Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 по делу n А38-787/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                     

24 ноября 2009 года                                                   Дело № А38-787/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  24 ноября 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Беляковой Н.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сайвер» на решение Арбитражного суда  Республики Марий Эл от 21.09.2009, принятое судьей Коноваловым И.М., по делу № А38-787/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью «Сайвер» к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обществу с ограниченной ответственностью «Сахарок», при участии третьего лица – Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл, о признании права преимущественного выкупа в отношении части здания и признании недействительным зарегистрированного права собственности.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Сайвер» – Бурдина О.М. на основании протокола от 26.11.2008 и приказа о продлении полномочий от 26.11.2008 № 31;

от муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – не явился, извещен (уведомление № 35210);

от общества с ограниченной ответственностью «Сахарок» - не явился, извещен (уведомления № 35207, 35208, 35209);

от Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл - не явился, извещен (уведомление № 35212, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя от 10.11.2009 № 07-3520).

Общество с ограниченной ответственностью «Сайвер» обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обществу с ограниченной ответственностью «Сахарок» о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Сахарок» на объект недвижимости – Дом быта площадью 1513,9 кв.м., расположенный по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.35, и признании права собственности на часть здания общей площадью 773,4 кв.м., расположенного по указанному адресу.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил признать право преимущественного выкупа в отношении части здания общей площадью 773,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.35, а также недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Сахарок» на здание «Дом быта» общей площадью 1513,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.35.

Решением от 21.09.2009 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении заявленных требований, мотивировав это тем, что право преимущественного выкупа части здания истцу на законных основаниях не принадлежало и по договору аренды им не приобреталось.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Сайвер» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с неправильным применением норм материального права.  

По мнению заявителя апелляционной жалобы, необоснован вывод суда первой инстанции о том, что в установленном законодательством о приватизации порядке муниципальное образование произвело продажу здания в частную собственность  коммерческой организации. Согласно письму Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 29.03.1994 №АИ-6/2378 преимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения), означает право указанных юридических лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключается конкуренция со стороны иных потенциальных покупателей. При этом заявитель пояснил, что право истца на преимущественное приобретение арендуемого недвижимого имущества было нарушено действиями Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Йошкар-Олы по продаже спорного объекта на аукционе ООО «Бакалея-Резерв». Кроме того, перед продажей спорного имущества с аукциона истец не был надлежащим образом уведомлен о предстоящих торгах, в связи с чем у него отсутствовала возможность участия в торгах. Таким образом, при отчуждении спорного нежилого помещения ответчиком были существенно нарушены права истца в отношении арендуемого им имущества. Заявитель указал, что при намерении совершить отчуждение спорного имущества Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Йошкар-Олы должен руководствоваться Положением о порядке приватизации сданного в аренду государственного имущества.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции не дал оценки письму, адресованному администрации г.Йошкар-Олы в декабре 2000 года, содержащему предложение о включении в договор аренды от 05.10.1994 условия о праве преимущественного выкупа арендуемого помещения; не учел пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

Ответчики и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.05.1994 Йошкар-Олинский городской фонд имущества по результатам проведенного открытого коммерческого конкурса в соответствии с программой приватизации имущества заключил с товариществом с ограниченной ответственностью «Сайвер» договор №140 купли-продажи имущества ателье №3, расположенного по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.31.

Во исполнение пункта 7.2 договора Комитет по управлению имуществом г.Йошкар-Олы и ТОО «Сайвер» заключили договор аренды нежилого помещения от 06.10.1994 №548, согласно которому по акту приема-передачи от 06.10.1994 последний принял в аренду (имущественный наем) нежилое помещение общей площадью 773,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.31, для использования в целях оказания услуг населению по пошиву и ремонту одежды, сроком действия 15 лет. Справкой МП БТИ г.Йошкар-Олы от 22.02.2002 №286 уточнен адрес здания: ул.Зарубина, д.35.

В договор аренды какие-либо изменения, касающиеся выкупа имущества, в установленном порядке внесены не были.

По итогам проведения 20.06.2006 аукциона по продаже здания «Дома быта», литер А, с земельным участком, расположенного по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.35, победителем признано общество с ограниченной ответственностью «Бакалея резерв», что зафиксировано протоколом от 20.06.2006 №50,.

По результатам торгов Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», выступающий от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», и общество с ограниченной ответственностью «Бакалея резерв» заключили договор от 26.06.2006 №220 купли-продажи здания, в состав которого вошло и нежилое помещение, арендуемое ООО «Сайвер».

24.11.2006 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл общество с ограниченной ответственностью «Бакалея резерв» зарегистрировало право собственности на указанное здание, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 12 МР №107699.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 06.10.1994 №548, заключенному с ООО «Сайвер», перешли к ООО «Бакалея резерв» в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 04.12.2006 №02-14/3768, полученным ООО «Сайвер» 09.01.2006, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» уведомил истца о замене собственника и просил не перечислять арендную плату с 24.11.2006  на расчетный счет Комитета.

Впоследствии на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2006, заключенного между ООО «Бакалея резерв» и ООО «Сахарок», право собственности на здание «Дома быта» общей площадью 1513,9 кв.м., литер А, расположенное по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.35, зарегистрировано 15.01.2007 за ООО «Сахарок», о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за номером 12-12-01/201/2006-323.

ООО «Сайвер», считая, что его право на преимущественное приобретение арендуемого недвижимого имущества нарушено действиями Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Йошкар-Олы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истец не реализовал своего права на выкуп арендованного имущества и на подачу заявки на участие в аукционе по продаже здания «Дома быта».

Как правильно указал суд первой инстанции, на день заключения договора аренды от 06.10.1994 №548 действовал Указ Президента Российской Федерации от 14.10.1992 №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», согласно пункту 6 которого арендаторы вправе выкупить государственное и муниципальное имущество, сданное им в аренду, в случае наличия в договоре аренды условия о праве выкупа. Аналогичные положения содержались и в статьях 16, 26 Федерального закона от 21.07.1997 №123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" определен порядок выкупа арендованного имущества, согласно которому приватизация сданного в аренду имущества в соответствии с договором аренды с правом выкупа осуществляется в случае, если договор был заключен до вступления в силу Закона о приватизации от 03.07.1991.

В других случаях арендатор имущества государственного или муниципального предприятия может приобрести такое имущество в порядке, установленном законодательством о приватизации.

В силу пункта 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.

В рассматриваемом случае стороны заключили договор аренды от 06.10.1994 №548, а условие о выкупе не предусмотрели.

Поскольку условие о выкупе договором аренды от 06.10.1994 №548 не предусмотрено, изменения в установленном порядке в него не вносились, заявление о выкупе арендованного имущества не подавалось, у суда отсутствовали основания для удовлетворения настоящего иска.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие исключительного права на приобретение в собственность (или аренды сроком не менее 15 лет) зданий, сооружений, нежилых помещений, которые товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества этого предприятия (подразделения) и выкупившее его, арендовали, или которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей деятельности по цене, устанавливаемой Госкомимуществом России, в силу Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2284 и пункта 4.5 Основных положений государственной программы приватизации отклоняется, поскольку общество не реализовало данное право и своевременно не обратилось с заявлением на выкуп в установленном порядке.

Письмо истца от 06.12.2000 с предложением внести изменения в договор от 06.10.1994 №548, содержащее условие о праве преимущественного выкупа арендуемого помещения, не является доказательством реализации предоставленного права.

Не воспользовался истец и правом на подачу заявки на приобретение в собственность объекта недвижимости в целях реализации преимущественного права арендаторов на приобретение в собственность арендуемого им здания.

Кроме того, требование истца о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Сахарок» на здание «Дом быта» общей площадью 1513,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Йошкар-Ола, ул.Зарубина, д.35, не соответствует способам защиты, установленным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на