Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2008 по делу n А14-3883-2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и оставить иск без рассмотрения в части

истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Воронежской области.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы,  заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008  года следует отменить по следующим основаниям.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В качестве существенного изменения положения, сложившегося на момент заключения договора аренды, истец по первоначальному иску ссылается на произведенную им реконструкцию арендованного имущества.

Поскольку работы по реконструкции были сопряжены со значительными расходами и имущественными потерями, вызванными невозможностью использовать здание арендованного помещения по назначению, общество полагает, что если оставить договор в первоначальном виде, оно лишится того, на что вправе было рассчитывать при его заключении.  

Суть изменений, на которых настаивает общество как арендатор, сводится к тому, чтобы предоставить ему право удерживать из арендной платы расходы, понесенные им в результате реконструкции арендованного имущества.

Как следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 451 изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора в порядке статьи 451 Кодекса, должно вызываться причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими.

По смыслу пункта 1 рассматриваемой статьи всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами:  оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Помимо этого, обстоятельству, установленному рассматриваемой статьей, надлежит отвечать четырем признакам: в момент заключения договора стороны полагали, что такого рода обстоятельства не возникнут; при той степени заботливости, которая требовалась от сторон по характеру и условиям оборота, они такого рода обстоятельства преодолеть не могли; если оставить договор в первоначальном виде, соотношение имущественных интересов окажется для стороны столь нарушенным, а ущерб столь большим, что она лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор; и, наконец, то, что ни обычай делового оборота, ни существо договора не предполагают необходимости возложения риска происшедшего изменения обстоятельств на заинтересованную сторону (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Как на главную причину, побудившую добиваться изменения условий договора, общество ссылается на выявившуюся необходимость проведения реконструкции арендуемой недвижимости, вызванную ее ненадлежащим техническим состоянием, соединяя, тем самым, в одном обстоятельстве два взаимосвязанных факта: плохое состояние объекта аренды и его последующую реконструкцию.

Апелляционный суд считает, что реконструкция, произведенная по предварительному соглашению сторон, оформленному  договором №304 об условиях реконструкции от 28.11.2003 г. (т.1, л.д.37-38), не может относиться к числу объективных обстоятельств, не зависящих от сторон.

Напротив, стороны целенаправленно содействовали ее наступлению, а после поступления учли это обстоятельство в своих отношениях, изменив соответствующим образом договор аренды дополнительным соглашением от 21.07.2005 г. (т.1, л.д.35-36). В силу последнего общество было освобождено от внесения арендных платежей в течение 2-го полугодия 2005 года в счет произведенных расходов по улучшению арендованного имущества. Сумма, которую в итоге удержал арендатор в счет арендной платы, составила 2 708 319,39  руб.

Кроме того, реконструкция объекта, имевшая место в период 2003-2006 г.г., не подпадает под признаки статьи 451 Кодекса, поскольку не была непредвиденной. Возможность производить неотделимые улучшения объекта признавалась сторонами в момент заключения договора, как явствует из пункта 2.5 договора. Обязанность арендатора инвестировать не менее 25 % полученной прибыли на развитие гостиничного хозяйства, с тем, чтобы последнее могло соответствовать категории более высокого уровня (пункт 7.2. договора) также предполагало реконструирование гостиницы. Сторонам, совершающим сделку на таких условиях, было разумно предвидеть последующее изменение объекта аренды.

Значительное увеличение объема работ по реконструкции и их стоимости относительно запланированного, на что указывает общество, также не может расцениваться как непредвиденное обстоятельство, влияющее на арендные отношения.  

По смыслу закона изменение условий, в которых выполнялись строительные работы, может иметь значение лишь в рамках подрядного обязательства.    

Как следует из пункта 5 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации выявленная в ходе реконструкции необходимость в проведении дополнительных работ и вызванное этим существенное превышение определенной приблизительно цены работы, дает заказчику право отказаться от договора, с тем, чтобы пересмотреть техническую документацию, приведя ее в соответствие с запланированными расходами.

Требуя изменить договор аренды, арендатор, не отказавшийся от производства дополнительных работ, перекладывает на арендодателя риски неблагоприятных изменений, которые закон возлагает на заказчика.  

Неудовлетворительное состояние объекта аренды, потребовавшее производства ремонта и реконструкции, также не относится к числу исключительных обстоятельств, предусмотренных положениями статьи 451 Кодекса.

