Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу n А43-15068/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                       

29 сентября 2014 года                                                   Дело № А43-15068/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2014 по делу № А43-15068/2014, принятое судьёй Камановой М.Н.,

по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (г.Н.Новгород) к обществу с ограниченной ответственностью «Престиж» (ИНН 525701001, ОГРН 1075257006351, г.Н.Новгород) об установлении размера компенсации за имущество, изымаемое для государственных нужд,

при участии представителей: от заявителя (истца) - Куликовой Е.А. по доверенности от 09.01.2014 № 07-09 сроком действия по 31.12.2014; от ответчика - Христолюбского В.Н. по доверенности от 17.03.2014 сроком действия три года,

установил.

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее - ООО «Престиж», ответчик) об изъятии у ответчика нежилого административного здания общей площадью 329,5 кв.м, находящегося по адресу: Н.Новгород, Канавинский район, ул.Должанская, 2а, и об установлении компенсации в связи с изъятием имущества у ответчика в размере 10 300 000 руб., включая убытки, на основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области требование истца об установлении размера компенсации было выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А43-15068/2014.

Решением от 26.08.2014 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования, определив компенсацию за имущество ООО «Престиж», изымаемое для государственных нужд Нижегородской области, а именно здание, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Канавинский район, ул.Должанская, 2а, в размере 12 670 759 руб. Суд обязал Министерство перечислить указанную компенсацию по реквизитам, обозначенным ООО «Престиж».

Не согласившись с принятым по делу решением, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт изменить в связи с  нарушением и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, размер компенсации за имущество, изымаемое для государственных нужд, в данном случае является правомерным в сумме 10 412 026 руб. (с учётом НДС, стоимости прав на земельный участок, в том числе убытки в сумме 1 012 026 руб.). При этом заявитель жалобы не согласен с выводами суда об относимости и допустимости экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Экспертное заключение АНТИС». Полагает, что информация, приведённая экспертами ООО «Экспертное учреждение АНТИС», не может быть признана достаточной, поскольку необоснованный отказ от определения функционального износа (который не может не присутствовать в здании, построенном хозяйственным способом, в 80-е годы) и от определения стоимости прав на земельный участок приводит к существенному изменению итоговой стоимости объекта оценки. Кроме того, отсутствие описания экспертом аналога, используемого для определения стоимости объекта оценки не позволяет оценить применяемые корректировки.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании и отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением правительства Нижегородской области от                   31.12.2013 № 2760-р в соответствии со статьей 30 Федерального закона Российской Федерации от 07.06.2013 № 108 - ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Закон № 108-ФЗ), постановлением Правительства РФ от 20.06.2013 № 518 «О программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу» было принято решение об изъятии путем выкупа для государственных нужд Нижегородской области попадающих в зону строительства стадиона объектов недвижимого имущества, в том числе административного здания, площадью 329,5 кв.м, с кадастровым номером 52:18:0030006:157, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Канавинский район, ул.Должанская, д.2а, находящегося в собственности ООО «Престиж».

Данное распоряжение было опубликовано в газете «Правовая среда» от 11.01.2014 № 1.

15.01.2014 в адрес ответчика было направлено письмо                                 № 311-05-17-478/14, которым он уведомлялся об издании вышеназванного распоряжения правительства Нижегородской области и процедуре изъятия путём выкупа недвижимого имущества.

По заказу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области оценщиком Трошенковым А.В. была произведена оценка рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул. Должанская, д. 2а (9 400 000 руб.), и определён размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в связи с их изъятием в силу действия Закона № 108-ФЗ в размере 900 000 руб.  

31.01.2014 директор ООО «Престиж» получил на руки проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества для государственных нужд по цене 10 300 000 руб., подготовленный на основании вышеназванного распоряжения Правительства Российской Федерации и отчёта об оценке объекта от 31.01.2014 № 03/ОЦ/02-14.

Проект соглашения не был подписан сторонами, так как собственник не согласен со стоимостью выкупа изымаемого объекта.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.06.2014 по делу № А43-10459/2014 право собственности ООО «Престиж» на здание было прекращено в связи с необходимостью изъятия объекта для государственных нужд Нижегородской области с целью подготовки Нижегородской области к чемпионату мира по футболу FIFA 2018 года и Кубку конфедераций FIFA 2017 года.

Поскольку изъятие частной собственности в публичных интересах предполагает выплату собственнику эквивалентной стоимости утраченного имущества спор об определении размера компенсации рассматривается арбитражным судом.

В пункте 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 30 Закона № 108 - ФЗ установлено, что в случае, если земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов инфраструктуры, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие указанных земельных участков для размещения объектов инфраструктуры осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.

Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В разделе 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 раздела 4 названного Федерального стандарта).

Согласно отчёту об оценке от 31.01.2014 № 03/ОЦ/02-14, представленному истцом в основание иска, при оценке изымаемого недвижимого имущества применены только два подхода: доходный и сравнительный.

Суд первой инстанции, оценив доводы оценщика, посчитал недостаточно обоснованным отказ последнего от использования затратного метода и на основании ходатайства ответчика назначил комиссионную экспертизу на предмет установления рыночной стоимости изымаемого объекта по состоянию на 23.01.2014.

По ходатайству Министерства на разрешение эксперту был поставлен дополнительный вопрос о том, влияет ли на стоимость здания невозможность приватизации земельного участка, находящегося в границах красных линий, под частью здания? Если да, то в какой степени?

Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Экспертное учреждение «Антис» и ООО «Гороценка».

По результатам экспертизы суду были представлены самостоятельные отчеты экспертов, которые не пришли к единому выводу о стоимости здания и о возможных методах ее определения.

Согласно экспертному заключению ООО «Гороценка» (эксперт Барышев В.А.) рыночная стоимость составляет 12 069 000 руб. При проведении исследования эксперт пользовался сравнительным и доходным подходами, присвоив им равный вес при согласовании полученных результатов.

Эксперты ООО «Экспертное учреждение «Антис» Телегина О.М. и Зимицкий В.Ю. определили стоимость спорного объекта затратным способом, в размере 10 882 000 руб. (с НДС)  без учета стоимости земельного участка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов, суд первой инстанции установил, что представленное ООО «Гороценка» заключение не может использоваться в качестве доказательства с достаточной степенью обоснованности, подтверждающего реальную рыночную стоимость спорного здания. В качестве допустимого доказательства размера подлежащей оплате компенсации в возмещение стоимости объекта суд принял заключение ООО «Экспертное учреждение АНТИС».

При этом суд исходил из следующего.

Затратный подход подразумевает поиск суммы, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (текущая стоимость замещения). Такой принцип можно пояснить следующим замечанием. Покупатель не намерен платить продавцу за актив сумму больше, чем та, за которую он мог бы заменить производительную способность данного актива.

При изъятии объектов недвижимости для государственных нужд оценщиком подлежит определению именно рыночная, а не инвестиционная (которая по своему содержанию является более широким понятием) стоимость объекта оценки. При таких обстоятельствах наиболее уместный вариант оценки предусматривает использование амортизационных затрат замещения, что эквивалентно понятию затратного подхода согласно Федеральным стандартам оценки – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки» (пункт 15 ФСО 1).

Затратный подход по ФСО 1, использованный экспертами Телегиной О.М. и Зимицким В.Ю. в ходе оценки объекта, наиболее уместен для оценки указанного объекта, поскольку в любом случае последний будет снесен, а рынка абсолютных аналогов не существует. Следовательно, применение иных подходов при оценке требует использования большего количества допущений, что имело место в заключении эксперта Барышева В.А., и корректировок, что увеличивает вероятностный характер рыночной стоимости объекта.

Затратный подход позволяет более просто и точно отразить затраты собственника на создание аналогичного объекта с учетом имевшегося износа и накопленных за время эксплуатации здания амортизационных отчислений.

Для определения стоимости исследуемого объекта экспертами использована информация сборников НЦС 81-02-2012 с применением переводных индексов в текущие цены и применением территориальных коэффициентов согласно методическим рекомендациям по применению ГСН УНЦС, что суд признал допустимым и обоснованным.

Вместе с тем экспертами в заключении определена только стоимость возведения самого здания без учёта затрат, которые собственник понесёт на приобретение земельного участка и права пользования им для возведения аналогичного объекта.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику объекта недвижимости в любом случае, то есть независимо от юридического оформления, принадлежит право пользования земельным участком под собственным объектом. При изъятии у собственника здания, не имеющего соответствующего