Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу n А11-3814/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                      

25 февраля 2014 года                                                   Дело № А11-3814/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  25 февраля 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А.,  Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи     Шмидько Е.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазаренко Оксаны Всеволодовны на решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.09.2013 по делу № А11-3814/2012, принятое судьей Долговой Ж.А., по иску Управления муниципальным имуществом города Владимира, г. Владимир (ИНН 3302008241, ОГРН 1033302008233), к индивидуальному предпринимателю Лазаренко Оксане Всеволодовне, Владимирская область, г. Муром (ИНН 434579693567, ОГРН 304434505700011), о взыскании 349 776 руб. 30 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Управления муниципальным имуществом города Владимира –   Ермакова Н.Е. по доверенности от 09.01.2014 № 26-01-08/1, сроком действия до 31.12.2014;

от индивидуального предпринимателя Лазаренко Оксаны Всеволодовны – Морозова Ю.И. по доверенности от 16.04.2012 № 33 АА 0246526, сроком действия три года.

Управление муниципальным имуществом города Владимира обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лазаренко Оксане Всеволодовне о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 19.04.2011 №4989 за второй, третий, четвертый квартал 2011 года в сумме 105 507 руб. 76 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.04.2011 по 11.03.2012 в сумме 5928 руб. 54 коп., исчисленных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытков в сумме 230 640 руб., расходов на оплату услуг оценщика в сумме 7700 руб.

Решением от 19.09.2013 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ответчика в пользу истца 105 507 руб. 76 коп. долга, 5928 руб. 54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 230 640 руб. убытков, 7700 руб. расходов на оплату услуг оценщика, а также в доход федерального бюджета 9995 руб. 53 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Лазаренко Оксана Всеволодовна  обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение суда первой инстанции в связи нарушением норм материального права.

Заявитель указал, что истец передал имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, нарушив тем самым пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом истец передал в аренду помещения, не узаконив самовольную перепланировку между комнатами 5 и 5а. Кроме того, арендованное нежилое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для его использования в связи с произошедшим 26.05.2011 пожаром, в результате которого помещение №2 выгорело полностью. В связи с этим основания для взимания арендной платы за период с 20.04.2011 по 14.11.2011 отсутствуют. Акт от 10.06.2011, составленный истцом в одностороннем порядке, не является надлежащим доказательством демонтажа 6 оконных блоков с подоконниками именно Лазаренко О.В. Таким образом, противоправное поведение ответчика  либо вина в причинении данных убытков истцу не установлены. Отчет оценщика от 19.09.2011 №1122/343-11 также не является допустимым доказательством по делу, поскольку составлен по состоянию на 29.08.2011, то есть спустя продолжительный период времени после пожара и после расторжения договора аренды. Расходы по составлению отчета в размере 7700 руб. необоснованно взысканы с ответчика.

Управление муниципальным имуществом города Владимира в отзыве на апелляционную жалобу от 13.02.2014 №02-05/33 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Согласно акту приема-передачи от 20.04.2011 у арендатора не имелось претензий на момент передачи арендуемого объекта. Полагает, что произошедший пожар не прекращает обязанности арендатора по  владению и пользованию арендованными помещениями, а также по внесению арендной платы и возвращению помещений арендодателю. Кроме того, отметило, что причиной ухудшения состояния муниципальных нежилых помещений явились неправомерные действия арендатора при их использовании. Доказательств, опровергающих представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления поврежденного имущества, ответчик не представил, ходатайств о проведении соответствующих экспертиз не заявлял.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.04.2011 между УМИ г. Владимира (арендодателем) и ИП Лазаренко О.В. (арендатором) заключен договор № 4989 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г.Владимир, ул. Горького, д. 69, общей площадью 80,2 кв.м, а именно: помещения №2, 3, 4, 5, 5а по плану второго этажа здания (инвентарный номер 17:401:001:003371550:0001:20000, помещения литера Д согласно кадастровому паспорту от 30.12.2010), для размещения школы по маникюру и педикюру.

Срок действия договора установлен с 20.04.2011 по 20.04.2016 (пункт 1.4).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатором вносится арендная плата за 2 квартал 2011 года (начиная с 20.04.2011) в сумме 36 537 руб. 84 коп., за 3 и 4 квартал 2011 года в сумме 46 315 руб. 57 коп. за каждый квартал на расчетный счет арендодателя. На момент заключения договора расчетная сумма квартальной арендной платы составила 54 652 руб. 37 коп., в том числе НДС, расчетная сумма годовой арендной платы - 218 609 руб. 48 коп., в том числе НДС.

Оплата производится арендатором ежеквартально, за каждый расчетный квартал не позднее 10-го числа первого месяца каждого квартала.

По акту передачи от 20.04.2011 нежилые помещения переданы ответчику в пользование.