Характер и степень недостатков здания, расположенного по ул.Театральная, д.23, обнаруженных в ходе составления акта от 17.03.2003 г. (т.1, л.д.22-23) указывает на то, что они возникли до того, как помещения были переданы в аренду.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, а, следовательно, общество еще до заключения договора аренды могло и должно было убедиться в возможности осуществлять свою предпринимательскую деятельность в имеющихся в данном здании условиях.

Следует учитывать также, что по общему правилу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следствием существенного изменения обстоятельств является расторжение договора.

Возможность вынести решение об изменении договора допускается лишь в случаях, когда будет установлено, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет за собой для обоих контрагентов ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на указанных судом измененных условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решая изменить условия договора, суд обязывает одну из сторон исполнять договор на условиях, заведомо для нее неприемлемых, ограничивает ответчика в свободе договора. Поэтому закон допускает изменение договора только в качестве исключительной меры воздействия на спорные отношения.

Между тем, обществу не удалось привести доказательства в пользу одного из приведенных в пункте 4 статьи 451 Кодекса оснований.

Изложенный в отзыве на апелляционную жалобу довод о том, что арендатор при расторжении договора не имеет возможности забрать затраты на реконструкцию арендуемого помещения и использовать их в своей предпринимательской деятельности, не относится к существу дела.

Исходя из пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор не лишен права возместить за счет арендодателя расходы, понесенные в результате неотделимых улучшений арендованного имущества.  

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) распространяется также на случаи изменения договора.

Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска и внесения изменений в договор аренды.

Относительно встречного требования о взыскании задолженности по арендной плате апелляционный суд также не может согласиться с изложенными в обжалуемом решении выводами.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что передача здания в аренду произошла 17.03.2003 г. В ходе передачи были обнаружены недостатки, препятствующие целевому использованию арендованного имущества. Перечень выявленных недостатков нашел отражение в акте о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего здания гостиницы «Россия» по состоянию на 17.03.2003 г.

Руководствуясь изложенным, суд области применил  пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающий на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, и признал право арендатора на зачет суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков.

При этом суд первой инстанции не учел следующее. 

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Указанное правило исключает предусмотренную предыдущим пунктом статьи 612 Кодекса ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Тем самым, заявляя возражение об удержании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, ответчик по встречному иску должен доказать, что устраненные недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, т.е. не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

Между тем, как следует из содержания акта о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего здания гостиницы (т.1, л.д.22-23), обязанность провести осмотр была исполнена истцом 17.03.2003 г. Перечисленные в акте недостатки носили явный характер и, не будучи заранее оговоренными, были своевременно обнаружены в ходе передачи имущества в аренду.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Нарушение указанной обязанности дает арендатору право истребовать у арендодателя арендованную вещь, в состоянии соответствующем договору, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в натуре (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не воспользовавшись предоставленным правом, арендатор вступил во владение арендованным имуществом и в последующем устранил имеющиеся недостатки, проведя капитальный ремонт объекта аренды на общую сумму 5 100 000 руб. Указанный ремонт был выполнен в счет арендных платежей, на что указывает дополнение к договору аренды от 06.06.2003 г. (т.25, л.д.71), соглашения о зачете средств, затраченных на капитальный ремонт (т.25, л.д.72-79).

Недопустимость применения к спорным отношениям правила пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, помимо прочего, из следующего.

Право арендатора удерживать сумму расходов по устранению выявленных недостатков объекта аренды, по смыслу абзаца 4 названного пункта,  возникает после того, как такие недостатки устранены в ходе ремонтных работ, а арендодатель предварительно уведомлен о предстоящем удержании.

Вместе с тем, истец в своем заявлении от 13.04.2007 г., поданном уже после завершения работ (т.25, л.д.55), требует зачета стоимости не ремонта, а неотделимых улучшений, судьба которых определяется иной нормой закона - статьей 623 Кодекса, пунктом 2 которой установлено, что арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений в случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Таким образом, применять в отношении расходов на неотделимые улучшения правила о зачете (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд первой инстанции мог лишь в случае прекращения договора аренды.

Вместе с тем, апелляционный суд считает, что иск администрации о расторжении договора заявлен с нарушением правил, установленных законом для  такого рода требований. 

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Подтверждая соблюдение досудебного порядка урегулирования спора арендодатель