Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2014 по делу n А43-538/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир                                               

03 апреля 2014 года                                                        Дело № А43-538/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2014.

Полный текст постановления изготовлен 03.04.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богуновой Е.А.,

судей Логиновой О.А., Вечканова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Долгих Ю.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода  на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.12.2013 по делу №А43-538/2013, принятое судьей Дроздовой С.А. по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Гранитал» (ИНН 5263029030, ОГРН 1025203755642), г. Н.Новгород, к администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579), г. Н.Новгород, Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, об урегулировании разногласий при заключении договора,

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – Дмитриева М.А., по доверенности от 20.03.2014 (сроком на 1 год) ;

от ответчиков – представители не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

 общество с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Гранитал» (далее – ООО «Строительная фирма «Гранитал») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Нижнего Новгорода (далее - администрация), Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (далее - Комитет) об урегулировании разногласий при заключении соглашения между Комитетом и ООО «Строительная фирма «Гранитал» об условиях изъятия нежилого встроенного помещения с кадастровым номером 52:18:00600067:2809 общей площадью 83 кв.м, расположенного в жилом доме №31 по ул. Грузинская Нижегородского района г.Н.Новгорода, принадлежащего на праве собственности ООО «Строительная фирма «Гранитал» в части определения выкупной стоимости; пункт 2.1 соглашения об условиях изъятия нежилого встроенного помещения изложить в следующей редакции: «Выкупная стоимость объекта составляет 13 450 857 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость в размере 18% - 2 421 154 рубля 26 копеек, в соответствии с заключением эксперта ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» от 10.09.2013» .

Решением от 25.12.2013 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Нижегородской области отменить и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель указал, что у суда отсутствовали основания для назначения судебной экспертизы, а также на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к оспариванию экспертного заключения от 10.09.2013 №036/09/13 эксперта закрытого акционерного общества «НижБизнесКонсалтинг» Савельевой С.В.

Представитель истца просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Поддержал доводы, изложенные в отзыве.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Строительная фирма «Гранитал» на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение №1, общей площадью 83 кв.м, этаж подвал, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская, д. 31, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 52 АА № 223120 (л.д. 8).

Постановлением администрации от 27.12.2010 №7135 жилой дом №31 литер А по ул. Грузинская признан аварийным и подлежащим сносу.

21.11.2011 администрацией  принято постановление №4887 «Об изъятии земельного участка и изъятии помещений в многоквартирном доме №31 литера А по ул. Грузинская».

Собственникам и нанимателям квартир в многоквартирном жилом доме №31 литер А по ул. Грузинская города Н.Новгорода представлены другие жилые помещения. Единственным не изъятым помещением, расположенным в подвале многоквартирного жилого дома № 31 литр А по ул. Грузинская г.Н. Новгорода является нежилое встроенное помещение П1 общей площадью 83 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Строительная фирма «Гранитал».

02.07.2012 ООО «Строительная фирма «Гранитал» обратилось в адрес администрации с заявлением о предоставлении информации по вопросу сноса жилого дома и изъятии спорного нежилого помещения.

Администрация письмом от 08.08.2012 №20-04/12853/12ис сообщила ООО «Строительная фирма «Гранитал» о необходимости представления в Комитет копий правоустанавливающих документов изымаемого объекта недвижимости, а также отчета об оценке его рыночной стоимости, выполненного в соответствии с действующем законодательством об оценочной деятельности.

01.08.2012 ООО «Строительная компания «Гранитал» обратилось в адрес администрации с заявлением о рассмотрении вариантов мены изымаемого нежилого помещения по ул. Грузинская, д. 31 г. Н. Новгорода.

В ответ на вышеуказанное заявление комитет 18.10.2012 в адрес истца направил письмо, в котором указал варианты мены изымаемого нежилого встроенного помещения площадью 83 кв.м.

Рассмотрев предложенные Комитетом варианты мены за изымаемое для муниципальных нужд нежилое встроенное помещение, истец 18.10.2012 в адрес Комитета направил письмо с предложением заключить соглашение об изъятии для муниципальных нужд нежилого встроенного помещения №1 общей площадью 83 кв.м, принадлежащего ООО «Строительная компания «Гранитал» на праве собственности, путем компенсации рыночной стоимости согласно отчета об оценке за изымаемое встроенное помещение                №1.

С целью разрешения вопроса об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения ООО «Строительная фирма «Гранитал» представило в администрацию отчет от 20.08.2012 №01-1067 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «Регион –оценка», согласно которому итоговая величина рыночной стоимости нежилого встроенного помещения определена в размере 11 130 000 руб.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости помещения, администрация обратилась в ООО «Новсистем Консалт».

Согласно отчету от 06.11.2012 №8 (6) об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «Новсистем Консалт», величина рыночной стоимости нежилого спорного помещения определена в размере 5 106 000 руб., в связи с чем Комитет письмом от 18.10.2012 предложил обществу заключить соглашение об условиях изъятия нежилого встроенного помещения №1, расположенного по адресу г. Нижний Новгород, ул. Грузинская, д. 31, по рыночной стоимости в размере 5 106 000 руб.

Не согласившись с предложенными Комитетом условиями, ООО «Строительная группа «Гранитал» обратилось в арбитражный суд.

08.04.2013 Комитет направил в адрес ООО «Строительная группа «Гранитал» соглашение об условиях изъятия нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу г. Нижний Новгород, ул. Грузинская, д. 31.

Согласно пункту 2.1 соглашения «выкупная стоимость объекта составляет 5 106 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость в размере 18 % - 778 881 руб. 36 коп., в соответствии с отчетом об оценке № 8 (6) от 06.11.2012г., выполненным независимой оценочной организацией ООО «Новсистем Консалт».

Посчитав данную стоимость помещения заниженной, истец 15.04.2013 направил в адрес ответчика письмо с протоколом разногласий к соглашению, предложив изложить пункт 2.1 соглашения в следующей редакции: «Выкупная стоимость объекта составляет 11 130 000 руб., с учетом НДС, в соответствии с отчетом об оценке 01-1067 от 20.08.2012, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Регион-Оценка».

Поскольку разногласия, возникшие при заключении соглашения относительно выкупной стоимости нежилого встроенного помещения №1 общей площадью 83 кв.м. не урегулированы, ООО «Строительная компания «Гранитал» обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что согласно редакции пункта 2.1 соглашения об условиях изъятия нежилого встроенного помещения, предложенной Комитетом, выкупная стоимость составила 5 106 000 рублей. Стоимость помещения определена на основании отчета от 06.11.2012 №8 (6) об определении рыночной стоимости, выполненного ООО «Новсистем Консалт».

Согласно редакции пункта 2.1 соглашения об условиях изъятия нежилого встроенного помещения, предложенной ООО «Строительная фирма «Гранитал», выкупная стоимость составила 11 130 000 рублей. Стоимость помещения определена на основании отчета об оценке №01-1067 от 20.08.2012, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Регион-Оценка».

Ввиду разногласий относительно величины выкупной стоимости нежилого встроенного помещения №1 и принимая во внимание противоречивые заключения, в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу об определении рыночной и выкупной стоимости спорного помещения, проведение которой поручено эксперту ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» Савельевой С.В.

Согласно представленному в дело заключению ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» от 10.09.2013 №036/09/13, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 13 450 857 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчеты об оценке от 06.11.2012 №8 (6), от 20.08.2012 №01-1067, от 10.09.2013 № 036/09/13, в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе заслушав в судебном заседании эксперта ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» Савельеву С.В. изучив ее письменные пояснения, суд