Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2008 по делу n А14-3883-2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и оставить иск без рассмотрения в части

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 ноября 2008 года                                                        Дело №А14-3883-2007

г.Воронеж                                                                                            173/13

              Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2008 года.

              Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2008 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                          Поротикова А.И.,

Судей                                                                                     Безбородова Е.А.,

                                                                                               Анреещевой Н.Л., 

                                                                                                                                                                                                                          при ведении протокола судебного заседания секретарем  Медковой Е.А.,                                                                                          

при участии:

от ООО «Гостиничный комплекс «Россия» - Цикозы О.П., адвоката, по доверенности, б/н от 09.11.2007 года;

от Администрации городского округа город Воронеж – Асеевой Ю.П., представителя, по доверенности № 167 от 02.06.2008 года; Иноземцевой Ю.В., представителя, по доверенности № 179 от 02.06.2008 года;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 года по делу № А14-3883-2007/173/13,  по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» к Администрации городского округа город Воронеж о внесении изменений в условия договора аренды, и по встречному иску о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 11 598 394 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате  (судья Кривотулова Т.И.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия», г.Воронеж, обратилось с иском в Арбитражный суд Воронежской области  к  Администрации городского округа город Воронеж  об обязании заключить дополнительное соглашение к договору №6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23 на условиях представленного проекта от 07.05.2007 года.

 В свою очередь Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу  с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» о расторжении  договора аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года, выселении из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. А, А1 площадью 3534, 7 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23, а также взыскании 10 000 задолженности по арендной плате за период с 01.12.2005 года по 01.04.2007 года.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Общество уточнило исковые требования, просило изменить договор №6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.театральная, 23, заключённого между Администрацией городского округа г.Воронеж и ООО «Гостиничный комплекс «Россия», изложив п.1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 года к договору №6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения в следующей редакции: в связи  с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии с ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имуще6ства, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия на возмещение стоимости этих улучшений; дополнив пункт 3.1 договора №6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения текстом следующего содержания: с 01.02.2006 года до окончания срока действия договора за аренду  помещения «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Арендатора» обусловленных затрат в сумме 65 71 664 руб. 96 коп. на улучшения арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения.

06.09.2007 года своим решением Арбитражный суд Воронежской области исковые требования ООО «Гостиничный комплекс «Россия» удовлетворил частично: в пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.03 г. к договору № 6-830-03 от 11.02.2003 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Театральная,23, внесены изменения, этот пункт изложен в следующей редакции: «В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучше­ний»; в условия договора аренды внесены изменения, дополнив пункт 3.1 договора аренды нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «С 01.02.2006 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Арендатора» обусловленных затрат в сумме 56 370 332 руб. 90 коп. на улучшение арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесенных «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения». В удовлетворении остальной части требований ООО «Гостиничный комплекс «Россия», а также встречных требований Администрации городского округа город Воронеж было отказано.

05.12.2007 года  постановлением  Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда  решение  от  06.09.2007 года оставлено без изменения, апелляционная жалобы без удовлетворения.

25.03.2008 года постановлением  Федерального арбитражного суда Центрального округа решение суда первой инстанции  от 06.09.2007 года и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области в ином составе.

При новом рассмотрении  в суде первой инстанции  были приняты уточнения первоначального иска Обществом  с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» об изменении договора № 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23, заключённого между  Администрацией городского округа г.Воронеж и Обществом с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» изложив в п.1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 года к договору № 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения в следующей редакции: « В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии  с ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений  арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений; дополнив пункт 3.1 договора №6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения следующим: «С 21 июля 2008 года до окончания срока действия договора за аренду помещения «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Арендатора обусловленных затрат в сумме 44 771 938 руб. 20 коп. на улучшение арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения».

Кроме того, были приняты уточнения встречного иска о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 11 598 394 руб. 70 коп. за период с 01.12.2005 года по 21.07.2008 года.

