Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу n А43-20625/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

г. Владимир                                                     

«31» октября 2014 года                                                 Дело № А43-20625/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2014.

Полный текст постановления изготовлен 31.10.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.С.,

судей Казаковой Н.А., Назаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭП» (далее - ООО «ДЭП») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области  с иском к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения №4, общей площадью 468,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, 44А, путем принятия пунктов 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4 в редакции ООО «ДЭП», на основании статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Решением от 07.07.2014 иск удовлетворён.

 Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города  Нижнего Новгорода обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  в которой просит решение отменить, поскольку считает неправильным применение судом цены отчуждаемого объекта, определённой заключением судебной экспертизы. Указывает, что судом не дана оценка заключению от 24.02.2014 № 02-14/194 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Мобайл Груп» Викторовой О.А., тогда как подвергнут необоснованной  критике  отчёт от 11.04.2013 № 9 (1), выполненный экспертом ООО «Новсистем консалт». Не согласна с исключением из договора пунктов 3.9, 6.1, 6.9.

ООО «ДЭП» в отзыве на жалобу и в ходе её разрешения возразило против  доводов жалобы.

Приняв во внимание характер возникшего спора, Первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «Новсистем консалт», поскольку пришёл к выводу о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и интересы лица - ООО «Новсистем консалт», не привлечённого к участию в деле.

ООО «Новсистем консалт» ходатайством от 22.10.2014 просило о разрешении дела без участия представителя.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода также   заявлением от 28.10.2014 просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

 В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.  

Муниципальное образование города Нижний Новгород является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, д.44а, помещение № 4. Данное помещение по договору аренды от 30.01.2006 № 4/0955 используется обществом для ведения предпринимательской деятельности. Договор заключен на неопределенный срок.

Согласно постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 24.06.2013 № 2296 «Об условиях приватизации муниципального имущества» обществу было предложено выкупить у муниципального образования арендованные помещения по указанному адресу по цене, определенной отчетом ООО «Новсистем консалт», 7 708 474 руб. 58 коп. (без учета НДС), Комитету поручено заключить с обществом договор купли-продажи муниципального имущества.

Пунктом 2 данного постановления покупателю был предложен следующий порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества: 30 % рыночной стоимости оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи; 70% - в течение 35 месяцев с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества с уплатой процентов на неоплаченную сумму в соответствии с законодательством.

Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода было поручено заключить с ООО «ДЭП» договор купли-продажи муниципального имущества.

Уведомлением от 04 июля 2013 года № 20-04/3-11478/13-ис комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился к истцу с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях направленного проекта. Данное уведомление было получено покупателем.

Письмом от 09 августа 2013 года ООО «ДЭП» сообщило о своем согласии выкупить арендуемое муниципальное имущество, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4.

Письмом от 22 августа 2013 года ответчик отклонил представленный протокол разногласий, предложив арендатору с целью урегулирования возникших разногласий обратиться в арбитражный суд.

Поскольку урегулировать возникшие разногласия не удалось, истец обратился в суд с настоящим иском.

Статья 4 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008  №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Стороны не оспаривали необходимость регулирования возникших между ними правоотношений по выкупу арендуемых помещений нормами вышеуказанного закона.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен  протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В качестве соблюдения сторонами досудебного порядка, установленного пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд расценил обмен представленными письмами.

Спорные пункты 2.1, 3.2.1, 3.2., 3.2.2.1 договора купли-продажи касаются определения стоимости выкупаемого арендованного имущества. В процессе рассмотрения спора разногласия возникли в отношении размера оплаты, предложенного комитетом, порядок оплаты истцом был принят в редакции комитета.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье               3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание существенные расхождения между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза с целью определения цены недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта Викторовой О.А. от 24.02.2014 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 05 апреля 2013 года составила 4 500 000 руб. с учетом НДС (3 813 559 руб. 32 коп. без учета НДС).

Не оспаривая выводов эксперта, ответчик указывал на конкретные замечания, имеющиеся у него по отчету эксперта и полагал, что поскольку экспертное заключение составлено с нарушением стандартов и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность, то при определении рыночной стоимости нужно руководствоваться отчетом ООО «Новсистем консалт».

Для выяснения возникших вопросов судом был вызван в судебное заседание и опрошен эксперт. Последний пояснил, что заключение было сделано им в качестве судебной экспертизы, а не как заключение оценщика, в связи с чем может не соответствовать требованиям, предъявляемым к оформлению отчета об оценке. Между тем анализ рынка, к которому относится объект оценки, экспертом произведен в соответствующем разделе. Цена объекта определена с НДС, как того требует Налоговый кодекс РФ. В представленных письменных пояснениях, эксперт обосновал примененные корректирующие коэффициенты, использованные в отчете со ссылкой на справочник оценщика недвижимости.

По мнению эксперта, значительное расхождение в стоимости объекта связано с тем, что стоимость выкупаемого помещения определялась без учета стоимости земельного участка, который обществу придется выкупать отдельно. В рамках рассматриваемого договора истец имеет право только на приобретение самого помещения.

Статьей 14 Закона N 135 -ФЗ предусмотрено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Учитывая данные обстоятельства, суд не усматривает невозможности использования экспертного заключения в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта и устанавливает цену приобретаемого обществом имущества в соответствии с заключением, выполненным экспертом Викторовой О.А. по состоянию на 05 апреля 2013 года, в размере 3 813 559 руб. 32 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

От проведения повторной судебной экспертизы при рассмотрении настоящего спора ответчик отказался.

Пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества суд принимает в редакции: «Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору составляет 3 813 559 руб. 32 коп. (без НДС)».

Соответственно пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1 должны определять порядок расчетов между сторонами с учетом обозначенной стоимости объекта.

Единовременным платежом в сроки, обозначенные в проекте договора и в постановлении администрации г. Нижнего Новгорода