Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А43-25940/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

г. Владимир                                                      

21 августа 2014 года                                                   Дело № А43-25940/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  21 августа 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия г.Дзержинска «Прометей» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.05.2014 по делу № А43-25940/2013, принятое судьей Требинской И.В., по иску  муниципального унитарного предприятия г.Дзержинска «Прометей», г.Дзержинск Нижегородской области (ОГРН 1025201762607, ИНН 5249008487), к обществу с ограниченной ответственностью «Рубикон-НН», г.Дзержинск Нижегородской области (ОГРН 1045206842273, ИНН 5249074850), о взыскании задолженности по договору аренды.

В судебном заседании приняли участие представители:

от муниципального унитарного предприятия г.Дзержинска «Прометей» - Завирущев М.Е. на основании доверенности от 03.04.2014, сроком действия 1 год, Алексашина Я.Ф. на основании доверенности от 07.08.2013;

от общества с ограниченной ответственностью «Рубикон-НН» -          Ручкова Н.И на основании доверенности от 26.02.2014, сроком действия 1 год, директор - Ручков С.Н. на основании протокола от 17.12.2013 №2.

Муниципальное унитарное предприятие г.Дзержинска «Прометей» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рубикон-НН» о взыскании 149 366 руб. долга по договору аренды от 10.09.2012 №10/А.

Решением от 12.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, муниципальное унитарное предприятие г.Дзержинска «Прометей» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, необоснованны выводы суда о том, что помещение ответчиком не использовалось; истцом не представлено доказательств наличия возможности осуществления деятельности в помещении в том состоянии, в котором оно находилось. Судом необоснованно применены положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указал, что до заключения спорного договора аренды ответчик осматривал сдаваемое в аренду помещение. Состояние на момент осмотра его удовлетворило, в связи с чем, выиграв аукцион, ответчик заключил договор  и принял спорное помещение по передаточному акту от 01.10.2012. При этом пояснил, что истец не отказывался от проведения капитального ремонта арендуемого помещения, однако просил ответчика оплатить арендные платежи, которые будут направлены на ремонт помещения. Также предложил ответчику проверить представленный им локальный сметный расчет от 12.09.2012 №1 специализированной организацией на предмет его соответствия действительности и необходимым нормативным документам.

Кроме того, заявитель отметил, что после истечения срока аренды в указанном помещении по просьбам арендаторов осуществлялся ремонт их личных автомобилей, личный транспорт ответчика периодически находился в спорном помещении.

Общество с ограниченной ответственностью «Рубикон-НН» в отзыве на апелляционную жалобу от 07.08.2014 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает необоснованным довод истца о том, что доказывание возможности осуществления деятельности в арендуемом помещении, не входит в круг доказывания истца.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 14.08.2014 (протокол судебного заседания от 14.08.2014).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора от 08.06.2006 №144/03-хоз. за муниципальным унитарным предприятием г.Дзержинска «Прометей» закреплено на праве хозяйственного ведения отдельно стоящее нежилое здание (ремонтные цеха) общей площадью 5264,37 кв.м, расположенное по адресу: г.Дзержинск, пр.Ленина,д.121, литер Д.

На основании протокола открытого аукциона от 04.09.2012 №2.1 муниципальное унитарное предприятие города Дзержинска «Прометей» (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Рубикон» (арендатор) заключили договор аренды части здания (нежилого помещения) от 10.09.2012, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование часть здания  -нежилые помещения 55, 56, 57, 58, 59, 60, общей площадью 470 кв.м, расположенные по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, пр. Ленина, 121, литер Д, для производственных целей.

По акту приема-передачи от 01.10.2012 ООО «Рубикон» приняло в пользование вышеуказанные нежилые помещения. Претензии у арендатора в отношении принимаемого в арену имущества отсутствуют.

Срок действия договора аренды определен сторонами с 10 сентября 2012 года по 10 августа 2013 года (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора истец обязался своевременно производить капитальный и текущий ремонт части здания (нежилого помещения, указанного в пункте 1.2) за счет собственных средств.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязался вносить арендные платежи в размере, порядке и сроки, предусмотренные в пункте 3 договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца в сумме 20 398 рублей в месяц.

Письмом от 16.10.2012 ООО «Рубикон-НН» обращалось к арендодателю с просьбой об исполнении обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.2 (проведение капитального и текущего ремонта), приложив локальный сметный расчет от 12.09.2012 №1.

В ответ на указанное обращение МУП г.Дзержинска «Прометей» указало, что представленный счетный расчет по проведению ремонта должен быть проверен специализированной организацией.

Обязательства по договору аренды ответчиком надлежащим образом не исполнялись.  

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15 апреля 2013 года по делу № А43-1420/2013, которым с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с октября по декабрь 2012 года.

Задолженность по арендным платежам по состоянию на 31.08.2013 составила 149 366 руб.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за пользование нежилыми помещениями за спорный период послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не выполнил свои обязательства, предусмотренные пунктом 2.1.2 договора, по ремонту сданных в аренду помещений, не представил доказательств наличия возможности осуществления деятельности в помещении в том состоянии, котором оно находилось;  использование помещения в существующем техническом состоянии создает угрозу жизни и причинения вреда имуществу. При этом суд применил положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Порядок уплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 3 договора.

Факт передачи и пользования ответчиком имуществом по договору аренды от 10.09.2012 №10/А, то есть исполнения арендодателем своего обязательства, установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15 апреля 2013 года по делу № А43-1420/2013.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательств возврата недвижимого имущества в спорный период, а также доказательств уклонения истца от приемки здания ответчиком в материалы дела не представлено.

В связи с этим вывод суда об отсутствии встречного исполнения обязательства арендодателем не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме по состоянию на 31.08.2013.

Установив факт нахождения имущества во владении и пользовании ответчика в спорный период, а также принимая во внимание отсутствие доказательств оплаты задолженности по состоянию на 31.08.2013, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по состоянию на 31.08.2013 в сумме 149 366 руб.

Расчет арендных платежей ответчиком документально не опровергнут.

Аргумент ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы по причине невозможности использования арендованного нежилого помещения для эксплуатации его в производственных целях ввиду его передачи истцом в ненадлежащем состоянии, создающем угрозу жизни и здоровью людей, и неисполнения последним обязанности по капитальному ремонту объекта  рассмотрен судом апелляционной инстанции и признан несостоятельным в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из анализа указанных правовых норм следует, что законодателем предусмотрены соразмерные способы защиты нарушенного права в случае неисполнения арендодателем своих обязательств. Данные способы арендатором реализованы не были.

Из материалов дела видно, что в акте приема-передачи имущества от 01.10.2012 стороны договора указали на отсутствие у арендатора претензий в отношении принимаемой им в аренду части здания.

При заключении договора ответчик был информирован о состоянии принимаемого в аренду имущества (аукционная документация, отчет об оценке от 04.07.2011 №913).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.04.2013 по делу №43-1420/2013 установлен факт передачи арендатору объекта аренды и принятия данного объекта последним без претензий. Доказательств понесения ответчиком затрат на капитальный ремонт помещения в материалах дела не имеется.

Более того, неисполнение арендодателем обязанности, предусмотренной пунктом 2.1.2 договора, не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 2.2.2, 2.2.4 договора арендатор обязан вносить арендные платежи в размере, порядке и сроки, предусмотренные