Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу n А43-20628/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

г. Владимир                                                     

«31» октября 2014 года                                                 Дело № А43-20628/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2014.

Полный текст постановления изготовлен 31.10.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Назаровой Н.А.,

судей Казаковой Н.А., Родиной Т.C.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым Н.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании иск общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» (ИНН 5259041892, ОГРН 1045207353311) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода  об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии: от истца – общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» – Глебовой И.В. по доверенности  от 13.01.2014 № 3 (сроком до 31.12.2014);

от ответчика – Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода –  представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление № 62273);

от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «НОВСИСТЕМ  КОНСАЛТ» – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление № 62272),

у с т а н о в и л :

 общество с ограниченной ответственностью «ДЭП» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области  с иском к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения № 3, общей площадью 821,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ул.Чаадаева, 44А, путем принятия пунктов 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4 в редакции Общества.

Исковые требования основаны на положениях статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью урегулирования разногласий при заключении договора между сторонами во внесудебном порядке.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 07.07.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  в которой просит решение отменить, поскольку считает неправильным применение судом цены отчуждаемого объекта, определённой в соответствии с заключением судебной экспертизы. Указывает, что судом не дана оценка заключению от 24.02.2014 № 02-14/193, выполненному экспертом  ООО «Мобайл Груп» Викторовой О.А., тогда как подвергнут необоснованной  критике  отчёт от 11.04.2013 № 8 (1), выполненный экспертом ООО «НОВСИСТЕМ  КОНСАЛТ». Возражает против исключения из спорного договора пунктов 3.9, 6.1, 6.4.

Общество в отзыве на жалобу и в ходе её разрешения возразило против  доводов заявителя, просило оставить решение в силе.        

Определением от 30.09.2014 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А43-20628/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ» (далее - ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ», третье лицо).

В заседаниях суда апелляционной инстанции истец поддержал исковые требования.

Ответчик и третье лицо в судебном заседании явку полномочных представителей не обеспечили, третье лицо ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.  

Муниципальное образование г.Нижний Новгород является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, д.44А, помещение № 3. Данное помещение по договору аренды от 30.01.2006 № 4/0955 используется Обществом для ведения предпринимательской деятельности.

Согласно постановлению администрации г.Нижнего Новгорода от 24.06.2013 № 2296 «Об условиях приватизации муниципального имущества» Обществу было предложено выкупить у муниципального образования арендованные помещения по указанному адресу по цене, определенной отчетом ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ», Комитету поручено заключить с Обществом договор купли-продажи муниципального имущества.

Уведомлением от 04.07.2013 № 20-04/3-11477/13-ис Комитет обратился к истцу с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях направленного проекта.

Письмом от 09.08.2013 Общество сообщило о своем согласии выкупить арендуемое муниципальное имущество, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4.

Ответчик отклонил представленный протокол разногласий, предложил арендатору с целью урегулирования возникших разногласий обратиться в суд.

Поскольку урегулировать возникшие разногласия не удалось, истец обратился в суд с настоящим иском.

 Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные пункты 2.1, 3.2.1, 3.2., 3.2.2.1 договора купли-продажи касаются определения стоимости выкупаемого арендованного имущества и порядка ее оплаты.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчету от 11.04.2013 № 8 (1) ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ», составленному по заказу администрации Нижнего Новгорода, рыночная стоимость объекта недвижимости: помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 821, 8 кв.м, адрес объекта: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Московский район, ул.Чаадаева, д.44А, пом.3, по состоянию на 05.04.2013 составляет без НДС 13 527 118 руб. 64 коп. (т.2, л.д.37-131).

В обоснование заявленных требований истец представил отчет Торгово-промышленной палаты Нижегородской области № 113/13, установившей, что рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 1 468 000 руб. (т.1, л.д.31-161).

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения цены недвижимого имущества по ходатайству ответчика.

Согласно заключению эксперта Викторовой О.А. от 24.02.2014 № 02-14/193 рыночная стоимость нежилого помещения № 3 общей площадью 821, 8 кв.м по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, 44А, по состоянию на 05.04.2013  составила 5 300 000 руб., с учетом НДС, 4 494 525 руб. 42 коп. без учета НДС (т.3, л.д.43-71).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает, что данное заключение содержит наиболее достоверные сведения, поскольку подготовлено по поручению суда независимым оценщиком, не состоящим в договорных отношениях со сторонами спора и не противоречит нормам действующего законодательства, является ясным, полным, обоснованным, противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

При наличии заключения эксперта, составленного по итогам проведения судебной экспертизы, у суда отсутствуют основания принимать в качестве доказательств размера рыночной стоимости спорного объекта заключения, подготовленные по заказам истца и ответчика

Как следует из материалов дела,  эксперт объяснил, что заключение было сделано им в качестве судебной экспертизы, а не как заключение оценщика, в связи с чем может не соответствовать требованиям, предъявляемым к оформлению отчета об оценке. Между тем анализ рынка, к которому относится объект оценки, экспертом произведен в соответствующем разделе. Цена объекта определена с НДС, как того требует Налоговый кодекс Российской Федерации. В представленных письменных пояснениях, эксперт обосновал примененные корректирующие коэффициенты, использованные в отчете со ссылкой на справочник оценщика недвижимости.

По мнению эксперта, значительное расхождение в стоимости объекта связано с тем, что стоимость выкупаемого помещения определялась без учета стоимости земельного участка, который обществу придется выкупать отдельно. В рамках рассматриваемого договора истец имеет право только на приобретение самого помещения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции принимает экспертное заключение Викторовой О.А. от 24.02.2014 № 02-14/193 в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта.

При таких обстоятельствах спорный пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества суд принимает в следующей редакции: «Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору, составляет 4 494 525 руб. 42 коп. (без НДС)».

Пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1 договора должны определять порядок расчетов между сторонами с учетом обозначенной стоимости объекта.

Единовременным платежом в сроки, определенные в проекте договора и в постановлении Администрации от 24.06.2013 № 2296, истец вносит 30% стоимости выкупаемого помещения, оставшиеся 70% оплачиваются в рассрочку в течение 35 месяцев.

Кроме того, на рассмотрение суда переданы разногласия по пунктам 3.9, 6.1 и 6.4 договора купли-продажи.

Пункт 3.9 договора в редакции ответчика не допускал оплату по настоящему договору от третьих лиц.

По правилам пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить