Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2007 по делу n А79-9893/2006. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир                                                                           Дело № А79-9893/2006

22 ноября 2007 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2007 года, полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2007 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Никоновой А.В. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Чувашвтормет» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.08.2007 по делу № А79-9893/2006, принятое судьей Манеевой О.В., по иску открытого акционерного общества  «Чувашвтормет» к обществу с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Проф Аудит», республиканскому специализированному государственному учреждению «Фонд имущества Чувашской Республики», с участием третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о признании не достоверной итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и понуждении заключить договоры купли-продажи и по встречному иску республиканского специализированного государственного учреждения «Фонд имущества Чувашской Республики» к открытому акционерному обществу «Чувашвтормет» о признании его утратившим право первоочередного приобретения государственного имущества Чувашской Республики.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – Цыбиков А.Н.по доверенности от 18.12.2006; Лушин Д.С. по доверенности от 31.03.2007 (сроком на 1 год);

от ответчиков – ООО «Проф Аудит» Куварзина И.А. директор, протокол № 9 от 01.08.2006; Фонд имущества ЧР – Федотов П.В.  по доверенности от 01.12.2006 № 02-10/965 (сроком до 31.12.2007).

от третьего лица – не явился, извещен (уведомление № 78927).

Суд установил:

Открытое    акционерное    общество     «Чувашвтормет»     (далее    - ОАО «Чувашвтормет»)   обратилось   в   Арбитражный   суд  Чувашской Республики с   иском   к  обществу с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Проф Аудит» (далее –ООО «АФ«Проф Аудит»), республиканскому специализированному государственному учреждению «Фонд имущества Чувашской Республики» (далее – Фонд) о признании недействительным  отчета оценщика ООО «АФ "Проф Аудит» от 10.05.2006  №22.1/09.1-0 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Чувашской Республике, расположенных по адресу: г.Чебоксары, ул.Шевченко, 69, данные которого были использованы РСГУ "Фонд имущества Чувашии" при составлении уведомления и извещения о продаже указанных нежилых помещений и земельного участка занятого ими; об определении цены сделки по отчуждению вышеуказанного недвижимого имущества; об обязании республиканского специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Чувашской Республики" совершить сделки купли-пpoдажи спорного  недвижимого  имущества по  цене 4 344 425 рублей - стоимость нежилых помещений; 804 176 рублей 88 копеек - выкупная стоимость земельного участка ( с учетом   уточнений в порядке   статьи   49   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

РСГУ "Фонд имущества Чувашии" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ОАО "Чувашвтормет" (уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании последнего утратившим  право первоочередного приобретения спорного государственного имущества Чувашской Республики.)

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Министерство)

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.08.2007 открытому акционерному обществу "Чувашвтормет" в удовлетворении исковых требований отказано. Республиканскому специализированному государственному учреждению "Фонд имущества Чувашской Республики" в удовлетворении встречного иска отказано.

ОАО «Чувашвтормет» не согласилось с принятым по делу решением в части отказа в удовлетворении его требований, что послужило поводом для обращения в суд с апелляционной жалобой. Считает решение в обжалуемой части незаконным, просит его изменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что отчет оценщика не соответствует нормам действующего законодательства, в связи с чем  итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной. Расчет стоимости земельного участка в рамках   затратного   подхода   при   оценке   стоимости   объектов    недвижимости  приводит  к  завышению  стоимости объекта  оценки. Кроме того, нельзя использовать для оценки объектов недвижимости Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». Заявитель считает, что суд необоснованно не применил коэффициент 0,3. В качестве достоверной итоговой величины рыночной стоимости спорного имущества следует принять стоимость, определенную в отчете ЗАО «АК ВОСТОК».

ООО «АФ  «Проф Аудит» в отзыве на апелляционную жалобу от 23.10.2007 №426 считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы жалобы – несостоятельными по основаниям, изложенным в отзыве.

В отзыве от 31.10.2007 № 02-06/1094 Фонд имущества указывает, что решение вынесено с соблюдением требований действующего законодательства и изменению не подлежит. Минимущество Чувашии распоряжением от 03.04.2007 №447-р признало утратившим силу распоряжение № 1094-р от 07.09.2006, в связи с чем предмет спора отсутствует. Просит в удовлетворении жалобы отказать.

Министерство в отзыве на жалобу от 02.11.2007 № 08-12/6114 считает решение Арбитражного суда Чувашской Республики  от 16.08.2007 законным и обоснованным, просит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда не явилось.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность  принятого по делу решения проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы и заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционная инстанция считает, что обжалуемое  решение не подлежит отмене исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 07.09.2006 Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики издано распоряжение № 1094-р «Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики - нежилых помещений - нежилого одноэтажного кирпичного здания со строениями, расположенных по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Шевченко, 69, и земельного участка, занятого ими и необходимого для их использования».

