Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по делу n А36-1687/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

документы, в частности отсутствовал план (кадастровый паспорт) регистрируемого объекта, а представленный в материалы регистрационного дела технический паспорт на здание торгово-офисного центра с присвоенным кадастровым номером 48:20:045702:0019:853 н/01-1 не может служить основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как объект, на который был выдан данный паспорт, прекратил свое существование в связи с выделением из него иных объектов. Также УФРС полагает, что при решении вопроса о государственной регистрации права собственности на места общего пользования должны применяться нормы статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации).

В судебном заседании ООО «Липецк Центр» возражало против доводов апелляционной жалобы, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, а решение арбитражного суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, представило отзыв. Общество полагает, что им на государственную регистрации прав были представлены  все необходимые документы, соответствующие установленным законом требованиям, а применение по аналогии норм жилищного законодательства в данном случае невозможно. При этом представитель общества пояснил, что к моменту подачи заявления на государственную регистрацию права собственности на заявленный объект все иные помещения здания были проданы другим лицам.

В судебное заседание третьи лица, участвующие в деле и не заявляющие самостоятельных требований, не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 02.10.2008 года.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, 09.12.2005 года было зарегистрировано право собственности ООО «Липецк Центр» на здание дома быта общей площадью 9179,90 кв.м., расположенного по адресу: город Липецк, проспект Победы, д.29, кадастровый номер 48:20:04 57 02:0019:853 н/01-1, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №48-48-01/011/2005-2008.

На основании постановления главы города Липецка от 21.03.2007 года №1138 «О проектировании реконструкции здания дома быта по адресу: г.Липецк, проспект Победы, д.29» ООО «Липецк Центр» была проведена реконструкция принадлежащего ему здания дома быта.

В ходе реконструкции здание вводилось в эксплуатацию поэтапно,  по мере сдачи объекта в эксплуатацию на основании договоров купли-продажи отчуждались входящие в него нежилые помещения.

По завершении первого этапа реконструкции (1, 2, 3 этажи) обществу было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 09.07.2007 года №RU48320000-125.

10.08.2007 года ООО «Липецк Центр» заключило с ЗАО «Ротонда», ЗАО «Идеал Инвест» и ЗАО «Регион-Профи» договоры купли-продажи недвижимого имущества №ЛЦ-КП-2007-1, №ЛЦ-КП-2007-2, №ЛЦ-КП-2007-3 соответственно, в соответствии с которыми были переданы в собственность данных закрытых акционерных обществ нежилые помещения №№1-8.

По завершении второго этапа реконструкции (подвал, 4, 5 этажи в осях 1-11, 1-3 этажи в осях 10-11) обществу было  выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.09.2007 года №RU48320000-165.

По завершении третьего этапа реконструкции (6 этаж) обществу было  выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11.10.2007 года №RU48320000-180.

17.12.2007 года между ООО «Липецк Центр» и ЗАО «Союз Актив», а также между ООО «Липецк Центр» и ЗАО «Торговый город» были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества №ЛЦ-СА-2007-5 и №ЛЦ-ТГ-2007-6 соответственно, по которым указанным закрытым акционерным обществам в собственность передавались нежилые помещения №9, №12 и основная пристройка к лит.А (лит.А2).

В соответствии с условиями договоров купли-продажи недвижимого имущества №ЛЦ-ТГ-2007-4, №ЛЦ-ПЦ-2008-7 от 28.01.2008 года ЗАО «Торговый город» и ЗАО «Партнер Центр» были проданы нежилые помещения №10, №13.

Выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.07.2008 года подтверждается, что на все указанные выше объекты недвижимости, а также на нежилое помещение №11, договор купли-продажи которого в материалы дела не представлен, зарегистрировано право собственности новых владельцев.

Общая площадь переданных по договорам купли-продажи нежилых помещений составила 8783 кв.м.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что к моменту обращения в УФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности мест общего пользования, расположенных в здании дома быта (торгово-офисного центра), ООО «Липецк Центр» осуществило продажу всех иных объектов недвижимости, расположенных в данном здании. В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции представитель Общества подтвердил данное обстоятельство.

05.03.2008 года общество обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности на места общего пользования общей площадью 1232,8 кв.м., предъявив на государственную регистрацию пакет документов, в том числе технический паспорт от 25.05.2007 года на объект «торгово-офисный центр», расположенный по адресу: город Липецк, проспект Победы, д.29.

Решением УФРС от 25.04.2008 года по делу №48-48-01/007/2008-1097 заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации, а именно план регистрируемого объекта недвижимости, а также в связи с тем, что право собственности на места общего пользования были переданы обществом иным лицам, являющимся собственниками основных помещений.

Полагая, что отказ УФРС в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не соответствует закону, иным нормативным правовым актам, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Липецк Центр» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области за судебной защитой.

Удовлетворяя заявленное требование ООО «Липецк Центр» о признании незаконным решения УФРС об отказе в регистрации права собственности и обязывая УФРС зарегистрировать нежилые помещения, расположенные в здании по адресу г. Липецк, пр. Победы, 29, суд первой инстанции исходил из того, что места общего пользования в реконструированном здании  торгово-офисного центра принадлежат ООО «Липецк Центр» в силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, каких-либо ограничений, связанных с регистрацией данных объектов, действующим законодательством не установлено, ООО «Липецк Центр» представлены на государственную регистрацию все необходимые документы.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции не отвечающими требованиям Закона о государственной регистрации исходя из следующего.

Для признания незаконным решения или действия (бездействия) государственного органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198 АПК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный акт государственного органа может быть признан недействительным при наличии совокупности двух условий: несоответствие решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в статье 17 Закона о государственной регистрации.

Согласно статье 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Статьей 17 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, содержащий описание данного объекта недвижимого имущества.

В статье 18 Закона о государственной регистрации также указано, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, содержать описание недвижимого имущества.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что в регистрационное дело был представлен технический паспорт на здание торгово-офисного центра в целом, из которого не усматривается самостоятельный объект недвижимости – места общего пользования, за регистрацией которого обратилось общество.

Проанализировав указанный технический паспорт, апелляционный суд установил, что при составлении паспорта на здание в целом ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» рассматривало места общего пользования не как единый самостоятельный объект, а как отдельные помещения и отразило это в экспликации к поэтажному плану строения. Согласно экспликации  спорные части здания (места общего пользования) являются индивидуально определенными, что позволяет провести их технический и кадастровый учет в качестве вспомогательных объектов. Однако документов, свидетельствующих о проведении заявителем технического и кадастрового учета спорных частей здания в качестве единого объекта или самостоятельных объектов, материалы регистрационного дела не содержат.

Согласно разделу III Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219, в реестре в отношении каждого объекта недвижимости должны быть отражены: кадастровый или условный номер, адрес, наименование, назначение, площадь.

Поскольку заявителем не соблюдено установленное статьей 17 Закона о государственной регистрации требование предоставить на государственную регистрацию план недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав, с присвоением ему кадастрового или условного номера, ссылку УФРС в обжалуемом отказе в государственной регистрации на основание, предусмотренное абзацем 10 пункта 1 статьи 20 названного Закона (непредставление документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав) апелляционный суд признает правомерной.

Нельзя признать правомерным вывод суда первой инстанции об обязании УФРС провести государственную регистрацию нежилых помещений (лестничных клеток, лифтов, коридоров, тамбуров и пр.), поскольку ООО «Липецк Центр» обратилось за регистрацией объекта «места общего пользования», за регистрацией данных конкретных объектов Общество не обращалось.

Апелляционный суд считает, что заявитель апелляционной жалобы правильно отметил, что в российском праве отсутствуют специальные нормы, регулирующие правовой режим и порядок регистрации права общей собственности на общее имущество собственников нежилых помещений здания, не являющегося многоквартирным домом.

Заявленные к регистрации места общего пользования предназначены для обслуживания находящихся в здании нежилых офисных помещений.

В силу присущих особенностей общие помещения здания, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенные за пределами и внутри нежилых помещений и обслуживающие более одного помещения, не могут быть разделены без изменения их назначения.

Согласно части 4 статьи 244 ГК РФ в случае, когда в собственность двух или нескольких лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), возникает общая собственность.

Как установлено в статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из текста представленных в материалы дела договоров купли-продажи недвижимого имущества специальных правил для определения судьбы мест общего пользования не усматривается.

По смыслу норм статей 135 и 244 ГК РФ при передаче права собственности на часть главной вещи (нежилое помещение здания) к новому собственнику переходит также в соответствующей доле право собственности на обслуживающую вещь (места общего пользования).

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество общего пользования в объекте недвижимости нежилого назначения.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 23 данного Закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом изложенного апелляционная инстанция, исходя из положений пункта 1 статьи 6  и пунктов 1,2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяет в рассматриваемом случае аналогию закона и приходит к выводу, что, поскольку к моменту подачи заявления на государственную регистрацию вспомогательных помещений ООО «Липецк Центр» осуществило отчуждение всех принадлежавших ему нежилых офисных помещений здания торгово-офисного центра, то в силу