31.07.2008 года решением Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-3883-2007/173/13 требования истца по первоначальному иску удовлетворены частично: в договор  № 6-830-03 от 11.02.2003 года внесены изменения, пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 года к договору № 6-830-03 от 11.02.2003 года изложен в следующей редакции: «В связи с  проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капитальных вложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии с ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений»; пункт 3.1. договора № 6-830-03 от 11.02.2003 года дополнен следующим: с 21.07.2008 года до окончания срока действия договора за аренду помещения «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Арендатора» обусловленных затрат в сумме 36 800 157 руб. 49 коп. на улучшение арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения». В удовлетворении остальной части  требований истца по первоначальному иску отказано.

В удовлетворении требований по встречному иску о расторжении договора аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года, выселении Общества с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» из занимаемого  нежилого встроенного помещения в лит. А, А1 площадью 3534,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23, а также о взыскании 11 598 394 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 года по делу № А14-3883-2007/173/13, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором удовлетворить требования истца по встречному иску, а в удовлетворении требований истца по первоначальному иску отказать.  

В судебном заседании представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы,  просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО «Гостиничный комплекс» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 1 февраля 2003 г. между Администрацией города Воронежа и ООО «Ресторан «Россия» (в настоящее время - ООО «Гостиничный комплекс «Россия») был заключен договор аренды № 6-830-13 нежилого здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, д. 23 общей площадью 3534,7 кв.м. для использования под гостиничный комплекс.

Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 марта 2003 года и 08 октября 2003 (дополнения к договору аренды), запись о регистрации аренды № 36-34-34/2003-56.

В соответствии с актом о техническом состоянии объекта аренды от 17 марта 2003 г. комиссией, созданной МУП Управление служебных зданий г. Воронежа, признано, что для дальнейшей эксплуатации здания ему необходим капитальный и текущий ремонт, в том числе капитальный ремонт внутреннего помещения здания и всех номеров для проживания, полная замена мебели и инвентаря морально устаревшего и изношенного оснащения гостиничных номеров.

Постановлением Администрации города Воронежа № 1856 от 14 августа 2003 г. истцу была разрешена поэтапная реконструкция гостиницы, включая надстройку 6-го этажа и пристройку к торцу здания.

Письмом № 18-05/4169 от 10.09.2003 г. Управление муниципальной собственности Администрации г. Воронежа дало согласие на проведение ре­конструкции и перепланировки арендуемого помещения.

23 сентября 2003 г. между истцом и ответчиком было заключено допол­нительное соглашение к договору аренды № 6-830-03 от 11.02.2003 г. согласно пункту 1 которого, в связи с предстоящими работами по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст.623 ГК РФ дал согласие на проведение «Арендатором» неотделимых улучшений арендованного Имущества, при этом «Арендатор» имел право после прекращения срока договора на возмещение стоимости этих улучшений.

21 марта 2005 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 6-830-03 от 11.02.03 г., в соответствии с пунктом 1 которого ответчик предоставил истцу право на рекон­струкцию нежилых помещений по ул. Театральная, 23 согласно утвержденным планам границ земельных участков, а также согласно утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации.

14 февраля 2006 г. государственная приемочная комиссия составила акт № 102 о приеме в эксплуатацию после реконструкции здания гостиницы «Россия».

22 июня 2006 г. комиссия, назначенная Департаментом муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж, провела проверку арендуемого помещения после реконструкции и составила акт о том, что на дату осмотра ремонтно-реконструкционные работы проведены и завершены.

27 марта 2007г. Комитет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж направил в адрес истца уведомление № 09-03/1277 о расторжении договора аренды вышеуказанного здания гостиницы в связи с задолженностью по арендной плате в сумме 5 545 238 руб.55 коп.

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» 28 мая 2007 г. направил в адрес Администрации городского округа город Воронеж заявление о зачете встречного однородного требования в сумме 6 901 196 руб. 94 коп., а 03 августа 2007 г. -заявление о зачете в сумме 9 189 144 руб. 35 коп.

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» 07 мая 2007 г. письмом № 79 обра­тилось в Администрацию городского округа город Воронеж, а также в Комитет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж с требованием о внесении изменения в условия договора согласно прилагаемому проекту дополнительного соглашения.

Ссылаясь на отказ Администрации от внесения изменений в условия дополнительного соглашения в предложенной истцом редакции и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, нарушение соотношения имущественных интересов сторон при сохранении существующей редакции договора,