Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2009 по делу n А38-3295/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

подтверждается совершение участниками договора необходимых правовых действий, направленных на достижение юридического результата. Так, арендатор, ООО «Наш Дом», реализовал право пристраивать здания к арендуемому объекту снаружи, закрепленное пунктом 1 оспариваемого соглашения, что подтверждается планом пристроя к Дому торговли и разрешением на строительство (том 1, л.д. 64-64, 124). На момент нового рассмотрения спора пристрой к Дому торговли сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 80 от 03.04.2009 (том 2, л.д. 25). ООО «Наш Дом» также воспользовалось правом передавать арендуемые помещения в субаренду, заключив соответствующие договоры с третьими лицами (том 1, л.д. 60-63, 125-134). Таким образом, позиция истца полностью опровергается исследованными доказательствами. При доказанности реального исполнения дополнительного соглашения оснований для его признания недействительным в силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Также суд пришел к правильному выводу о том, что юридически ошибочным является и довод истца о ничтожности соглашения по причине несоответствия его условий Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ, Положению о приватизации имущества МО «Город Йошкар-Ола», Положению о порядке предоставления в субаренду объектов нежилого фонда МО «Город Йошкар-Ола», методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов является правовым основанием для признания сделки ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Строительство нельзя рассматривать в качестве способа приватизации муниципального имущества, поскольку по его окончании создается новый объект недвижимости, право собственности на который возникает и заказчика или лица, создавшего вещь для себя (пункт 1 статьи 218 ГК РФ). Поэтому закон о приватизации или его отдельные положения не могут применяться при оценке законности условия оспариваемого соглашения о праве осуществлять строительство нового объекта. Тем самым арбитражный суд признал неверным довод истца о том, что пунктом 1 дополнительного соглашения установлен незаконный способ приватизации муниципального имущества.

При новом рассмотрении спора суд первой инстанции дополнительно исследовал довод истца о нарушении ответчиками законодательства, регулирующего порядок проведения торгов, и сделал правильный вывод о том, что истцом неверно истолкованы нормы гражданского права. По мнению истца, статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статья 15 ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрещают собственнику после объявления торгов каким-либо образом распоряжаться выставленным на торги имуществом, в том числе изменять объем обременений. Однако данный довод является несостоятельным. Из содержания указанных правовых норм не следует, что объем обременений подлежащего продаже имущества  относится к тем сведениям, которые подлежат обязательному опубликованию.

Кроме того, о наличии обременения здания Дома торговли правами аренды на основании соответствующих договоров истец был осведомлен, поскольку информационное обеспечение процесса приватизации объекта недвижимости соответствовало правилам статьи 15 ФЗ от 21.12.2001 № 178-Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». В публикации от 22.06.2005 указано, что более подробную информацию относительно объекта, подлежащего продаже, можно получить в КУМИ.

Как пояснил представитель КУМИ, спорное дополнительное соглашение от 02.06.2005 к договору аренды от 31.12.2004, как и сам договор аренды входили в состав конкурсной документации. Статус участника аукциона истец приобрел 22.07.2005, то есть после заключения дополнительного соглашения от 02.06.2005. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.  В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец имел реальную возможность ознакомления с содержанием дополнительного соглашения от 02.06.2005 до заключения сделки купли-продажи имущества. Ответчики каких-либо изменений в договор аренды после того, как истец приобрел статус участника конкурса, не вносили.

Вывод суда первой инстанции о том, что нормы, регулирующие порядок проведения торгов, не содержат прямого запрета на внесение изменений в существующие правоотношения относительно предмета торгов, является правомерным.

Возведенный объект является пристроенным зданием торгового центра, прошедшим кадастровый учет (т. 2, л.д. 18). Он расположен на отдельном земельном участке, которым ответчик, ООО «Наш Дом», владеет на праве аренды (т. 2,.л.д. 26-27). При строительстве пристроя параметры принадлежащего истцу здания Дома торговли не были изменены, тем самым объем его права собственности не уменьшился, права арендодателя ничем не нарушены.

Также суд первой инстанции верно посчитал необоснованной ссылку истца на положение о порядке представления в субаренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола», поскольку соответствие условия дополнительного соглашения о сдаче арендатором помещений в субаренду без согласования с арендодателем нормам Гражданского кодекса Российской Федерации уже установлено арбитражным судом в деле № А38-701-2/106-06.

Утверждение истца о том, что наличие субарендаторов нарушает его права и законные интересы собственника, лишено конкретности, истец не указал, какие именно права нарушены, в чем выражается нарушение.

Истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение субарендаторами правил пользования арендованным помещением, использования его не по целевому назначению. Договоры субаренды ответчик, ООО «Наш Дом», направляет для сведения истцу, что им не опровергается. Однако доказательств того, что истец как собственник письменно возражал против заключения договора с кем-либо из субарендаторов, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в деле не имеется.

По мнению истца, пункт 3 дополнительного соглашения от 02.06.2005 противоречит способу расчета арендной платы, установленному «Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности МО «Город Йошкар-Ола», утв. решением Городского собрания от 11.03.2004. № 472-III.

Арбитражный суд отклонил данный довод по следующим основаниям. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Содержание пункта 3 дополнительного соглашения не противоречит названной норме, поскольку устанавливает, что арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляционного процесса.

Арбитражный суд первой инстанции с учетом указаний Президиума ВАС РФ, отдельно исследовав обстоятельства наделения одного из арендаторов льготными условиями по сравнению с другими арендаторами, обоснованно пришел к выводу об опровержении данного аргумента материалами дела в силу следующего. Здание Дома торговли передано в аренду трем арендаторам: кроме ООО «Наш Дом» арендаторами являются ООО Фирма «Бростер» и ООО «Фараон». С каждым из этих лиц заключены типовые договоры аренды недвижимого имущества соответственно № 3763 и № 3764 от 31.12.2004 (том 2, л.д. 117-118, 122-123). 02.06.2005 между Комитетом и каждым арендатором подписаны дополнительные соглашения, по содержанию полностью идентичные оспариваемому соглашению (том 2, л.д. 120, 125). Действительность дополнительных соглашений к договорам аренды № 3763 и №3764 от 31.12.20004 была также оспорена истцом. Арбитражный суд Республики Марий Эл  отклонил исковые требования истца решениями от 22.01.2008 по делу № А38-4489/2007-2-291 и от 08.09.2008 по делу № А38-1568/2008-10-158 (том 2, л.д. 65-70).

Кроме того, при новом рассмотрении дела суд первой инстанции не установил обстоятельств, которые свидетельствуют о злоупотреблении Комитетом своими правами на основании следующего. Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По смыслу названной нормы, в случае, если не доказано обратное, действия стороны предполагаются разумными и добросовестными. Исследовав в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции верно не усмотрел в действиях ответчиков намерения причинить вред истцу. Намерение внести изменения в договор аренды зафиксированы в дополнительном соглашении 02.06.2005, на тот момент стороны не могли знать или предполагать, что победителем аукциона 26.07.2005 станет именно ОАО «Волжский Ювелир». Более того, одним из участников торгов было и ООО «Наш Дом».

Также суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда о том, что факт сокрытия Комитетом информации о предмете торгов и существующих обременениях от участников аукциона не установлен.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении исследовал все доводы истца с учетом указаний Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Таким образом, поскольку основания для признания дополнительного соглашения к договору аренды отсутствуют,  то суд первой инстанции при новом рассмотрении дела правомерно отказал ОАО «Волжский Ювелир» в удовлетворении исковых требований.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности на основании изложенного.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13 июля 2009 года по делу №А38-3295/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Волжский Ювелир», г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                       Е.Н.   Наумова

Судьи                                                                                      Л.В.   Бухтоярова

                                                                                                О.Ю.   Александрова