Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n А43-20657/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир

30 апреля 2014 года                                                      Дело № А43-20657/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  30 апреля 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Богуновой Е.А.,

судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2013 по делу №А43-20657/2013, принятое по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г.Н.Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Мастер-строй НН» (ИНН5257055498, ОГРН1025202411706), г.Н.Новгород, о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, а также процентов,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в  том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,

установил:

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось  в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Мастер-строй НН» о взыскании  683 813 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате по договору №14081/05 от 30 декабря 2005 года за период с 01 декабря 2012 года по 16 апреля 2013 года, 12 561 руб. 27 коп. пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 21 ноября 2012 года по 16 апреля 2013 года, 22 377 руб. 90 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17 апреля 2013 года по 06 сентября 2013 года.

Решением от 30.04.2014 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявитель  сослался на пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Считает, что поскольку спорный земельный участок идентифицирован как объект гражданско-правовых отношений и, соответственно, предмет договора согласован сторонами, а также договор фактически исполнялся сторонами (земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи, производилась регулярная оплата со стороны арендатора по данному договору), то договор аренды земельного участка является заключенным.

Также заявитель полагает, что судом не применены нормы материального права, подлежащие применению, а именно абз. 3 ст. 1 Федерального Закона №28-ФЗ от 02.01.2000 «О государственном земельном кадастре».

Отметил, что истец обязал арендатора поставить земельный участок на государственный кадастровый учет, в результате чего сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 05.10.2006 в границах, установленных уполномоченным на то органом местного самоуправления, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Кроме того, договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2008.

Помимо изложенного заявитель считает, что суд, отказывая в начислении корректирующего коэффициента к арендной плате, применяемого при нарушении сроков строительства, неправильно применил статью 425 Гражданского кодекса РФ.

Стороны в заседание суда явку полномочных представителей не обеспечили.

Ходатайством от 03.04.2014  истец просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие полномочного представителя.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.04.2014. Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 судебное разбирательство было отложено на 24.04.2014.

После отложения стороны не явились.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность  принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции,30 декабря 2005 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Мастер-строй НН» (арендатор) был заключен договор аренды №14081/05 земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10000 кв.м. (в том числе площадь застройки – 3720 кв.м.), категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: г.Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Порт-Артурская, (с юго-восточной стороны Шуваловского канала), под строительство складского комплекса (2 очередь строительства) (пункт 1.1. договора).

Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи 30 декабря 2005 года (л.д. 17).

Согласно пункту 2.1. договора аренды земельного участка срок окончания аренды 26 сентября 2008 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08 ноября 2008 года, что подтверждается представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 мая 2013 года №01/02/2013-8758.

Дополнительным соглашением от 01 апреля 2010 года срок действия договора аренды продлен до 26 сентября 2012 года. Соглашение также зарегистрировано в Управлении Росреестра 04 мая 2010 года (л.д. 30-31).

Арендная плата в соответствии с пунктом 4.4 договора вносится на расчетный счет финансового органа за каждый квартал с оплатой не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября.

При изменении базовых ставок арендной платы за землю, размер арендной платы пересматривается. Арендная плата в новом размере начисляется со дня, указанного в распоряжении об изменении базовых ставок (пункт 4.5).

Пунктами 3.1.6, 4.5 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы по настоящему договору в случае установления новых базовых ставок арендной платы, о чем письменно арендодатель должен известить арендатора.

В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 договора в случае, если арендатор не закончит строительство в срок до 26 сентября 2008 года, арендная плата за использование земельного участка увеличивается в 5 раз.

Министерство письмами от 19.11.2010 №311/23961-06-14, 26.10.2011 №311-05-17-23429/11, 06.11.2012 №311-05-17-22062/12 уведомляло ответчика об изменении арендной платы.

С 17 апреля 2013 года собственником возводимого ответчиком объекта, и, соответственно, пользователем спорного земельного участка, является Семаева Елена Вячеславовна, о чем свидетельствует сообщение Управления Росреестра по Нижегородской области.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.12.2005 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием является условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 7 Закона о государственном кадастре недвижимости, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.

Объектом гражданских правоотношений может быть земельный участок (часть земельного участка) прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007    № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ему должен быть присвоен кадастровый номер, границы определены на местности посредством соотнесения с иными объектами недвижимости, либо указания на плане-схеме земельного участка в целом.

Согласно п.2 ст.14 Федерального Закона № 28-ФЗ от 02.01.2000 «О государственном земельном кадастре», действовавшего в момент подписания спорного договора аренды, к основным сведениям о земельных участках, содержащимся в Едином государственном реестре земель, относятся, в том числе, их кадастровые номера.

Следовательно, участок, не прошедший кадастрового учета, не может быть идентифицирован среди других земельных участков, а также в пределах земельного участка, частью которого является, в связи с чем не может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

В рассматриваемом случае по договору аренды от 30.12.2005 обществу  предоставлен земельный участок площадью 10000 кв.м, (в том числе площадь застройки – 3720 кв.м.), категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул. Порт-Артурская, (с юго-восточной стороны Шуваловского канала). 

Доказательства постановки предмета аренды на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены, в связи с чем суд правомерно признал договор аренды незаключенным.

Вывод суда о незаключенности договора аренды  не противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N73, подтвердившей необходимость соблюдения специальных условий и порядка заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Последующая постановка земельного участка на кадастровый учет не влияет на судьбу указанного договора, так как к незаключенному договору не могут заключаться какие-либо дополнительные соглашения.

Отсутствие договорных отношений исключает возникновение арендного правоотношения, а следовательно, и соответствующих ему взаимных прав и обязанностей сторон, в связи с чем оснований для применения условий договора (пункт 7.2) о пятикратном увеличении арендной платы при нарушении сроков строительства у суда также отсутствовали.

Кроме того как правильно отметил суд первой инстанции,  14 сентября 2012 года арендодатель направил арендатору уведомление о своем отказе от договора аренды земельного участка от 30.12.2005 №14081/05, заключенного до 26 сентября 2012 года, а следовательно действие договора (при признании его заключенным), прекратилось  с 27 сентября 2012 года.

На основании изложенного, пункт 7.2. договора аренды, в рассматриваемом споре с 27 сентября 2012 года к правоотношениям сторон применяться не может.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором на момент его прекращения.

Увеличение размера арендной платы в 5 раз, предусмотренное пунктом 7.2. договора аренды, в рассматриваемом споре невозможно, так как договорные отношения между сторонами прекратились именно с даты возможного увеличения, в силу чего названный пункт договора с 27 сентября 2012 года к правоотношениям сторон применяться не должен.

В предоставлении земельного участка под строительство на новый срок ответчику было отказано. После указанной даты строительство