Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу n А11-2257/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир

21 октября 2014 года                                                 Дело №А11-2257/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.С.,

судей Насоновой Н.А., Назаровой  Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВТС-Актив» на определение Арбитражного суда Владимирской области от 22.09.2014 по делу № А11-2257/2014, принятое судьёй  Долговой Ж.А., по иску общества с ограниченной ответственностью «ВТС-Актив», г. Владимир (ОГРН 1133328003170), к Управлению муниципальным имуществом города Владимира, г. Владимир, Октябрьский (ОГРН 1033302008233), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью «ВТС-Актив» - Мокеева Н.С. по доверенности  от 01.10.2014 (сроком действия 3 года), Власов М.В.- директор (паспорт, протокол от 12.07.2013 № 2);

от ответчика - Управления муниципальным имуществом города Владимира – Зайцева Д.В. по доверенности  от 09.01.2014 № 26-01-08/3 (сроком действия до 31.12.2014).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «ВТС-Актив» (далее -ООО «ВТС-Актив») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Управлению муниципальным имуществом города Владимира (далее – УМИ г. Владимира) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 26.02.2014.

Исковые требования заявлены со ссылками на Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ответчик иск не признал, посчитав заниженной предложенную истцом цену выкупаемого имущества.

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступило ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости имущества (нежилых помещений), расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Строителей, д. 2, площадью 226 кв. м, кадастровый номер 33:22:024043:603, по состоянию на 28.11.2013.

Суд, рассмотрев ходатайство, с учетом возражений другой стороны,  удовлетворил его. Определением от 22.09.2014 приостановил производство по делу, назначил по делу судебную экспертизу, поставив на разрешение эксперта следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Строителей, д. 2, площадью 226 кв. м, кадастровый номер 33:22:024043:603, по состоянию на 25.10.2013? Проведение экспертизы суд поручил индивидуальному предпринимателю Шамышеву Сергею Кирилловичу.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ВТС-Актив» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение о приостановлении производства на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм процессуального права - статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оспаривая законность определения, заявитель указывает на отсутствие необходимости проведения экспертизы, поскольку в материалах дела имеется достаточно доказательств рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, в том числе отчет от 20.01.2014 № ОЦ-14/01-01/н, выполненный ООО «Центр Делового Развития и Консалтинга «ТРАСТ» (определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 6 005 932 рубля 20 коп., без учета НДС), экспертное заключение от 14.02.2014 № Э-0049/14-7,  подтверждающее достоверность рыночной стоимости в отчете от 20.01.2014 № ОЦ-14/01-01/н  , судебная экспертиза по делу, проведенная 09.07.2014 экспертом НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» Лазуткиным Сергеем Львовичем.

Полагает, что судом нарушен порядок назначения экспертизы, так истец был извещен только о перерыве в судебном заседании до 17 час. 15 мин. 03 сентября 2014 года. Об объявлении иных перерывов в судебном заседании он не извещался, информация в картотеке арбитражных дел не размещалась.

У заявителя имеются сомнения в беспристрастности эксперта ИП Шамышева С.К., поскольку в настоящее время данный эксперт входит в число отобранных администрацией города оценщиков.

Заявитель ссылается на отсутствие мотивов для отклонения экспертной организации, представленной истцом.

В дополнении от 07.10.2014 заявитель поддержал доводы жалобы, дополнительно указав на неизвещение о времени и месте судебного разбирательства, на котором разрешался вопрос о назначении экспертизы.

Пояснил, что ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о недействительности отчета.

Заявитель обратил внимание суда на тот факт, что и ООО «ВладимирИнком-Групп» (отчет  которого от 28.11.2013 № 1311766 послужил основанием для ответчика при установлении стоимости продажи объекта недвижимого имущества в договоре) и ИП Шамышев С.К. прошли конкурсный отбор оценщиков для оценки объектов муниципальной собственности в Управлении муниципальным имуществом администрации г. Владимира (Итоговый протокол заседания конкурсной комиссии по отбору оценщиков для выполнения работ по оценке объектов муниципальной собственности, заседание которой состоялось 27-29 сентября 2011 года).

Просил о приобщении к материалам дела копий постановлений главы города Владимира за период с 10.12.2009 по 28.09.2014, опубликованных на сайте администрации города Владимира об оценке объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиком ИП Шамышевым С.К., итогового протокола заседания конкурсной комиссии по отбору оценщиков для выполнения работ по оценке объектов муниципальной собственности, заседание которой состоялось 27-29 сентября 2011 года. Судом ходатайство истца с учетом мнения ответчика рассмотрено и отклонено по причине отсутствия процессуальных оснований. При этом судом принято во внимание, что предметом апелляционного обжалования является определение о приостановлении производства по делу. Названные документы возвращены истцу в ходе разбирательства.

Ответчик в отзыве и судебном заседании возразил против доводов жалобы, сославшись на их несостоятельность.

Законность и обоснованность принятого по делу определения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов рассматриваемого дела, определением Арбитражного суда Владимирской области от 23.04.2014 производство по делу было приостановлено в соответствии со статьей 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с назначением экспертизы.

На разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы: «Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения III, расположенного в подвале здания по адресу: г. Владимир, ул. Строителей, д. 2, общей площадью 226 кв.м (кадастровый номер 33:22:024043:603), а именно: помещения № 1-5, 7-11, 13, выполненный ООО «ВладимирИнком-Групп», от 28.11.2013 №1311766, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае несоответствия отчета требованиям законодательства, указать в чем заключаются данные несоответствия.Могли ли выявленные в отчете несоответствия повлиять на определение рыночной стоимости объекта».

Проведение экспертизы было поручено некоммерческому партнерству «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки» (115280, г. Москва, Ленинская Слобода, д. 26, БЦ «Омега 2»; 115184, г. Москва, а/я 10, e-mail: [email protected]), эксперту Лазуткину Сергею Львовичу.

25.07.2014 в материалы дела поступило заключение эксперта от 21.07.2014, согласно выводам которой:

«1.Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения III, расположенного в подвале здания по адресу: г. Владимир, ул. Строителей, д. 2, общей площадью 226 кв.м (кадастровый номер 33:22:024043:603), а именно: помещения № 1-5, 7-11, 13, выполненный ООО «ВладимирИнком-Групп» от 28.11.2013 № 1311766, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

2.Данные несоответствия заключаются в нарушении оценщиком при проведении оценки и составлении отчета требований законодательства

Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно:

- раздел отчета Задание на оценку (стр. 6) содержит не всю информацию, требуемую п. 17 ФСО № 1;

-  раздел Применяемые стандарты оценочной деятельности (стр. 6) не содержит указания на стандарты и правила оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (в нарушение требований п. 3 и п. 8д ФСО № 3);

- при описании объекта (радел 2.2 Описание объекта оценки) не приведены ссылки на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки – в нарушение пункта 8е ФСО № 3;

- в расчете стоимости с использованием доходного подхода, при определении ставки арендной платы (стр. 25-26), отсутствует расчетное обоснование, и не указан источник используемой в расчетах величины корректировки на площадь. Что является нарушением пункта 4 ФСО №3 – принципа обоснованности: «информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена»;

- норма возврата капитала рассчитана с ошибкой. Расчеты коэффициента (ставки) капитализации произведены с ошибкой. Что является нарушением требований п. 4ФСО № 3: «состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости)»;

- в расчете стоимости доходным подходом (таблица № 28, стр. 29) оценщик установил величину «Оплата за содержание» (т.е. величину операционных расходов), отличную от  той, которую приводит в пояснениях к расчетам – имеется нарушение требований: пункта 4 ФСО № 3: «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования»;

- в расчете стоимости доходным подходом (таблица № 28, стр. 29) необоснованно не учтены потери от недозагрузки. Величина в 0% принята в противоречие приведенным в отчете данным, что является нарушением требований пункта 4 ФСО № 3: «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования»;

- при  использовании сравнительного подхода корректировка на площадь принята с нарушением требования п. 4 ФСО № 3: «информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена»;

- корректировка на этаж принята необоснованно, вопреки собственным данным. Данные обстоятельства вызывают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение пользователей отчета в нарушение требований п. 4 ФСО № 3, а также требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение» (описание выявленных в отчете несоответствий требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов  оценки с указанием ссылок на конкретные пункты нарушенных требований приведено также более подробно в настоящем Заключении выше, в разделе «Содержание и результаты исследований»).

3.Выявленные в отчете несоответствия могли повлиять (и повлияли, как установлено экспертом) на определение рыночной стоимости объекта».

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступило ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости имущества (нежилых помещений), расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Строителей, д. 2, площадью 226 кв. м, кадастровый номер 33:22:024043:603, по состоянию на 28.11.2013.

Проведение экспертизы ответчик просил поручить индивидуальному предпринимателю Шамышеву Сергею Кирилловичу (г. Владимир, пр. Ленина, д. 24, кв. 82).

Истец возразил против назначения экспертизы, указав на наличие в материалах дела достаточных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 5 999 950 руб.

Вместе с тем, ООО «ВТС-Актив» просило в случае удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы поручить ее проведение Автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов» (600000, г. Владимир, ул. Георгиевская, д. 3).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд