Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А43-612/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

информирующее о поступлении бандероли, 08.10.2013 было передано в отдел доставки в выделенную ячейку для письменной корреспонденции ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», вторичное извещение вкладывалось в ячейку общества 17.10.2013. Указанные извещения выдавались законным представителям ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» вместе с заказной и простой корреспонденцией при обращении в отдел доставки. В связи с необращением законных представителей ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в страховой отдел для получения указанное почтовое отправление возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения.

В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Данные обстоятельства свидетельствуют о выполнении ООО «Бизнес недвижимость» обязанности по уведомлению арендатора о произведенной реорганизации.

Согласно разделительному балансу ООО «Бизнес недвижимость» является правопреемником ООО «Компания Евроокна» по всем его обязательствам и в осуществлении всех его прав в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые третьими лицами, в соответствии с разделительным балансом (пункт 1.3).

В пункте 1.4 разделительного баланса и акте приема-передачи на 01.04.2013 (приложении №1 к балансу) установлено, что ООО «Компания Евроокна» передало ООО «Бизнес недвижимость» нежилое помещение П7 общей площадью 869,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Богородского, д.7, корп. 3,  права и обязанности по договору аренды от 09.11.2009 №КЕ/2009-04, заключенному между ООО «Компания Евроокна» и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», в том числе права и обязанности, вытекающие из взаимоотношений сторон по договору (право требовать оплаты арендной платы, оплаты счетов, выставляемых арендодателю управляющей компанией, а также ресурсоснабжающими организациями, право требовать возврата неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, право возмещения убытков, взыскания пеней, право на расторжение договора и т.д.).

Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано 16.07.2013, что удостоверено свидетельство о государственной регистрации серии 52-АД №796938.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации  переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Условиями договора аренды регламентированы основания одностороннего расторжения договора (10.2 договора).

С учетом положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору с момента регистрации ООО «Бизнес недвижимость» является общество, которое наделено правом на односторонний отказ от договора аренды в случае невыполнения арендатором любого предусмотренного договором обязательства (пункт 10.2 договора). Наличие долга по арендной плате и коммунальным платежам подтверждено материалами дела. В свою очередь право нового арендодателя в связи с существенными нарушениями условий договора арендатором не зависит от момента возникновения нарушения. В рассматриваемой ситуации юридически значимым обстоятельном является факт наличия или отсутствия нарушения.

Согласно имеющимся в деле документам на момент отказа от договора  имелась задолженность по коммунальным и арендным платежам. Кроме того, подтвержден факт сдачи в субаренду указанного помещения без согласия собственника.

Таким образом, у истца имелись основания для одностороннего отказа от договора аренды. Позиция суда первой инстанции об отсутствии у истца права требовать уплаты задолженности, образовавшейся до момента реорганизации  ООО «Компания Евроокна» (прежнего собственника), не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не влияет на правомерность одностороннего отказа от договора. Доказательств погашения долга прежнему арендодателю не представлено.

Вывод суда об отсутствии в материалах дела счетов по коммунальным платежам, выставленных управляющей и ресурсоснабжающими организациями, а также о том, что договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем, сделан без учета положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и опровергается материалами дела.

В силу указанной нормы при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из анализа условий договора (раздела 3, пунктов 3.3, 3.4, 4.1.5) обязанность по оплате как арендных платежей, так и расходов по коммунальным платежам, возложена на арендатора путем перечисления денежных средств на счет арендодателя на основании счетов, выставленных ему управляющей компанией.

          Из материалов дела видно, что письмами от 02.10.2013, от 08.10.2013, от 24.10.2013, от 11.11.2013, от 09.12.2013, от 02.04.2014 №35, адресованными ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», ООО «Бизнес недвижимость» просило оплатить оказанные коммунальные услуги за период с 01.01.2013 по 28.02.2014 на основании приложенных счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг (л.д. 1-110, т.3).

Кроме того, письмами от 29.11.2012, от 30.12.2012, от 09.02.2013 ООО «Компания Евроокна» (прежний арендодатель) направляло в адрес арендатора счета на оплату коммунальных услуг за 2012 год с приложением оригиналов счетов, выставляемых от имени ООО «Компания Евроокна», счетов управляющей и ресурсоснабжающих организаций, счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг, что удостоверено описями вложений в письма и почтовыми конвертами (л.д.41-47, т.1).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты коммунальных услуг за спорный период в полном объеме ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в материалы дела не представлено.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Ссылка ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» на произведенную оплату арендных платежей за октябрь, ноябрь 2013 года на расчетный счет ООО «Компания Евроокна» является несостоятельной, поскольку оплата произведена ненадлежащему лицу.

Кроме того, в нарушение пунктов 4.1.15, 5.1.15 договора аренды ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» неоднократно предоставляло часть арендуемого помещения в субаренду ООО «Сладкая жизнь Н.Н.».

Доказательств аффилированности арендатора и субарендатора - ООО «Сладкая жизнь Н.Н.», что является условием договора аренды для предоставления помещения в субаренду, ответчиком в материалы дела не представлено. Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по указанным обществам также не содержат данных сведений. Согласие арендодателя на передачу арендуемого помещения в субаренду ООО «Сладкая жизнь Н.Н.» в материалах дела не имеется.

Ссылка заявителя на письмо ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» от 14.09.2010 №ВВ-2/916, адресованная ООО «Компания Евроокна», не подтверждает аффилированности юридических лиц.

По условиям договора любое нарушение является основанием для одностороннего отказа от договора.

Оценив обстоятельства дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не исполнило обязанность по внесению арендных платежей более двух раз,  по оплате коммунальных услуг, а также в нарушение пункта 5.1.15 договора  передало объект аренды в субаренду третьему лицу, не являющемуся аффилированным с ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», без согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения от 09.11.2009 №КЕ/2009-04, выраженного письмом ООО «Бизнес недвижимость» от 11.12.2013 № 29, у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая, что арендные отношения между сторонами прекращены в 2013 году, требование ООО «Бизнес недвижимость» об освобождении арендуемого помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан освободить имущество и передать его арендодателю (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенными обстоятельствами решение суда от 26.05.2014 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» - оставлению без удовлетворения.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» подлежат удовлетворению.

Закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» обязано  в течение 15 дней с момента вступления постановления в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г.Н.Новгород, ул.Богородского, д.7, корп.3, и передать его обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» по акту приема-передачи.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из изложенного с закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в сумме 6000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу № А43-612/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» удовлетворить.

Обязать закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» в течение 15 дней с момента вступления постановления в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г.Н.Новгород, ул.Богородского, д.7, корп.3, и передать его по акту приема-передачи.

В удовлетворении исковых требований закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья          

Л.В. Бухтоярова

Судьи

В.И. Кузнецов

Е.Н. Наумова