Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2008 по делу n А14-5217/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 мая  2008 года                                             Дело № А14-5217/2007/218/19                                                                                                                               

г.Воронеж                                           

Резолютивная часть постановления объявлена 19.05.08 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.05.08 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                  Сергуткиной В.А.

судей:                                                                                            Михайловой Т.Л.

                                                                                                       Миронцевой Н.Д.                                                                                

при ведении протокола судебного заседания  Астаповым С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу УФРС по Воронежской области, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.01.08 г. по делу № А14-5217/2007/218/19 по заявлению ООО «Подгорное», ЗАО «Подгорное» к УФРС по Воронежской области о признании незаконными действий по отказу в регистрации перехода права собственности на здание.

при участии:

От ООО "Подгорное": не явились, извещены надлежащим образом.

От УФРС по Воронежской области: Денисова Е.В. главный специалист – эксперт по доверенности №05-д от 9.01.2008 г.,

От ЗАО "Подгорное" :не явились, надлежащим образом уведомлены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Подгорное» (далее – ООО «Подгорное») и закрытое акционерное общество «Подгорное» (далее- ЗАО «Подгорное») обратились в арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее – регистрирующий

орган) по отказу в регистрации перехода права собственности на здание , расположенное по адресу: г. Воронеж, с. Подгорное, ул.Лесная, д. 34б, литер А площадью 1345 кв.м и обязании зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Подгорное» на вышеуказанный объект недвижимости .

В ходе судебного разбирательства  ЗАО «Подгорное» отказалось от заявленных требований, отказ судом принят, 22.08.2007 г. вынесено определение о прекращении производства по делу в части требований ЗАО «Подгорное».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.01.2008 г. ( с учетом определения об исправлении опечатки от 3.03.2008 г.) заявленные требования ООО «Подгорное» удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, регистрирующий орган обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ЗАО «Подгорное», ООО «Подгорное»  возражений на доводы жалобы не представили, представители в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проводилось в порядке ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей ЗАО «Подгорное», ООО «Подгорное», надлежащим образом уведомленных.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя заявителя, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как видно из материалов дела, Закрытое акционерное общество  «Подгорное» имеет в собственности здание литер А, площадью 1345 кв.м расположенное по адресу: г. Воронеж, с. Подгорное, ул. Лесная, д.34б литер А, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации №36-36-01/226/2006-172.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 27.05.2004 г. по делу №А14-4108-03/16/20б ЗАО «Подгорное» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

19.03.2007 г. между ЗАО «Подгорное» и ООО «Подгорное» заключен договор № 15-н купли-продажи  указанного имущества, который сторонами фактически исполнен.

С целью регистрации перехода права собственности на спорное имущество 17.04.2007 г. ЗАО «Подгорное» и ООО «Подгорное» обратились в УФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации.

Уведомлением от 28.04.2007 г. №907 государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату по договору, документов, позволяющих определить количество

кредиторов и принадлежащих им голосов, отсутствием доказательств проведения торгов, неуведомлением владельцев смежных земельных участков о продаже имущества, необходимостью подтверждения  полномочий Комитета кредиторов.

Сообщением от 25.06.2007 г. №01/115/2007-42 УФРС по Воронежской области отказало заявителям в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. В качестве оснований  отказа в госрегистрации УФРС указало на непредставление документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов , а соответственно, полномочий конкурсного управляющего на совершение сделки в соответствии со ст.ст.17,18 ФЗ №127 «О несостоятельности(банкротстве)», а также на ничтожность сделки в силу несоответствия ее е требования Закона о банкротстве.   

Не согласившись с действиями УФРС по Воронежской области, заявитель обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.   

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о том, что обстоятельства, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, противоречат фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству и создают препятствия заявителям в осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности.    

Апелляционная инстанция находит выводы суда области правильными.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,

установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

 В соответствии с пунктом 1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 ст.17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В качестве правового основания регистрации права собственности  заявителями в регистрирующий орган были предоставлены: договор купли-продажи недвижимого имущества, акт приема-передачи  объекта, протоколы заседания комитета кредиторов ЗАО «Подгорное», протокол собрания участников ООО «Подгорное», свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ, другие документы.

Кроме того, во исполнение уведомления регистрирующего органа о приостановлении регистрации, ЗАО «Подгорное» представлены дополнительные документы: доказательства получения оплаты по договору, копия справки о нахождении в черте г.Воронежа предприятий, владеющих смежным земельным участком и имеющих статус сельхозпроизводителя, реестр кредиторов, протокол собрания конкурсных кредиторов об избрании комитета кредиторов, положение о порядке реализации имущества ЗАО «Подгорное» с протоколом о его утверждении.

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав в силу положений ст.20 названного закона , в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Учитывая положения указанной нормы права , исследовав представленные в деле доказательства, арбитражный суд области

обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.

Правильно истолкованы и применены судом и положения статей 177, 179 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Так, статьей 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определены общие положения продажи имущества должника.

Должник - ЗАО «Подгорное» является сельскохозяйственной организацией.

Порядок рассмотрения дел о банкротстве сельскохозяйственных организаций регулируется специальными нормами права, содержащимися в пар. 3 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. ст. 177 - 179) как банкротство сельскохозяйственных организаций.

В статье 179 указанного Закона, устанавливающей особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций, указано, что при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.

Однако пункт 2 данной статьи предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, обладающим преимущественным правом, приобрести это имущество и имущественные права.

По истечении месяца при отсутствии ответа либо отрицательном ответе управляющий реализует имущество в общем порядке.

Таким образом, при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания Закона выполнить требования, установленные в ст. 179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п. 2 названной нормы, применению подлежит ст. 139 Закона.

В данном случае конкурсным управляющим требования указанных норм права были соблюдены.

Согласно положений, изложенных в п.3 ст.177 закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются  в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО «Подгорное». Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО «Подгорное» зарегистрировано в с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа. Сельхозпроизводителем, владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО «Подгорное» и расположенными на территории с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа является ООО «Подгорное».

Поскольку Законом не конкретизировано понятие «данная местность», апелляционная инстанция находит , что в рассматриваемом  случае данное понятие относится к конкретному месту расположения(нахождения) должника  и его имущества.   

Судом установлено и подтверждается материалами