Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А43-612/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

г. Владимир                                                      

11 сентября 2014 года                                                  Дело № А43-612/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  11 сентября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Кузнецова В.И., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу № А43-612/2014, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» (г.Н.Новгород, ИНН 5262289533, ОГРН 1135262004789), к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (г.Санкт-Петербург, ИНН 7816157915, ОГРН 1027807980991), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Сладкая жизнь Н.Н.» (г.Н.Новгород, ИНН 5257041777, ОГРН 1025202395525), общества с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна» (г.Н.Новгород, ИНН 5261045005, ОГРН 1055244035846), об обязании освободить арендуемое помещение и по иску закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» – Мандрюков А.В. на основании доверенности от 26.02.2014 (сроком действия 1 год);

от закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» - не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна» - Мандрюков А.В. на основании доверенности от 14.04.2014 (сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью «Сладкая жизнь Н.Н.» - не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» об обязании в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу освободить часть нежилого помещения П7 общей площадью 691,30 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г.Н.Новгород, ул.Богородского, д.7, корп.3, и передать его по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сладкая жизнь Н.Н.» и общество с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна».

Определением от 14.04.2014 с указанным делом объединено дело №А43-8219/2014 по иску ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» к ООО «Бизнес недвижимость» о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения № КЕ/2009-04 от 09.11.2009 по уведомлению о расторжении договора от 11.12.2013 № 29.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» уточнило исковые требования и просило признать недействительной одностороннюю сделку – отказ общества «Бизнес недвижимость» от исполнения договора аренды №КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженный в письменном уведомлении о расторжении договора от 11.12.2013 № 29.

Решением от 26.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области отказал ООО «Бизнес недвижимость» в удовлетворении заявленных требований и удовлетворил требования ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», признав недействительным одностороннее расторжение договора аренды №КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженное письмом ООО «Бизнес недвижимость»  от 11.12.2013 № 29. Одновременно суд взыскал с ООО «Бизнес недвижимость» в пользу ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Бизнес недвижимость» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, неприменением закона, подлежащего применению, а именно статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда о том, что задолженность арендатора по коммунальным платежам за период до 01.04.2013 возникла у ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» перед ООО «Компания Евроокна», в разделительном балансе не имеется сведений о переходе обязательства по ее взысканию к ООО «Бизнес недвижимость», в связи с чем последнее не вправе требовать с ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» оплаты коммунальных платежей до 01.04.2013, ввиду чего неуплата данных платежей не является основанием для расторжения договора аренды. Заявитель указал, что к моменту перехода прав и обязанностей по договору аренды ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не исполнило обязанность по оплате коммунальных платежей за период с 01.09.2009 до 31.12.2012 в размере 1 998 012 руб. 35 коп. Согласно разделительному балансу к ООО «Бизнес недвижимость» перешло не только право собственности на арендуемое помещение, но и все права и обязанности по договору аренды. Таким образом, право требования оплаты задолженности и право на расторжение договора аренды перешло к ООО «Бизнес недвижимость». По состоянию на 20.06.2014 задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.09.2009 до 31.12.2012 в размере 1 998 012 руб. 35 коп. не погашена.

Кроме того, неправомерен и вывод суда об отсутствии у ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обязанности по оплате коммунальных услуг за период после 01.04.2014. Исходя из буквального толкования пункта 3.3 договора аренды сторонами установлена обязанность арендатора на возмещение коммунальных услуг. Заявитель пояснил, что уведомление о реорганизации считается полученным ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» 08.10.2013, поскольку в указанную дату оно было доставлено последнему по адресу его места нахождения, но не вручено вследствие невостребования со стороны адресата, то есть по обстоятельствам, за которые отвечает он сам, что применительно к статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением. Однако  ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не исполнило свою обязанность по получению уведомления о реорганизации и оплатило арендную плату за октябрь, ноябрь 2013 года ненадлежащему лицу (прежнему арендодателю). Заявитель полагает, что арендатор не исполнил обязанность по оплате арендной платы более двух раз (задолженность за декабрь 2013 года ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не оспаривается), в связи с чем ООО «Бизнес недвижимость» реализовало свое право на одностороннее расторжение договора аренды. Наряду с этим считает необоснованным вывод суда о том, что размер арендной платы составил 420 000 руб. в месяц, поскольку письмом от 07.02.2013 №2 ООО «Компания Евроокна» увеличило размер арендной платы по договору с 01.02.2013 до 441 000 руб. в месяц.  Кроме того, заявитель сослался на неоднократную сдачу помещения в субаренду без согласия арендодателя, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в одностороннем порядке. Доказательств аффилированности ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не представило.

В уточнении к апелляционной жалобе от 01.09.2014 заявитель пояснил, что уведомления №20, 22, 25, 27 о необходимости оплаты коммунальных услуг за период с июля по ноябрь 2013 года с приложенными счетами на оплату и актами оказанных услуг направлялись ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в установленном порядке, однако последним не получены по его вине. По состоянию на 01.09.2014 коммунальные услуги за период с 09.11.2009 по 31.05.2013 арендатором не оплачены.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель общества с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна» поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда и удовлетворить требования ООО «Бизнес недвижимость».

Закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» в отзыве на апелляционную жалобу от 19.08.2014 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Пояснило, что согласно разделительному балансу к ООО «Бизнес недвижимость» переходят права и обязанности по договору аренды, заключенному с ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», указаний на то, что переходит и право требования задолженности по арендным платежам, возникшей с 2009 года, не имеется. Судом правомерно установлено, что в разделительном балансе отсутствуют сведения о переходе к ООО «Бизнес недвижимость» права взыскания задолженности арендатора по коммунальным платежам за период до 01.04.2013. При этом в приложении №1 к разделительному балансу не указана передача документов для взыскания дебиторской задолженности по договору аренды, в связи с чем право требования к ООО «Бизнес недвижимость» не перешло. Кроме того, договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем, без предоставления счета управляющей компании. Таким образом, вывод суда о необходимости предоставления счетов управляющей компанией, а не актов, соответствует выводу суда по ранее рассмотренному делу №А43-20675/2011.

Одновременно общество пояснило, что  оплату арендной платы за октябрь и ноябрь 2013 года ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» произвело ООО «Компания Евроокна» до 08.11.2013 (даты возврата по истечении срока хранения извещения о реорганизации и переходе прав и обязанностей по договору аренды), в связи с чем задолженности перед ООО «Бизнес недвижимость» за данный период не имелось, следовательно, нарушение сроков внесения арендной платы более 2 раз со стороны ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» отсутствует. Механизм (порядок) одностороннего увеличения арендной платы сторонами в договоре не согласован, соглашение об увеличении платы сторонами не достигнуто, в связи с чем права требования арендной платы в большем размере у ООО «Бизнес недвижимость» не имелось. Также указало, что аффилированность арендатора и субарендатора подтверждается письмом ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», которое является доказательством по делу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» и ООО «Сладкая жизнь Н.Н.», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, нежилое помещение №П7 общей площадью 886,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Богородского, д.7, корп.3, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2009 серии 52-АГ 098212.

09.11.2009 между ООО «Компания Евроокна» (арендодателем) и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатором) сроком на 10 лет заключен договор аренды № КЕ/2009-04, предметом которого явилась часть названного помещения, а именно: часть помещения общественного назначения № 1 площадью 619,7 кв.м, помещение общественного назначения № 2 общей площадью 80,3 кв.м. Помещения предоставлены арендатору для осуществления розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами.

16.03.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 09.11.2009 объекты аренды переданы арендатору.

Дополнительным соглашением № 1 от 10.03.2010 стороны изменили площадь арендуемых помещений и определили ее в размере 691,3 кв.м, комнаты с 3 по 21.

Согласно условиям пунктов 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора арендатор оплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 4,5% от месячного товарооборота (валовой выручки) торговой точки (магазина), расположенной в арендуемой помещении, но не менее чем 420 000 рублей в месяц (минимальная арендная плата). Начиная со второго года аренды, ежегодно арендодатель вправе увеличивать арендную плату на 5%. Арендодатель вправе не чаще одного раза в год с письменным предупреждением арендатора за 30 дней в одностороннем порядке увеличивать минимальную арендную плату на процент инфляции в Нижегородской области, устанавливаемый Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области, в случае, если указанный процент инфляции будет равен или превысит 20% за отчетный период.

 В соответствии с пунктом 3.3 договора, кроме арендной платы, арендатор ежемесячно оплачивает счета, выставляемые арендодателю компанией, управляющей многоквартирным домом, а также ресурсоснабжающими организациями: за телефонную связь, за водоснабжение, отопление, канализацию, потребленную электроэнергию, за вывоз твердых бытовых отходов, за уборку придомовой территории, закрепленной за арендодателем, за уборку площадей, не арендуемых арендатором, но используемых клиентами арендатора в качестве прохода в часть помещения, арендуемую по настоящему договору, за мероприятия по дезинфекции, дератизации и дезинсекции.

Пунктом 3.4 договора предусмотрены порядок и сроки оплаты арендной платы и иных платежей. Арендная плата уплачивается арендатором двумя платежами, а именно: в срок до 10-го числа оплачиваемого месяца арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя минимальную арендную плату, в срок до 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, арендатор перечисляет арендодателю разницу между 4,5% месячного товарооборота (валовой выручки) и минимальной арендной платой. При этом арендодатель не обязан выставлять счет на оплату (пункт 3.4.1 договора).

Все указанные в подпункте 3.3 договора платежи арендатор осуществляет в срок до 15-го числа месяца, следующего за расчетным. При этом в течение трех дней с момента оплаты оригиналы оплаченных счетов передаются арендодателю, за исключением счетов на оплату электричества, выставляемых энергоснабжающей организацией арендатору после заключения договора между этими лицами, по этим счетам арендодателю предоставляются заверенные арендатором копии (пункт 3.4.2 договора).

В пункте 3.4.3 договора установлено, что днем оплаты считается день зачисления денежных средств