В соответствии с указанным распоряжением подлежало приватизации путём продажи на аукционе следующее государственное имущество Чувашской Республики:

- нежилые помещения - нежилое одноэтажное кирпичное здание общей площадью 405,2 кв.м. (литера А) с подвалами: (литера А1) площадью 71,3 кв.м., (литера А2) площадью 38,4 кв.м., со строениями: зданием охраны (литера Б) площадью 40,1 кв.м., гаражом (литера В) площадью 74,3 кв.м., гаражом (литера Г) площадью 27,1 кв.м., складом (литера Д) площадью 31,2 кв.м., расположенные по адресу: Чувашская Республика, ул. Шевченко, д. 69;

земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости и  необходимый для их использования, общей площадью 3484 кв.м., кадастровый номер 21:01:02 05 01:0024, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул.Шевченко, д. 69.

Пунктом 2 распоряжения № 1094-р установлена цена нежилых помещений, равная 6 747 000 руб. Цена выкупа земельного участка составила 804 176 руб. 88 коп.

Указанная цена определена на основании отчёта ООО «АФ «Проф Аудит» от 10.05.2006 № 22.1/09.1-0 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Чувашской Республике, расположенных по адресу: г. Чебоксары, ул. Шевченко,69». Цена земельного участка определена в соответствии со статьёй 28 Закона о приватизации.

 ОАО «Чувашвтормет» имеет первоочередное право приобретения перечисленных нежилых помещений на основании пункта 16 статьи 43 Закона о приватизации.

Письмом от 27.09.2006 № 04-04/784 Фонд известил ОАО «Чувашвтормет» о продаже имущества по выше указанной цене и предложил реализовать право первоочередного приобретения имущества в период с 29.09.2006 по 30.10.2006.

16.10.2006 ОАО «Чувашвтормет» направило в адрес РСГУ «Фонд имущества Чувашии» заявление о согласии приобрести имущество в порядке реализации первоочередного права. В данном заявлении истцом были указаны иные цены, по которым он согласен приобрести имущество и которые он считает рыночными ценами: 4 000 000 руб. - стоимость нежилых помещений (зданий) и 636 178 руб. — стоимость земельного участка.

Фонд имущества  факт получения заявления в его адрес отрицает.

Согласно пункту 16 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» при выявлении имущества, подлежащего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизируемого имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене. Не выкупленное открытым акционерным обществом имущество приватизируется в порядке, установленном настоящим Законом.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

 Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях приватизации предусмотрена статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

В статье 11 Закона № 135-Федерального закона прописаны общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение), а также установлены обязательные реквизиты.

Правила оценки имущества установлены в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от06.06.2001 № 529.

Как следует из материалов дела, что при проведении оценки ООО «Проф Аудит» (отчет № 22.1/09.1-О от 10.05.2006) использовало три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный, как это предусмотрено Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519.

Выводы суда Чувашской Республики об отсутствии оснований для признания итоговой величины рыночной стоимости, определенной в отчете от 10.05.2006 №22.1/09.1-О недостоверной и отсутствии оснований для обязания сторон заключить договор купли-продажи по цене, заявленной истцом, являются правомерными, основанными на материалах дела.

Довод заявителя о том, что  расчет стоимости земельного участка в рамках   затратного   подхода   при   оценке   стоимости   объектов    недвижимости    не соответствует требованиям  законодательства  и  приводит  к  завышению  стоимости объекта   оценки,   судом апелляционной инстанции рассмотрен и признан  не правомерным в силу нижеследующего.

Согласно стандартам  Российского  общества   оценщиков   (СТО   РОО   21-01 -95)   при  оценке недвижимости  с   помощью    затратного    подхода    рекомендуется    последовательно определять:   рыночную   стоимость   земельного   участка;   восстановленную   стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения; величину накопленного совокупного износа объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости   участка   земли   и   восстановительной   стоимости   объекта   за   минусом накопленного износа. Полученный результат согласовывается с результатами расчета стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного методов.

Довод   заявителя  о  невозможности использования для оценки объектов недвижимости Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» является не обоснованным и отклоняется апелляционным судом.

 Межрегиональный информационно-аналитический   бюллетень   «Индексы   цен   в строительстве» КОИНВЕСТ является межрегиональным, формируется на основе данных, предоставляемых ему территориально-региональными подразделениями Госстатистики, поэтому использование данных, приведенных в этом сборнике, является корректным, обоснованным, непредвзятым и не противоречит Закону № 135-ФЗ и Стандартам оценки.

Ссылки заявителя  о  завышенном  размере  коэффициента, учитывающего  прибыль предпринимателя, о неприменении понижающего коэффициента 0,3  и о заниженном проценте физического износа объекта оценки, являются несостоятельными.

В отчете размер коэффициента, учитывающего прибыль предпринимателя, определен расчетным путем. Кроме того, данные, используемые для расчета, обоснованы и по ним приведены соответствующие источники информации.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и Стандартами оценки,  оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Учитывая цель и задачу оценки, а также исходя из конструктивных элементов здания (лит. А) и подвалов (лит.А1,А2) аналогичных друг другу. Кроме того, коэффициент 0,3 не является обязательным к применению согласно законодательству об оценочной деятельности, а является решением конкретного собственника объектов при определении дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду и не может быть связан с определением рыночной стоимости здания затратным подходом.

Довод ОАО «Чувашвтормет» о том,