Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А11-2206/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир

21 апреля 2014 года                                                   Дело № А11-2206/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  21 апреля 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарём судебного заседания Бундиной Ю.И.,  

при участии представителей сторон:

от истца – Гусевой Т.Ю. по доверенности №5 от 01.02.2014 сроком на 1 год,  Филичкина А.А. по доверенности № 15 от 01.07.2013 сроком на 1 год, на основании ордера № 004187 от 11.03.2014;

от ответчика –  Шошина Е.Н. по доверенности № 01-17/39 от 31.12.2013 сроком до 31.12.2014;

от третьих лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Клязьма» (ОГРН 1023303357791), г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 09.12.2013 по делу № А11-2206/2013, принятое судьёй Митрофановой Л.А. по иску общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Клязьма», г. Владимир (ОГРН 1023303357791), к администрации города Владимира, г. Владимир (ОГРН 1033302009146), при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью «Беркана», г. Владимир, Карташова Сергея Валентиновича, г. Владимир, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, в лице филиала по Владимирской области, г. Владимир, о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.09.2010 № 1 к договору аренды земельного участка от 12.03.2007 № 11089,

 Суд установил, что общество с ограниченной ответственностью «Гостиница «Клязьма» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области к администрации города Владимира с исковым заявлением о признании недействительными пункта 3.1 дополнительного соглашения от 24.09.2010 № 1 к договору аренды земельного участка от 12.03.2007 № 11089 и приложения № 1 к указанному дополнительному соглашению (с учетом заявления об уточнении исковых требований от 17.06.2013).

Определением арбитражного суда от 11.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, в лице филиала по Владимирской области.

          Решением от 09.12.2013 Арбитражный суд Владимирской области отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Гостиница «Клязьма» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, поскольку неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что истцом не представлено доказательств владения земельными участка на праве постоянного бессрочного пользования до момента заключения договора аренды от 12.03.2007 № 11089.

Одновременно заявитель апелляционной жалобы указал, что истец является правопреемником «Владимирского областного совета по туризму и экскурсиям», который владел земельным участком для строительства гостиничного комплекса «Клязьма».

Считает, что арендная плата должна рассчитываться, исходя из 2% от кадастровой стоимости сдаваемых земельных участков, поэтому пункт 3.1 дополнительного соглашения от 24.09.2010 № 1 к договору аренды от 12.03.2007 № 11089 противоречит действующему законодательству.

Администрация города Владимира в отзыве на апелляционную жалобу просила решение Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Общество с ограниченной ответственностью «Беркана», Карташов Сергей Валентинович, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, в лице филиала по Владимирской области отзывов на апелляционную жалобу не представили, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией города Владимира (арендодатель) и ООО «Гостиница «Клязьма» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2007 № 11089, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок до 31.12.2018 следующие объекты недвижимости:

- земельный участок общей площадью 44 532 кв.м, в том числе площадью 2270 кв.м, имеющий кадастровый номер 33:22:34 007:0029, местоположение земельного участка - примерно в 100 м по направлению на север от ориентира - здание гостиницы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, Судогодское шоссе, д. 15, – для содержания парковки автотранспорта;

- земельный участок  площадью 7962 кв.м, имеющий кадастровый номер 33:22:34 007:0028, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира - здание гостиницы (корпус № 2), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, Судогодское шоссе, д. 13а, - для содержания гостиничного комплекса «Клязьма»;

- земельный участок общей площадью 5800 кв.м, имеющий кадастровый номер 33:22:34 007:0030, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира - нежилое здание (котельная), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, Судогодское шоссе, д. 15, - для содержания гостиничного комплекса «Клязьма»;

- земельный участок общей площадью 28 500 кв.м, имеющий кадастровый номер 33:22:34 007:0027, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира - здание (гостиница), расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, г. Владимир, Судогодское шоссе, дом 15.

Срок аренды участков устанавливается с 05.03.2007 по 31.12.2018 (пункт 2.1 договора).

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды арендная плата за право использования устанавливается арендатору с 05.03.2007 в размере 812 443 руб.78 коп. в квартал. Платежи осуществляются согласно расчёту (приложение №2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

24.09.2010 между администрацией города Владимира и ООО «Гостиница «Клязьма» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 12.03.2007 № 11089.

В дополнительном соглашении пункт 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции: арендная плата за право использования устанавливается арендатору в размере 1 791 256 руб. 72 коп. в квартал.

В приложении № 1 к дополнительному соглашению (расчет арендной платы) арендная плата за использование земельными участками определена исходя из ставки от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающей вид функционального использования земель (4,61).

Истец указывает, что  имеет право на льготный размер арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пунктом 3 «д» п\п 2 постановления Правительства Российской Федерации № 582  от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», учитывая, что арендуемые земельные участки были предоставлены ООО «Гостиница «Клязьма»« в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и являются государственной собственностью.

Истец полагает, что в отношении спорных земельных участков действуют нормы постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582,   поэтому при расчете арендной платы за земельные участки должна применяться арендная ставка в размере 2% от кадастровой стоимости, а не 4,61%, как определено дополнительным соглашением от 24.09.2010 № 1 к договору аренды от 12.03.2007 № 11089.

Учитывая изложенное, истец обратился в суд с исковым требованием о признании дополнительного соглашения недействительным по основаниям  статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что данное соглашение не соответствует нормам земельного и гражданского законодательства.

В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Истец, обращаясь с настоящим иском, ссылается на то, что пункт 3.1 дополнительного соглашения от 24.09.2010 № 1 к договору аренды от 12.03.2007 № 11089 и приложение №1 к названному соглашению (расчет арендной платы) противоречат нормам действующего земельного законодательства в части установления  размера арендных платежей.

При этом указывает, что  на момент заключения дополнительного соглашения №1  от 24.09.2010  к договору аренды от 12.03.2007 № 11089 ООО « Гостиница «Клязьма»  не являлось собственником объектов недвижимости, находящихся на арендуемых земельных участках.

 Из материалов дела следует, что  04.06.2006  ООО «Гостиница «Клязьма» внесло в уставной капитал ООО «Беркана» нежилое здание (склад, гараж) и гостиницу «Клязьма» (здание спального корпуса, общественный блок).

ООО «Беркана» зарегистрировало переход права собственности на указанные объекты недвижимости 25.05.2007, что подтверждается   свидетельством о государственной регистрации права серия 33АК №245717, серия 33АК №245716, серия 33АК №245718 от 25.05.2007.

Кроме того,  18.04.2007 между ООО «Гостиница «Клязьма» и  Карташовым С.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества корпуса №2 (спального корпуса) и гостиничного комплекса Клязьма, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 27.04.2007 серия 33АК №272275.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 271, абзацем 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при  переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом,  с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке,    ООО «Беркана» с 25.05.2007, Карташев  С.В.  с 27.04.2007 приняли на себя обязанности арендаторов по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец -  ООО «Гостиница «Клязьма» обратился  в суд с требованием о признании недействительным пункта 3.1. дополнительного соглашения №1 от 24.09.2010 к договору аренды от 12.03.2007 №11089 и приложения №1 к указанному договору. Указанный пункт  регулирует размер арендной платы по договору, который согласован сторонами в размере 1 791 256,72 руб. в квартал.

Не оспаривая  тот факт, что на момент заключения  дополнительного соглашения  и на момент обращения в суд с исковым требованием ООО «Гостиница «Клязьма» не являлось собственником объектов недвижимости, истец просит признать недействительным данное соглашение по основаниям статей  166-169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка