Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу n А43-15068/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

титула на земельный участок, объекта недвижимости он теряет и право на использование спорного земельного участка.

Руководствуясь положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 30 Закона № 108-ФЗ, применив по аналогии закона (ст.6 ГК РФ) правила пункта 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ (ред. от 28.06.2014) «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд пришел к выводу о том,  что для получения рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода необходимо учесть стоимость земельного участка, отнесенного к объекту оценки, и в состав убытков, связанных с изъятием объекта, подлежит включению стоимость утраченного ответчиком права пользования земельного участка под зданием в виде стоимости права аренды земельного участка на 49 лет.

Кроме того, подлежат включению иные убытки, возникшие у ответчика в связи с изъятием здания.

Данные выводы суда первой инстанции правомерны.

Суд принял во внимание, что при отсутствии оформленного права на земельный участок под зданием (что имеет место быть в рассматриваемом случае) эксперт-оценщик не имеет конкретной методики по оценке вышеуказанных затрат и указанная коллизия была разрешена законодателем в ходе применения на практике Закона № 310-ФЗ.

Согласно пункту 23.4 статьи 15 Закона № 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

При определении площади оцениваемого земельного участка суд руководствовался статьями 55.25 (пунктом 5) и 55.24 (пунктами 5 и 6) Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 7 СНиП 31-06-2009. Также счёл возможным руководствоваться письмом рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности № РГИ-079/10 от 02.09.2010, которым разъяснено, что в случае неоформленного права на земельный участок под зданиями или сооружениями при определении размера убытков необходимо руководствоваться пунктом 23.4 статьи 15 Закона № 310-ФЗ, согласно которому подлежит возмещению в составе убытков стоимость права аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий сооружений. При этом для исключения двойного счета такой минимальной площадью, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий и сооружений, может считаться площадь застройки зданий и сооружений.

Согласно данным технического паспорта на здание по состоянию на 10.09.2007 площадь застройки составляет 414,7 кв.м. Участок иной площади для эксплуатации объекта не сформирован.

На основании изложенного, при определении размера убытков в виде стоимости права аренды земельного участка под изъятым зданием на 49 лет, суд использовал данные о застройке территории, имеющиеся в предоставленном техническом паспорте. Стоимость оцениваемого права пользования в расчёте на 1 кв.м определён судом в размере 1873 руб., на основании отчёта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», выполненный по заказу ООО «Престиж». Оценщик сравнительным подходом определил стоимость права аренды на 49 лет земельного участка под спорным зданием и установил стоимость оцениваемого права пользовании в расчете на 1 кв.м, составившая 1873 руб./кв.м.

Поскольку доказательств несоответствия отчёта оценщика в данной части требованиям федеральных стандартов оценки сторонами не представлено, суд счёл возможным использовать его в качестве доказательства по делу.

Вследствие чего размер данных убытков составил 776 733 руб. (1873 руб. х 414,7 кв.м).

В силу пункта 2 статьи 30 Федерального закона Российской Федерации от 07.06.2013 № 108 - ФЗ компенсации ответчику подлежат иные убытки, возникшие у него в связи с изъятием здания.

Во всех отчетах оценщиков и экспертов, имеющихся в материалах дела, содержится информация, что спорное здание сдается ответчиком в аренду, то есть убытки общества будут выражаться, в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в потере дохода от сдачи изъятого объекта в аренду.

По заказу Министерства оценщиком Трошенковым А.В. был произведён расчёт убытков от изъятия объекта оценки в рамках доходного подхода. Убытки определены им с использованием рассчитанного рыночного мультипликатора к рыночной стоимости самого здания.

Рыночный мультипликатор представляет собой соотношение между потенциальным денежным потоком, генерируемым объектом недвижимости, и его рыночной стоимостью. Он определён оценщиком в размере 18,6%.

В ходе судебного разбирательства стороны по спору посчитали возможным применение указанной методики при определении размера убытков.

При использовании данного процента размер убытков составил                       1 012 026 руб. (10 882 000 руб. х 18,6% х 0,5).

На основании изложенного, судом первой инстанции определён общий размер компенсации, подлежащий выплате ООО «Престиж», включая убытки, в сумме 12 670 759 руб.

По результатам проверки доводов жалобы и повторного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканных убытков и не усматривает оснований для их изменения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования и получили надлежащую оценку судом первой инстанции.

Как верно отметил суд, расхождение установленной различными экспертами - оценщиками величины рыночной стоимости исследуемых объектов само по себе не может являться свидетельством недостоверности одного из отчетов (заключений), поскольку данное обстоятельство предопределено Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости.

Если к рыночной стоимости объекта, определённой сравнительным подходом 13 018 397 руб. применить корректировку на торг 10%, то последняя уже составит 11 716 557 руб. Разница с затратным подходом в данном случае будет равна 834 557 руб., что фактически сопоставимо со стоимостью права аренды земельного участка под зданием на 49 лет                           (776 733 руб.).

Изложенное дополнительно подтверждает объективность определения рыночной стоимости спорного объекта в размере 10 882 000 руб.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2014 по делу № А43-15068/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова

Л.В. Бухтоярова