Письмом от 18.05.2011, полученным УМИ г.Владимира 20.05.2011, ответчик обратился к арендодателю с просьбой дать ему разрешение на проведение перепланировки в арендуемых помещениях с целью установки санузла.

26.05.2011 комиссией в составе представителей УМИ г.Владимира, ООО «ЖЭКК», МУП «Жилищник», МУК «Городской дворец культуры», ООО «Жилремстрой», ИП Лазаренко О.В. установлено, что в результате произошедшего пожара, помещение №2 по плану II этажа и помещения №2, 3а по плану III этажа выгорели полностью; в помещении №3 по плану III этажа вскрыты полы (50%), в помещениях №3, 33, 33а, 34, 35 по плану III этажа вследствие пожара пострадала отделка; в результате тушения пожара помещения I этажа полностью залиты водой, в помещениях, арендуемых ИП Лазаренко О.В., демонтирована система отопления, изменена конфигурация внутренних перегородок (акт осмотра от 26.05.2011).

В письме от 03.06.2011 №44-01-07/1760, адресованном ИП Лазаренко О.В. на ее обращение от 18.05.2011, УМИ г.Владимира отказало ИП Лазаренко О.В. в проведении перепланировки занимаемых ею нежилых помещений, предложило оплатить штраф в размере 10 000 руб. и устранить недостатки, свидетельствующие об ухудшении имущества.

10.06.2011 комиссией в составе представителей УМИ г.Владимира, ООО «ЖЭКК», МУКП «Владицан» произведен осмотр нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Владимир, ул.Горького, д.69, в ходе которого установлено, что в помещениях, арендуемых ИП Лазаренко О.В., демонтированы оконные блоки в количестве шести штук.

Истцом в адрес ИП Лазаренко направлена претензия от 16.06.2011 №44-02-07/1889, полученная последней 20.07.2011, в которой УМИ г.Владимира предложило восстановить систему отопления и установить оконные блоки в занимаемых нежилых помещениях.

Уведомлением от 11.07.2011 №44-01-07/2225, полученным ответчиком 13.07.2011, истец, ссылаясь на неоднократные нарушения ИП Лазаренко О.В. условий заключенного договора, сообщил о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и предложил в течение 3-х рабочих дней с момента получения уведомления возвратить нежилые помещения по акту приема-передачи, а также погасить задолженность по арендным платежам и пени за просрочку оплаты. В обоснование отказа от договора истец сослался на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 договора, а также акты от 26.05.2011 и от 10.06.2011, которыми установлены демонтаж системы отопления и оконных блоков, перепланировка помещений в отсутствие разрешения арендодателя.

В ответе на данное уведомление ответчик сообщил, что в результате произошедшего пожара в арендуемом помещении, возможность использования его по целевому назначению отсутствует, ввиду чего отказался от внесения арендной платы и пени.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, а также существенное ухудшение состояния переданного в аренду имущества со стороны арендатора послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом наличия задолженности в заявленном размере и отсутствия в материалах дела доказательств ее своевременной и полной оплаты.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции признал выводы суда соответствующими действующему законодательству и установленным по делу обстоятельствам.

Оценив условия договора аренды от 19.04.2011 № 4989, суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Порядок уплаты арендных платежей определен сторонами в пункте 3.1 договора.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме.

Исходя из изложенного и учитывая подтверждение истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей материалами дела, обоснованность размера заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате, отсутствие в материалах дела доказательств освобождения помещения в установленном порядке в спорный период, нахождение в арендуемых помещениях в спорный период товарно-материальных ценностей арендатора и отсутствие доказательств невозможности использования помещения ответчиком, суд первой инстанции пришел к выводу о законности требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 105 507 руб. 76 коп. за второй, третьи и четвертый квартал 2011 года, то есть с 20.04.2011 по 14.11.2011.

Данный вывод является правомерным, соответствующим действующему законодательству и установленным по делу обстоятельствам.

Поскольку факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства подтвержден материалами дела, следовательно, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5028 руб. 46 коп. за период с 21.04.2011 по 11.03.2012 является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расчет арендных платежей и процентов ответчиком документально не опровергнут.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными.

Ссылка заявителя на расторжение договора аренды с 26.05.2011 по просьбе арендатора была предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонена.

В соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре может быть установлена возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично. В этом случае договор считается расторгнутым.

В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке и без обращения в арбитражный суд, что последним было реализовано письмом от 11.07.2011 №44-01-07/2225, полученным ответчиком 13.07.2011.

Договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа арендатора от исполнения договора.

Довод заявителя жалобы о неиспользовании спорного помещения по целевому назначению в связи с произошедшим 26.05.2011 пожаром, не опровергает законности принятого судебного акта.

По правилам абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендодатель вправе потребовать у арендатора внесения арендной платы до момента исполнения им обязанности по возврату объекта аренды.

При прекращении договора