования объектов недвижимости.

Одновременно с этим фактически прекратилось и право аренды ООО «Малое предприятие «Домостроительный завод» на спорный земельный участок.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора записи об обременении земельного участка правом аренды по договору №1060/2003н от 10.12.2003, заключенному с ООО «Малое предприятие «Домостроительный завод», не имеет правового значения, поскольку названное общество не обладает объектами недвижимости на данном участке, не владеет и не пользуется земельным участком.

Судом также правомерно отклонен довод ООО «Спецстрой» о том, что земельный участок не индивидуализирован в установленном законом порядке и под каждым нежилым помещением должен был быть сформирован отдельный земельный участок, необходимый для размещения и обслуживания помещения ввиду следующего.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями представляет собой единое здание и не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости, поэтому и земельный участок предоставляется в аренду под размещение всего многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями, он не подлежит разделу.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды от 01.04.2011 № 5139/2011н содержит точные данные о земельном участке, позволяющие его индивидуализировать, в нем указаны кадастровый номер земельного участка, его общая площадь и место расположения, категория земель и территориально-экономическая зона (пункт 1.1. договора).

Таким образом, исходя из содержащихся в договоре данных о земельном участке, можно определенно установить имущество, переданное в аренду.

Более того, отсутствие в договоре индивидуально-определенных признаков объекта аренды не влечет за собой признания договора аренды недействительным, такой договор не может считаться заключенным.

Кроме того, ответчик оспаривает свое участие в договоре в качестве арендатора, поскольку нежилое помещение (подземные гаражи) расположено под земельным участком, тогда как по смыслу статьи 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности.

По правилам статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому подземный гараж следует считать сооружением, прочно связанным с земельным участком.

Поскольку, владея и пользуясь помещением, ООО «Спецстрой» осуществляет владение и пользование арендованным земельным участком, суд правомерно признал его арендатором.

При таких обстоятельствах основания для признания пункта 2.3 договора аренды земельного участка  от 01.04.2011 № 5139/2011н недействительным отсутствуют.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2011, от имени ООО «Спецстрой» акт приема-передачи подписан директором общества.

В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации у ответчика как у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора