Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 по делу n А39-3551/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                                                                                 

14 октября 2014 года                                                    Дело № А39-3551/2012

Резолютивная часть постановления  объявлена 07.10.2014.

Полный текст постановления изготовлен 14.10.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Казаковой Н.А.,

судей Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шемякиной Ю.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск  на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.07.2014 по делу № А39-3551/2012, принятое  судьёй Цыгановой Г.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фарм Плюс" (ОГРН 1111326001456, ИНН 1326218830) к администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) о взыскании двойной суммы задатка в размере 8 250 000 рублей,

при участии:

от заявителя – администрации городского округа Саранск – Тараскова И.Ю. по доверенности от 16.09.2014 (сроком на 1 год);

от истца – общества с ограниченной ответственностью "Фарм Плюс" – представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление № 26329),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фарм Плюс" (далее – ООО «Фарм Плюс») обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском о взыскании с администрации городского округа Саранск суммы уплаченного по договору задатка в двойном размере, а именно – 8 250 000 руб.

          Решением от 15.07.2014  Арбитражный суд Республики Мордовия взыскал с администрации городского округа Саранск в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фарм Плюс" сумму задатка по договору №88 купли-продажи муниципального имущества от 28.11.2011 в размере 4 125 000 руб. и расходы по государственной пошлине в сумме     27 125 руб. В остальной части заявленных требований истцу отказано.

  Не согласившись с принятым  судебным актом,                                              администрация городского округа Саранск обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части взыскания суммы 4 125 000 руб. отменить на основании  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оспаривая законность решения, заявитель считает, что основания для возврата задатка отсутствуют. Заявитель полагает, что администрация городского округа Саранск выполнила в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по передаче товара свободным от любых прав третьих лиц. На момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества спорный объект юридически не был обременен правами и законными интересами третьих лиц. В адрес арендаторов направлены уведомления о принятии решения об условиях приватизации здания по ул.Косарева, 39а г.Саранска и о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке с момента проведения аукциона. Возражения относительно расторжения договора аренды высказала только ИП Саушкина В.Н. В то же время вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 21 августа 2013 года по делу №АЗ9-4125/2011 данные возражения признаны необоснованными, суд  отказал в удовлетворении требований ИП Саушкиной В.Н. о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск, выразившихся в принятии решения об отчуждении арендуемого предпринимателем имущества.  По мнению заявителя, фактическое нахождение арендаторов в здании не свидетельствует о наличии прав третьих лиц. Акт приема-передачи муниципального имущества  подписан ООО «Фарм Плюс» без каких-либо замечаний.

Заявитель также ссылается на нарушение судом  части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Администрация указывает, что договор купли-продажи расторгнут по требованию продавца в судебном порядке  (дело А39-1103/2012)  в связи с невнесением покупателем денежных средств, предусмотренных пунктом 2.4 договора (внесение денежных средств в размере 30 832 627 руб. за имущество и      586 000 руб. за земельный участок в течение 10 дней со дня подписания договора). В силу пункта 4.2 договора в случае расторжения настоящего договора в связи с  невыполнением или ненадлежащим выполнением покупателем обязательств, предусмотренных пунктом  2.4 договора, задаток покупателю не возвращается.

В суде апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в жалобе.

ООО «Фарм Плюс», возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало на их несостоятельность.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 22 ноября 2011 года на основании постановления Главы администрации городского округа Саранск от 03.02.2011 №176 был проведен аукцион по продаже муниципального имущества городского округа Саранск, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Косарева, д.39 "а".

Согласно протоколу об итогах аукциона,  объектом продажи  являлось здание магазина с эстакадой и земельным участком, расположенное по адресу: г.Саранск, ул.Косарева, д.39 "а", площадью 1274,6 кв.м., площадь земельного участка составляет 670 кв.м., рыночная стоимость земельного участка - 586000 рублей, начальная цена здания - 41250000 рублей, шаг аукциона - 2063000 рублей.

По итогам аукциона победителем признано ООО "Фарм Плюс", цена продажи муниципального имущества составила 41 250 000 руб.

28.11.2011 между администрацией городского округа Саранск и ООО "Фарм Плюс" был заключен договор купли-продажи №88.

Пунктом 2.3 договора №88 от 28.11.2011 предусмотрена уплата покупателем задатка в сумме 4 125 000 руб., который засчитывается в счет оплаты имущества.

За вычетом задатка покупатель обязан уплатить за имущество              30 832 627 руб. и за земельный участок 586 000 руб., которые вносятся единовременно в течение 10 банковских дней со дня подписания договора (пункт 2.4 договора).

По договору №88 от 28.11.2011 сторонами был подписан акт приема-передачи, датированный  2011 годом, о передаче здания с эстакадой и земельного участка. Платежным поручением №5 от 15.11.2011 ООО "Фарм Плюс" оплатило задаток в сумме 4 125 000 руб.

Факт внесения задатка в указанной сумме ответчиком не оспаривается.

08.12.2011 ООО "Фарм Плюс" направило в администрацию городского округа Саранск заявление о приостановлении действия договора №88 от 28.11.2011, в связи с принятием Арбитражным судом Республики Мордовия 29.11.2011 обеспечительных мер по делу №А39-4292/2011 в виде запрета осуществления регистрации здания магазина с эстакадой и земельным участком, расположенным по адресу :г.Саранск, ул.Косарева, 39 "а",  а также исковых заявлений ИП Саушкиной В.Н.:  о признании недействительным аукциона по продаже здания магазина с земельным участком, расположенным по адресу :г.Саранск, ул.Косарева, 39 "а" (дело №А39-4292/2011); о признании недействительным постановления главы администрации городского округа Саранск от 17.10.2011 №2759, в части утверждения решения об условиях приватизации данного объекта недвижимости (дело №А39-4314/2011);  о признании действий главы администрации городского округа Саранск, выразившихся в принятии решения об отчуждении арендуемого предпринимателем Саушкиной В.Н. имущества  (дело №А39-4125/2011).

В заявлении о приостановлении действия договора ООО "Фарм-Плюс" просило заключить дополнительное соглашение  об изменении сроков оплаты, предусмотренных пунктом 2.4 договора, а именно - предусмотреть полную оплату стоимости имущества не в течение 10 дней с момента заключения договора, а после подтверждения отсутствия у третьих лиц каких-либо прав на передаваемое по договору имущество, то есть до вступления в законную силу судебных актов по вышеуказанным делам.

24.01.2012 администрация городского округа Саранск предложила ООО "Фарм Плюс" расторгнуть договор купли-продажи №88.

25.01.2012 ООО "Фарм Плюс" направило в администрацию городского округа Саранск заявление о прекращении обязательств по договору №88 и возвращении обществу уплаченной суммы задатка в размере 4 125 000 руб. Заявление покупателем мотивировано тем, что администрацией нарушены положения договора купли-продажи.  ООО "Фарм Плюс" указало, что  здание не передано ООО "Фарм Плюс" свободным от правопритязаний других лиц; ИП Саушкина В.Н. пользуется частью здания по договору аренды; из-за запрета, наложенного Арбитражным судом Республики Мордовия,  невозможно осуществить регистрационные действия в отношении имущества.

Администрация городского округа Саранск письмом от 07.02.2012 отказалась возвратить задаток, сославшись на условия  пункта 4.2 договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Фарм Плюс» в суд с требованием о взыскании уплаченного по договору №88 задатка в двойном размере.

Возражая против удовлетворения иска, администрация городского округа Саранск пояснила, что с ИП Саушкиной В.Н. был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения от 28.08.2008 №00000591/4802, согласно которому ИП Саушкина В.Н. действительно арендовала часть здания, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Косарева, 39 "а", а именно – 2 этаж общей площадью 438,9 кв.м. (аренда под магазин промышленных товаров). Пунктом 5.3.3 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае принятия администрацией городского округа Саранск решения о приватизации данного помещения. Администрацией городского округа Саранск 24.11.2011 ИП Саушкиной В.Н. было направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с проведением аукциона по продаже объектов имущества и необходимости освобождения помещения в срок до 01.12.2011.

 Кроме того, администрация отметила, что арендаторами отдельных помещений в указанном здании также выступали ИП Перункова Н.Б. и ЗАО "Волжский GSM (впоследствии - "ОАО "МегаФон"), которым также были направлены соответствующие уведомления и данные лица добровольно освободили занимаемые помещения. Таким образом, по мнению ответчика, на момент заключения договора купли-продажи здания данный объект юридически не был обременен правами и законными интересами третьих лиц.

Судом установлено, что в рамках дела  №А39-1103/2012 Арбитражным судом Республики Мордовия были рассмотрены требования администрации городского округа Саранск к ООО "Фарм Плюс" о расторжении договора №88  от 28.11.2011 и взыскании неустойки за неисполнение обязательства в сумме 942 558 руб. 81 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 06.08.2012 по делу №А39-1103/2012, оставленным без изменения постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014, договор купли-продажи №88 от 28.11.2011 был расторгнут, в части взыскания неустойки администрации было отказано, суд также обязал покупателя - ООО "Фарм Плюс" передать здание и земельный участок продавцу.

При рассмотрении  дела А39-1103/2012 суд, установив, что ООО "Фарм Плюс" путем перечисления задатка на участие в аукционе были оплачены лишь 10 % стоимости здания магазина с эстакадой, являющегося предметом договора купли-продажи муниципального имущества от 28.11.2011 №88, признал невнесение обществом в полном объеме платы за имущество существенным нарушением условий договора и по требованию администрации расторг договор № 88.

Решением суда от 06.08.2012 по делу №А39-1103/2012 также было установлено, что на момент заключения договора купли-продажи №88 и внесения задатка в сумме 4 125 000 руб. в отношении имущества, являющегося предметом купли-продажи, имелись правопритязания других лиц, в частности ИП Саушкиной В.Н. На момент наступления срока внесения полной оплаты по договору №88 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия осуществлять регистрационные действия в отношении спорного здания магазина с эстакадой и земельным участком. Причем обеспечительные меры приняты арбитражным судом на следующий день после подписания договора, т.е. 29.11.2012, в то время как пункты 6.1 и 6.2 договора содержат прямое указание на отсутствие каких-либо ограничений (обременений) в использовании здания и земельного участка. Суд при рассмотрении дела А39-1103/2012 также признал, что фактическое нахождение арендаторов на площадях отчуждаемого магазина по истечении сроков аренды, является обременением имущества и требует от покупателя определенных действий юридического характера (выселение, требование об устранении препятствий пользования, взыскания неосновательного обогащения и т.п.).

С учетом указанных обстоятельств, суд  при  разрешении дела  №А39-1103/2012 пришел к выводу, что  на момент наступления срока исполнения покупателем по договору обязанности по оплате полученного имущества продавец, имеющий представление о правопритязаниях в отношении предмета договора со стороны третьих лиц, указанную информацию покупателю не предоставил, а взятые на себя обязательства по передаче имущества свободным от любых прав третьих лиц не исполнил, покупатель же, действуя с достаточной степенью заботливости и осмотрительности, не мог предвидеть невозможности полного исполнения договора ввиду действий третьих лиц и принятия судом обеспечительных мер, но в то же время допустил существенные нарушения условий договора, не уплатив полную сумму сделки.

В соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации  задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее