Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2009 по делу n А38-3295/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир

05 октября 2009 года                                                        Дело № А38-3295/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября  2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Наумовой Е.Н., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рыбкиной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Волжский Ювелир» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.07.2009, принятое судьёй Черных В.А., по делу № А38-3295/2007 по иску открытого акционерного общества «Волжский Ювелир» к обществу с ограниченной ответственностью «Наш Дом», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»,  о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явился, извещен (уведомление №13398);

от ответчиков: ООО «Наш Дом» - не явился, извещён (уведомление  №13399, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), КУМИ - представителя Зверевой И.А. по доверенности от 12.01.2009 №3 сроком действия по 31.12.2009;

от третьего лица -  представителя Зверевой И.А. по доверенности от 15.01.2009 №023-33/79 сроком действия по 31.12.2009,

установил:

открытое акционерное общество «Волжский Ювелир» (далее – ОАО «Волжский Ювелир») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Наш Дом» (ООО «Наш Дом») о признании недействительным дополнительного соглашения от 02.06.2005 к договору аренды №3762 от 31.12.2004.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет) и администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – администрация).

Исковые требования основаны на статьях 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Комитет и ООО «Наш Дом» заключили указанное соглашение без намерения создать соответствующие правовые последствия. По мнению ОАО «Волжский Ювелир», отдельные положения соглашения противоречат действующему законодательству, а именно:

- пункт 1, предоставляющий арендатору право без согласования с арендодателем пристраивать здания (помещения) к арендуемому объекту снаружи с переходом в собственность арендатора пристроенных объектов недвижимости, противоречит Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Положению о приватизации имущества муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденному решением XVII сессии Йошкар-Олинского городского Собрания от 06.03.2003 № 222-111, в части установления способа приватизации, не предусмотренного законом;

- пункт 2, закрепляющий право арендатора сдавать арендуемый объект в субаренду или безвозмездное пользование без письменного разрешения арендодателя, не соответствует Положению о порядке предоставления в субаренду объектов нежилого фонда муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденному решением VIII сессии Йошкар-Олинского городского Собрания от 10.07.2001 № 108-III, устанавливающему письменный порядок обращения арендатора в комитет для получения права на передачу в субаренду части объекта;

- пункт 3, фиксирующий порядок изменения арендной платы только по соглашению сторон, не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляционного процесса, противоречит Методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденной решением XXIV сессии Йошкар-Олинского городского Собрания от 11.03.2004 № 472-III.

Решением от 28.11.2007 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.04.2008 решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.11.2007 было оставлено без изменения.

Постановлением от 16.12.2008 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл. Суд надзорной инстанции указал, что при новом рассмотрении спора надлежит исследовать вопросы соблюдения норм закона, регламентирующего правила продажи имущества на торгах. Высшая судебная инстанция установила, что судом при рассмотрении спора не исследован вопрос о цели совершения оспариваемой сделки, в результате которой одного из арендаторов Комитет наделил льготными условиями. Кроме того, в состоявшихся судебных актах отсутствует правовой анализ возможного злоупотребления Комитетом своими правами.

При новом рассмотрении дела ОАО «Волжский Ювелир» поддержало ранее заявленный иск и уточнило свою правовую позицию. Заявило, что дополнительное соглашение от 02.06.2005 противоречит части 2 статьи 448 ГК РФ, статье 15 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». По мнению истца, толкование названных норм позволяет сделать вывод о том, что изменение объема обременения приватизируемого имущества в период проведения торгов запрещено законом. Оценив представленные в дело доказательства, истец усмотрел в них признаки злоупотребления Комитетом своими правами. Заключая дополнительное соглашение, Комитет знал о предстоящей приватизации объекта недвижимости, тем не менее, наделил одного из арендаторов дополнительными правами. В результате истец как новый собственник объекта недвижимости ограничен в своих правомочиях, поскольку недополучает арендную плату и лишен возможности пользоваться объектом собственности в связи с наличием пристроя. Истец утверждал, что пристрой является незаконным способом приватизации, в связи с чем оспариваемое соглашение не соответствует нормам статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право ответчика как арендатора сдавать арендованные помещения в субаренду без согласия собственника также противоречит правам и законным интересам истца.

Определением от 20.04.2009 Комитет был привлечен в качестве второго ответчика.

Решением от 12.05.2009 Арбитражный суд Республики Марий Эл полностью отказал в удовлетворении исковых требований.

ОАО «Волжский Ювелир», не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с нарушением судом указаний Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в постановлении от 16.12.2008.

Заявитель в апелляционной жалобе поддержал позицию, изложенную в суде первой инстанции.

Кроме того, заявитель указал, что постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  установлено, что изменение условий договора аренды, которое является изменением объема обременении объекта купли-продажи на открытых торгах правами третьих лиц, произведено в период проведения торгов, в силу чего законность дополнительного соглашения к договору аренды не может быть установлена без учета законодательства, регламентирующего заключение договоров на торгах, организацию и порядок ведения торгов.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, спорное дополнительное соглашение является недействительным, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно положениям статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также положениям нормативно-правовых актов органа местного самоуправления.

Представитель Комитета в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения. Пояснил, что Комитет в полной мере исполнил возложенную приватизационным законодательством обязанность по информационному обеспечению процесса приватизации объекта недвижимости и ОАО «Волжский Ювелир» в соответствии со статьёй 460 Гражданского кодекса Российской Федерации было осведомлено о наличии обременения приобретаемого имущества правами третьих лиц (арендатора), кроме того, указал следующее. 22.06.2005  Комитетом в газете «Йошкар-Ола» №27 (757) не менее чем за 30 дней до дня осуществления продажи нежилого помещения было опубликовано информационное сообщение о продаже здания магазина «Дом торговли», расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, 113. Информационное сообщение содержало в себе сведения об обременении объекта правами третьих лиц на основании договора аренды.  26.07.2006 истец несмотря на наличие обременения  выставленного на торги имущества правами третьих лиц, приобрел на торгах здание  магазина «Дом торговли». Договор аренды от 31.12.2004 и дополнительное соглашение от 02.06.2005, подписанные между КУМИ и ООО «Наш Дом»,  входили в состав конкурсной документации, сформированной КУМИ. ОАО «Волжский ювелир» обратилось с заявкой на участие в аукционе, которая была принята 14.07.2005. Указало, что 22.07.2005 по месту нахождения КУМИ (аукционной комиссии) истцу было вручено уведомление о получении статуса участника аукциона, то есть после подписания и государственной регистрации спорного дополнительного соглашения к договору аренды. Истец имел реальную возможность ознакомиться с конкурсной документацией, в том числе с дополнительным соглашением к договору аренды.

Представитель администрации в судебном заседании просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

ОАО «Волжский Ювелир» и ООО «Наш Дом», извещенные о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочных представителей в судебное заседание  не обеспечили. ООО «Наш Дом» в отзыве просило рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие и оставить решение без изменения.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  по договору купли-продажи №100 ОАО «Волжский Ювелир» 26.07.2005  было приобретено на торгах здание магазина «Дом торговли», литер А, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская 113 (том 1, л.д.18).

06.09.2005 право собственности на здание было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы Республики Марий Эл, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №АБ0038901 (том 1, л.д. 17). Из указанного свидетельства усматривается, что здание магазина было приобретено с обременением – зарегистрированы договоры аренды.

31.12.2004 между Комитетом и ООО «Наш Дом» был заключен договор аренды № 3762, согласно которому ответчик как арендатор получил во временное пользование часть нежилого здания площадью 2037 кв.м на срок десять лет (том 1, л.д. 15-16). Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии АБ №0006813 данный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы Республики Марий Эл 15.02.2005 (том 1, л.д. 53).

До заключения договора купли-продажи здания магазина «Дом торговли», 02.06.2005 между ООО «Наш Дом» и Комитетом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 31.12.2004 (том 1, л.д.14), в котором стороны предусмотрели, что арендатор вправе без согласования с арендодателем пристраивать здания (помещения), пристройки и т.п. к арендуемому объекту снаружи; имеет право сдавать объект как в целом, так и частично в субаренду, безвозмездное пользование без письменного разрешения арендодателя. Арендатор обязан предоставить договоры субаренды и безвозмездного пользования для регистрации арендодателю.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы Республики Марий Эл 20.07.2005.  Применительно к статьям 450 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с этого момента договор аренды следует считать измененным (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания в равной степени возлагается на участников спора, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Однако в нарушение указанной правовой нормы при новом рассмотрении дела истец не представил доказательств в обоснование  следующих доводов.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что утверждение истца о том, что дополнительное соглашение, подписанное за несколько дней до проведения аукциона по продаже здания магазина, совершено для вида как мнимая сделка, противоречит нормам гражданского права и доказательствам на основании следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон. Однако, как верно указано в обжалуемом решении, воля сторон договора аренды № 3762 от 31.12.2004 была направлена на изменение прав и обязанностей в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.06.2005. Все изменения сторонами приняты к исполнению. Суждения истца не основаны на достоверных и убедительных доказательствах. Материалами дела